浅谈建筑经济和住宅产业化

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【摘要】：随着房地产产业在社会中的不断发展，对建筑经济链的讨论也日渐加深，住宅产业化的模式也随着建筑经济的变化逐步形成。与此同时，那种简单粗放型的流程已经不再适应建筑业的发展，对利润追求的最大化掩盖了建筑效率的提高，使住宅产业化进程不能行之有效的发展。本文就建筑经济在住宅产业化发展道路上出现的相关问题及解决措施做了相应的探讨。　

【小清新】：建筑经济  住宅产业化  制约  措施 自上世纪80年代以来，我国建筑业的发展速度得到了大幅度的提升，为了适应新型式下人们对住宅建筑的需求，国家在坚持综合性开发和房屋配套建设原则的前提下，较好的解决了城市建设设施和城市服务设施之间的关系，对居民居住房在整体上的设计水平、质量保证和环境处理方面都有了极大的提高。与此同时，随着现代化进程的不断加深，工业化流程操作手段形成了普遍的运行方式，企业竞争带来的商业化利润追求促使企业把成本压缩到最低，同时提高企业在市场运作中的认可度。而住宅产业化主要在于描述住宅在生产过程、供应流程等方面的工业化。说简单点，工业化流程就好像流水线作业，目的在于提高生产效率。而住宅工业化流程，最直观的表现方式就是对住宅成品实施标准化运作。 一、经济体系在传统建筑中的问题 （一）、粗放型经济体的制约 传统经济模式主要以粗放型为主，在这样的经济体下建筑商们的建筑产业也附上了传统的概念，尽管他们在“类资源性产业”的优势中获取了不错的收入。但随着资源价格、劳动力成本的不断升高，同时消费群体对实际需求等方面带来的压力越来越大，建筑商如何才能在维持自身利润的前提下满足业主们的需求，这些问题却成了建筑经济必须考虑的。而要很好的解决工程质量与利润最大化之间的这一矛盾，首先还得从整个建筑产业的情况和产业内部的原因入手，从而找到行之有效的解决方案。 （二）、消费者需求形成盲点  建筑的消费群体是广大购房的业主，要以他们的切身需求作为出发点，在传统服务模式下，对住宅建筑的设计理念、设计操作和房屋建造都偏向于以“栖身之所”作为建设的目的，而现代消费者不仅考虑房屋的实用性，同时更加注重房屋带来的精神享受。在这些方面，从事汽车制造业厂家的经验是值得参考的，从整辆车制造出来，然后从销售之初到维修保养，整个流程的操作都能满足购车人对产品消费的需求，相比之下，住房的消费期限更长，应该去做的服务会更多。由此可见，走产业化道路是建筑业摆脱传统建筑经济体束缚的必经之路，要实现整个建筑业高速发展和良性运转，为建筑企业实现利润最大化，就必须摆脱粗放经济的影响，将先进的管理经验、建筑设计的新理念融入到整个产业化链条之中。 二、住宅产业化分析 住宅产业化的提出是个全新的概念，而住宅领域内的产业化是主要含义。但随着建筑经济在建筑业中的不断完善，已经不再是单纯的住宅范围，还融入了住房周边物业等产业在内，所以，从这个概念出发，住房产业化的基本要素可分析如下： （一）、住宅建筑的标准化 对住房实行标准化操作和管理，主要还是从建筑本身的结构层面去说的，就现阶段对住宅建筑的分析来看，小区型建筑单元化格局成为住宅标志性的特点，开发商在对自己产品的定位、修建成本和利用率等方面进行系统分析，确定最适合于哪种户型的开发，以此实现设计、修建、销售、物业管理的流程结构。在确定为成熟的户型开发项目上，开发商对土地面积、投入成本、环境设计、管理效果等方面采取优化考虑，在某种程度上应用了标准化的运作方式，这样，不管是设计的周期还是建筑材料的利用，或者对业主入住后的长期服务上都实现了标准化的管理模式。 （二）、工业化的住房建筑流程 要实现住宅建设的工业化流程，首先就得考虑对资本的聚合、技术要求的提升、劳动力的优化，总之要形成一套完整的产品链和服务流程。在这些方面，我国房屋建筑技术水平还处于较低阶段，还不具备对住宅部品进行优化、规模化和系列化。尤其是房屋生产中出现的配套性差、生产规模小等问题阻碍了住宅实现标准化的进程。近几年以来，在住宅销售和住宅售后服务方面出现的物业管理混乱、环境配套设施差等问题，已经成为建筑行业中表现出来的焦点，这也说明了现阶段我国住宅工业化体系还很落后，还不完善。 （三）、住宅产业的现代化模式 最不同于传统住宅产业链的还在于施行现代化的产业模式，其目标是应用现代先进技术对住宅建筑设计的标准化和修建的工业化，能够体现建筑工业在技术、材料、设备等方面的优化，使住宅产业化发展到更高的阶段。 三、制约住宅产业化发展的相关因素 （一）、对危机的处理意识浅 在建筑修建的整个过程中，房地产开发商是第一因素，从对楼房的整体设计，到最后阶段楼房风格样式和后期的基本管理，建筑开发商都起着决定性的作用。在房价不断攀升的今天，对于建筑本身的质量追求已经不是第一位，于此相反的是追求利润的最大化。对于开发商来说，只要能在夺标的处境中拿到好的地段就有利润产生的空间，至于住宅产业化的进程问题已经变得不重要。可见，从对利润追求的角度说，现在的建筑行业所形成的氛围还不能给相关房地产开发商带去危机意识。作为产业化竞争的思想意识还没有在建筑行业中形成。 （二）、没形成强硬的市场态度 就当下对消费者在购房时的关心度来说还比较懵懂，对成品房的设施不具有太高要求，尤其是对高科技住房的认识还不够。大部分消费者在购房之初对周边环境配套设施和后期的物业管理服务等所提出的要求也少，通常是就房屋说房屋，没有结合自身的更高需求去购房。当然，也就导致开发商习惯了不去从细微处改善房屋配置，同时还导致了消费者在入住之后对硬性需求依然存在，从而产生了诸多不满情绪。 四、实现住宅产业化的相关措施分析 （一）、整合资源优势，提高专业化水平 消费者所购买的住房，属于住宅建造产业中最终的成品，其标准化的特点是必须进行关注的，根据房屋在修建和使用的过程中，一般要辐射到很宽的范围，往往形成很大的产业链。在整个相互关联的产业链中，作为房地产开发企业、施工企业、设备和原材料供应企业、部品销售企业等是产业链中的组成部分，成员通过土地获取、规划及设计、工程施工、建材生产、销售、物业管理六个环节，完成住宅开发建设的整个流程。在房地产行业逐渐发展的今天，强化产业链而走集成化道路已是必然。 （二）、加强规划设计，提升产业结构水品 规划设计是整个房地产开发的主要环节，规划设计决定了投入和效益。目前，大多房地产企业的规范设计都由设计院来进行，这就让整个房地产企业的竞争成粗放型发展；而造成这一现象的原因之一是设计院和客户之间的脱节，房地产企业作为中介导致了客户需求和设计之间的差距；其次，因房地产企业的要求不同，那么，设计院就无法实现住宅设计标准化，住宅产品的规模化发展受到影响。为此，加强规划设计，建立客户和设计院之间的关系调节，对提升产业结构，推动产业链高效发展意义重大。 （三）、推广精装修住宅，推动产业链发展 精装修住宅是近几年才发展起来的，它改变了传统消费者从购房到入住中间的装修环节，不但能进行整体的精装修，从而减少资源的浪费，特别是在电气和生态环境保护方面具有积极意义；精装修住宅以统一规划和装修来代替消费个体的单独装修，安全性得到提升；目前，精装修住宅逐渐成为房地产产业链发展的趋势.  参考文献： [1]、张谦、刘丽：住宅产业化与建筑经济[J]，城市建设，2010年第3期。 [2]、沈良峰：论我国住宅产业化的制约因素[J]，2008年第09期。  [3]、吴永强：试论建筑经济和住宅产业化[J]，中国房地产业，2010年03期。