整理造价工程师案例分析解题思路（二）

　　三、 资料的搜集。

　　资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）

　　1、 一般资料：

　　（1） 项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）； ③项目有关文件。

　　（2） 估价时点房地产市场状况的资料：① 一般性的；② 地区性的；③ 本类型房地产资料（商业、特殊物业）

　　（3） 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……

　　（4） 估价对象区域条件资料：① 交通。② 环境。③ 繁华程度。 （5） 相关法律、法规、政策。

　　2、 不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）

　　（1） 市场法：① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及利率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。

　　（2） 成本法：① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。

　　（3） 收益法：① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 报酬率方面的资料。

　　（4） 假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。

　　第二节估价报告指错

　　一、答题技巧

　　1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍？“

　　这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分！

　　2、揣摩评卷人的心理

　　3、先理草稿，再答题

　　二、答题思路

　　（一） 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果

　　（二） 错误类型

　　1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；④估价结果。

　　2、不规范。①术语不规范；② 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。

　　3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。

　　4、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。

　　5、 不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）

　　（三） 常见错误

　　一、报告书不完整（共8项内容）

　　1. 封面

　　2. 目录

　　3. 致委托方函：

　　时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章

　　4. 估价师声明

　　5. 估价假设和限制条件

　　① 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；

　　② 他项权利（抵押权对资产的影响）；

　　③ 特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；

　　④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。

　　6. 估价结果报告

　　7. 估价技术报告

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