银泰中心项目：全钢构触顶

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　距长安街限高只差10公分的银泰中心成为北京城建正式打造的第一个超高层建筑项目，而这家公司玩出了许多业内老手也难以实现的精彩绝技出于安全考虑，北京长安街及其延长线北侧500米、南侧1000米以内的建筑高度不能超过250米，这是整个北京建筑界多年来熟知的一个规则。因此，银泰中心项目刚刚崭露头角就令业界侧目：这座建筑的设计高度为249.9米，显然是冲着“长安街第一高楼”的头衔而来。

　　银泰中心占地3.13万平方米，总建筑面积将近36万平方米。三栋塔楼呈“品”字形耸立，地下为连通的4层，其中高249.9米的北塔楼的地上63层为全钢结构，是目前全国最高的全钢结构塔楼。地上44层的东、西配楼建筑高度186米，结构相同，均是竖向钢筋混凝土筒中筒结构，水平使用钢梁组合楼板进行连接。而主楼塔顶最高端的中国灯笼式设计时刻在提醒仰望者自己的“最高”身份。

　　建筑和结构设计者约翰。波特曼完成过亚特兰大奥林匹克运动会官方总部、东京国际会议公园等著名地标性建筑的设计，但在他看来，银泰中心超越了从前所有作品，成为他最成功的设计。

　　身高与特殊结构并非总投资额超过46亿元的银泰中心炫耀资本的全部，除了中国银泰投资有限公司下属的北京银泰置业有限公司，这座建筑的另两位资方均来自《财富》杂志排行的世界500强，投资银行美林集团下属的全球资产投资部以16亿元人民币入股此项目，而全球最具突破性和前瞻性的豪华酒店管理公司凯悦集团则买下了整座北塔楼，用作旗下最高端品牌“柏悦”的酒店及公寓。此外，两座配楼中的一座也已经预售给中国人民保险集团。

　　银泰中心的奢华程度还可从由28家国际顶尖团队组成的设计方窥见一斑：除了美国建筑师约翰。波特曼，柏悦酒店和公寓的室内设计师是世界著名室内设计师彼得。雷梅迪奥斯；餐饮和健身中心的室内设计由日本著名设计公司“超级土豆”担纲；综合机电设计、室内外园景设计、特别灯光与声学设计、后勤区设计及品牌标识设计等均为美国、香港和马来西亚等地的专业领域的领导者。

　　大腕云集的奢华与超高层概念，使得这个项目从2002年立项开始，就成为各大施工企业必争的“种子”项目。而一举夺得基坑工程、主体工程两个标的的北京城建集团在此之前，在超高层建筑领域却从无建树。正是凭着初生牛犊不怕虎的劲头，北京城建已经在过去三年半的施工过程中攻克了一个又一个技术难关，为工程节约了数千万的资金和大量工期。

　　“备选方案是种超值服务”

　　2002年年底，北京城建下属的地基公司投标部偶然获悉银泰中心的第一阶段基坑工程正在招标，就找到总部，请求以集团名义来跟踪该项工程。

　　北京城建没有太多优势。并且在此之前，其它建筑企业早已跟踪了这项目半年多。但当时的集团招投标部部长张晋勋敏感地意识到，拿下银泰中心基坑工程是拿下其主体工程的最佳铺垫，而如果完成了这座结构奇特的超高层建筑的搭建，将会给北京城建在超高层建筑领域带来巨大的品牌效应。集团当即拍板，由张晋勋带头组建项目部，加入投标。

　　银泰中心基础部分呈长方形，东西长220米，南北长100米，光是基坑面积就达2.2万平方米。北京市勘探单位提供的水文地质资料显示，项目所在地朝阳区大北窑地区地下水位高，补给量大，而且地铁一号线国贸站配电室与此基坑仅一墙之隔。如何在不影响周遭地理环境的同时保证基坑安全是让业主最关心的事，因此在审读标书时，业主尤为注重技术标。

　　他临时决定在标书里增加一套备选方案——“止水帷幕”，即在基坑施工中，每处挖掘出的坑中都自上而下悬挂搅拌桩筑成的止水帷幕。约1米宽的薄板式止水帷幕具有极强的止水性能，能够有效地防止水的渗透，保证地下水位不被改变。比起常用的抽取地下水来保障建筑地基安全的做法，对于地下水位逐年降低的北京，止水帷幕显然更为环保。

