合同签订前审查开发商的主体资格及出售的商品房是否具备销售条件

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合同签订前：审查开发商的主体资格及出售的商品房是否具备销售条件

　　商品房销售有现房销售和期房销售之分，现房销售对买受人而言相对风险较小，毕竟房子已经建成，买受人可以先看房后签订合同;期房销售也叫预售，俗称“卖楼花”，房子的具体模样靠模型、相关宣传资料和设计参数等来确定。因此，开发商交付的房屋与合同约定或买受人预期的房屋可能存在不完全一致的情形，相对而言，期房风险较大。不论是购买现房还是期房，均要审查其是否具备出售条件，具体而言：

　　商品房现房销售必须符合下列条件：1.开发企业具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，且其开发的规模与其取得的资质等级向匹配;2.开发企业已经取得《国有土地使用权证书》和使用土地批准文件;3.持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;4.所开发并出售的商品房已通过竣工验收;5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;6.物业管理方案已落实。

　　商品房期房销售(预售)除开发企业应具有合法的主体资格和相应的开发资质、开发项目施工进度和竣工交付时间已经确定外，开发企业预售商品房时必须已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》即通常所说的“五证”。

　　1，《建设用地规划许可证》：开发商取得建设用地首先要符合城市用地规划，开发商只有在取得建设用地规划许可证后才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，而仅有国有土地使用证的国有土地使用证无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商取得该证书的时间以、开发用地的规划用途及证书的范围与开发商实际开发的范围是否一致。实践中有开发商取得的证书只是其开发范围的一部分的情形。

　　2，〈〈国有土地使用权证〉〉：根据我国法律规定，进行商品房开发只能在国有土地上进行，国家是禁止在集体土地上进行商品房开发的。集体土地只有经县级以上人民政府依法进行征用，经征用土地性质变更为国有土地后，才可以将国有土地使用权出让给开发商进行商品房开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用权证上记载的土地用途和年限。