浅析《物权法》对建筑施工企业的影响

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

浅析《物权法》对建筑施工企业的影响

《中华人民共和国物权法》将于2007年10月1日开始实施，这部关系国计民生的法律将对建筑施工企业产生什么样的影响？建筑施工企业又应该如何把握这些变化？如何避免可能出现的法律风险？在可能出现的法律纠纷中又如何处于主动地位？又该如何依法保护自身的合法权益？这些都将是广大建筑施工企业所面临的重要问题。
建筑施工企业是以建造房屋及其构筑物等不动产的企业。《物权法》作为一部调整动产和不动产归属关系和利用关系的法律，与专门建造不动产的建筑施工企业有着较为密切的联系。《物权法》中的“相邻关系”、“地役权”以及“物权的设立、变更、转让和消灭”等章节的法律条文对建筑施工企业将会产生较大影响。现分述如下：
一、《物权法》第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”对建筑施工企业的影响及其对策建议
1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭的法律规定
《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外”。根据此规定，要取得包括房屋所有权或抵押权在内的物权必须依法登记，才能受到法律的保护。
2、《物权法》第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”对建筑施工企业的影响主要有以下几个方面：
第一、《物权法》对以房屋抵工程款所产生的影响①
施工过程中，一些开发商在出现资金困难，暂时无法支付工程款的情况下，开发商往往会与建筑施工企业协商以房屋抵工程款。建筑施工企业在工程款催要无果时，也倾向于接受以房抵工程款的方案。以房抵工程款方案中涉及到两个法律关系：工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。但在实际履行中，往往是建筑施工企业将以房抵款的房屋再委托开发商销售，以所得价款支付工程款。从物权法的角度分析，以房抵工程款从《物权法》及《合同法》的角度分析存在以下法律风险：
风险一：开发商折抵给建筑施工企业的商品房属于期房，双方签订的合同为商品房预售合同。在取得预售许可证之前签订的预售合同系无效合同，而且也无法到房管局登记备案，建筑施工企业的权益难以保护。
风险二：开发商折抵给建筑施工企业的商品房作为在建工程，开发商为了贷款是否已经将在建工程抵押给了银行？根据《物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，如果开发商以房抵款的房屋上存在抵押权，将会使建筑施工企业难以现实的获得房屋所有权。