　　“备选方案其实是一种超值服务。”张晋勋对《建造师》说。这个超值服务随即打动了业主，银泰投资跳过其它几家选用常规抽水方案的建筑单位，选择了这家竞标过程中的迟到者。

　　但进入基坑的实际施工过程后，张晋勋又否定了自己提出的止水帷幕方案。出于对北京市地理条件的了解，他和同事们认真分析了北京市勘探部门提供的水文地质报告，又实际测量了现场地下水位，进行系统抽水等试验。他们发现，这个地区的地下水位变化对周边建筑物的影响非常小。

　　张晋勋大胆地提出变隔水方案为效率更高的排水方案，并计划将排出的水应用在浇混凝土等工艺上。为了说服业主，项目部邀请了中国岩土工程学会、国土资源部、清华大学等单位的8名专家学者进行论证，以详细的实验数据报告确定了方案的可行性和合理性。同时，项目部将排水方案做成一整套包括必要性、可行性论证和应急预案在内的施工方案，报请业主审批。优化过的方案通过并实施后，基础施工工期缩短了一个月，节约工程造价336万元。

　　按照国际惯例，基础底板的大体积混凝土施工是用水平分层、竖向分区的方法来克服技术压力。设计方给出的施工图纸规定，3座塔楼的底板均为3.5米板厚、分3层交叉设置短期温度后浇带。据此制定混凝土浇筑方案需要设置12条后浇带、9次施工间隙。这个方案施工难度大，而且需要拖延两个月工期。

　　城建项目部想到采用技术难度更高、但大幅节约工期与造价的一次性整体浇筑方案。在多次试验和论证后，他们选择低热水泥作为建材，并加入适量的外加剂以降低水化热；针对大体积可能出现的冷缝隐患，采取措施延长初凝时间，并加快浇筑速度；浇筑完毕后，项目部又及时覆盖保温材料，控制内外温差；采用先进的电子自动测温系统对混凝土内部进行全过程连续测温监控，使混凝土内外温差始终控制在25℃之内。这个方案刷新了北京地区一次性浇筑地板厚度（平均厚度为3.5米，局部厚度为8.7米）的纪录，既节省了2个月的工期，又节省了数百万的费用。

　　地区一次性浇筑地板厚度（平均厚度为3.5米，局部厚度为8.7米）的纪录，既节省了2个月的工期，又节省了数百万的费用。

　　“摸着石头过河而鞋不湿”

　　整个银泰中心项目分成基坑工

　　工程和主体工程两个独立标的，主体结构施工的塔吊布置原本不需要基坑施工单位考虑，但有了基坑工程的施工经验，城建项目部根据场地窄小的实际情况，分析了结构施工塔吊布置困难程度后，再次送给业主一个超值服务：建议将内爬式塔吊改为附着式塔吊。这一方案又为业主节省投资近1000万元，银泰投资对这个超高层建筑领域的初生牛犊刮目相看。2004年1月，银泰中心第二阶段主体工程总承包权又落到了北京城建集团手中。

　　三座塔楼超过36万平方米的总建筑面积要在短短3年内完成，而且北塔楼与东西配楼是两种完全不同的结构形式，施工方法上无法相互参考，这令善于挤工期的张晋勋也有些犯难。斟酌之后，项目部决定加大人力投入，3座塔楼同时开工。工地现场人数最多的时候，一个塔楼上就有2000多名工人。

　　超高层塔楼的全钢结构主楼使用的全部是超过100毫米的厚钢，焊接时耗费大量的人力物力财力。而配楼的筒中筒结构，使得施工人员的作业面变得很窄。更难办的是，由于使用功能的分层，配楼高6米的首层之上，还需要使用高强度高厚度的转换层。

　　针对配楼的筒中筒结构，工人被安排分层、分筒施工：先分别做好两个内外筒结构，再在两筒之间用钢筋混凝土材料连接。两个配楼需要使用的梁式转换层是劲性钢筋混凝土结构，高6米，截面为2米×6米，规模上成为“京城第一梁”。延米结构重量达30吨，转换梁内部钢梁、钢柱、梁筋、柱筋交叉布置。

