以房养老：北京、上海、广州和武汉将成为首批试点城市

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    千呼万唤之后，以房养老保险方案终于有望成为现实!

    昨日从相关渠道获悉，中国保监会近日向各人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，称为了贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》有关要求，丰富养老保障方式新途径，决定开展老年人住房反向抵押养老保险(编者注：即以房养老)试点，其中北京、上海、广州和武汉将成为首批试点城市，试点工作至2016年3月31日截止。

    两种方式处理抵押房增值收益

    据了解，“以房养老”也被称为住房反向抵押贷款或倒按揭，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金，或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。

    《征求意见稿》中明确表示，“以房养老”保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。

    其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;而非参与型产品，则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

    一位不愿具名的险企人士透露，如果是参与型，假如以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿到一定的增值年金，这样的就会让整个领取的年金提高;如果是非参与型，那么在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，而房产增值的部分所带的剩余金额就给到继承人了。非参与型从操作层面可能更简单，更像一个非固定期限的贷款。该人士坦言，具体到保险产品来说，各家保险公司可根据这两个大的框架来自主设计产品。

    犹豫期不得短于15个自然日

    根据《征求意见稿》，保监会有望在北京、上海、广州和武汉这4个城市先行试点。在保险公司试点资格方面，保监会表示需满足7个条件，如已开业满5年，注册资本不少于20亿元，能对反向抵押养老保险进行合理定价等。

    此外，《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点提出总量限制。试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。以一家保险公司总资产为1000亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×200亿+0.2%×800亿=9.6亿元。

    保监会还要求，保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用;不得向不符合要求的客户推介业务。房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保险公司和消费者共担。

    此外，对于该产品的销售，保险营销员需要持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。

    一险企人士称，该业务面临很多风险，如70年产权问题等，他分析参与的保险公司做法会比较保守。 

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