融资资金的监管与运用

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融资资金的监管与运用

　　在房地产项目的融资活动中，资金的安排、监管、运用等各方都较为关注的，也是最关键的环节。由于房地产项目的特殊性，融资资金运作管理程序通常可以分为三个阶段。

　　1、在项目融资谈判至融资方(出资方)接管项目资产前在项目(或项目公司)转移至融资方控制前，房地产项目融资各方会选择下列两种路径：1)签订相关协议后，融资方支付定金或预付款项

　　这是一种符合常理以及法律规定的经营行为，但在当前中国经济环境缺乏诚信的状态下，除了收购项目一种形式外，其他的私募融资都不可能采取这种方案。

　　2)资金共管

　　这通常是由于所谓融资中介方的介入所导致和产生的一种资金运作设计，这种设计的背后就是融资的非专业化、非规范化。它的基本路径是融资方将资金汇缴至由项目方、融资方共同指定的银行账户，以所谓的预留印鉴分执等形式对资金的用途和流向加以监管。

　　实际上，其中的空间和风险同样巨大，并不该成为融资活动中主要的资金管理模式，并且最重要的是所谓的共管账户在法律上以及银行业务方面并不会获得支持和保护，也只能是双方约定一种协议行为。

　　在该阶段资运作管理，项目方或融资方可以委托由金融机构如银行、信托公司以及独立第三方融资服务机构施行资金的委托管理服务业务。

　　2、项目融资进入实质性操作阶段，包括项目公司的股权开始办理变更或项目资产开始清理移交等

　　实际上，项目融资的完成必须以项目资产完全完整的移交至由融资方或出资方控制，或出资方的资金安全获得项目资产有效抵押或项目方提供其他有效担保。一般情形下，应该是采取分阶段支付的模式，根据项目有关法律手续和资产移交的过程、进度，按照约定的比例缴付或汇付资金。

　　1)项目融资属于转让收购的

　　融资方应当在项目资产移交过程中，对项目的现状加以核实，主要审核的内容有：土地权属是否存在瑕疵，相关相邻单位由无其他争议，项目建设与项目规划及相关批准文件是否一致，是否有违反和超出核定范围的建设事项和环节，规费缴纳情况，工程现状与工程量、造价等是否一致，现场设备状况及基础实施条件，项目的有关权益是否设定其他债权或连带关联债务，等等。

　　2)项目融资属于权益融资的

　　该类型的融资活动，关键在于资金汇付应当有相应的项目资产与之相对价，除了对项目资产价值本身经核实以外，关键环节在于对项目资产的控制以及相关权益的锁定，如抵押，土地使用权抵押，在建工程抵押等;如资产分割，将项目在建工程部分分割划归融资方持有等;如项目销售收入及收益权的转让等等。