　　在前期，项目部与设计单位充分沟通，用三维模拟技术优化了钢筋布置和选型，使最终的钢筋布置既便于绑扎施工，又便于混凝土浇筑振捣。另外他们还采用了斜向分层、一次到底、薄层浇筑、逐渐倒退的浇筑混凝土方式，成功解决了超大体积砼劲性结构转换梁钢筋绑扎、砼浇筑与养护的技术难题。

　　过硬的技术攻关使张晋勋领导的青年突击队实现了“摸着石头过河而鞋不湿”。面对独特的全钢结构北塔楼，项目部又成功解决了超高层钢结构的测控技术、国产厚板负温焊接技术、劲性钢结构施工技术、焊接技术、高强螺栓施工技术等一系列难题，并创造了钢结构塔楼3天一层、钢筋混凝土塔楼4天一层的结构施工新纪录，被业界用专有名词“银泰速度”来表达钦佩。

　　“给人一碗水，自己得有一桶”

　　而对这个不畏技术难题的“超高层新手”来说，需要适应的新内容还有施工管理中的风险控制。

　　业主聘来的项目管理者是英国的宝维士国际管理公司和威宁谢合同咨询公司，主要管理团队来自香港，成熟的香港管理模式在施工过程中将风险控制意识展现得淋漓尽致，很大一部分工程风险被转移给了承包商，这在城建集团项目部看来，风险分担比例严重失衡。超载的风险对于国内的  承包商来说前所未遇，但这个学习能力极强的项目队伍立即着手尝试用现学到的方式来转移危机。

　　扰民带来的巨额赔偿是使所有的业主最为头疼的问题。为了规避这个风险，香港管理公司代表业主在合同谈判中明确要求承包商包下此问题。银泰中心项目临近建外SOHO，这里聚居着大量具有维权意识的白领住户和精明的商户，扰民赔偿风险巨大。城建项目组难以接受高昂的费用与风险，两次谈判都几近破裂。北京城建谈判组进行详尽调研后发现，施工现场到建外SOHO的距离还不至于产生严重扰民，于是向业主建议取消此条款，改为实报实销。

　　听取建议后，业主方重新考虑了问题，同意自己承担赔偿风险。而施工事实证明，这是一个双赢的结局，要求赔偿的附近住户并未出现，业主也节约了一笔资金。

　　风险不仅来自国际化的业主，也来自国内的分包商。常有分包商来函索赔，工期推迟、工期提前都成为形形色色的索赔理由。面对此类索赔，项目经理张晋勋要求一切按合同办事。涉及较重要的讲话或会议，都要签备忘录，与分包商的一切业务活动都要有书面文件。在他桌子上摆着好几撂一尺多高的主要合同文本，他天天要翻。“给人一碗水，自己得有一桶水。”张晋勋说。

　　遇到分包商出现拖延工期等事情，项目部也会毫不客气地提出索赔。

　　2004年4月26日中午，项目部组队飞赴上海与构件加工制作分包商进行供应进度谈判。他们一下飞机就谢绝了对方的午餐，明确地要求立刻为会议着手安排。下午1：30，项目部与分包商相关单位高层准时会面。

　　分包商虽然同意项目部制定的进场计划，但在合同中却坚持“努力”保证现场钢构件数量。分包商认为，钢材原材料价格正值上涨时期，供货没有保证。张晋勋当即表示愿意连夜飞往武汉与原材料供应商直接谈判。执着的态度使分包商高层最终无奈地从合同上把“努力”二字删掉。

　　6个小时的唇枪舌剑后，双方基本敲定了银泰工程地上部分和地下部分30多万平方米的钢构件进场计划。双方高层会面的晚宴上，分包商的一位外方总监操着一口生硬的中文说“Mr.张，你具有日尔曼人的固执和美国佬的自信！你是一个了不起的建筑师！”

　　银泰中心的3座塔楼已全部封顶，单元式幕墙即将安装完成，还剩内部精装修，只要深化设计图纸一到位，这个工程将很快完成。2007年建成后，银泰中心将成为北京最豪华的酒店和写字楼。柏悦酒店的44套极品公寓“柏悦府”和216套酒店服务式公寓“柏悦居”刚刚开盘3个月，便以近3.6万元的均价卖出了49套。高品质的建筑内涵和技术过硬的施工团队使银泰投资的总经理尹筱周相信，银泰中心会像约翰。波特曼设计过的其他作品一样，成为北京的地标式建筑。