2015年房地产行业政策趋向分析

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　　综合各种宏观经济形势、环境因素和微观房地产市场因素，考虑到国家改革发展的政策动向，2015年我国房地产市场总体政策取向和存在的问题可能会有以下方面特点：

　　(一)融资平台：地方债务自偿将促融资平台转型

　　2014 年10月2日，国务院办公厅发布《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》，《意见》从规范和控制地方政府举债融资的方式、规模、风险等角度进 行，并就如何完善配套制度，如何妥善处理存量债务和在建项目后续融资等方面做出部署，这是国务院首次发文全面规范地方政府性债务管理，也标志着中国地方政 府债务管理的制度框架基本建成。

　　其中，《意见》对存量债务的处理明确要求地方政府对其举借的债务自行偿还，中央实行不救助原则。同时，要求地方融资平台剥离政府融资职能，不得新增政府债 务。这意味着，地方融资平台要想维持生存，一方面要加快变卖资产，规避可能的债务风险;二是要加快转型，通过经营缓解资金压力，避免资金链断裂。但是，由 于地方融资平台的资产大多是地方政府注入的土地资产，在今年房地产市场持续下行，同时中央对土地指标进行严格控制的情况下，想加快变卖土地资产并不容易， 所以融资平台的下一个出路就是加快转型，从融资功能向经营功能转变，这也许是融资平台走出困境的最有效路径。

　　(二)住房公积金：管理修订受到关注，异地提取和使用诉求增强

　　我国住房公积金管理遵循的原则是“管委会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”，对此，公众反映普遍存在的问题包括公积金贷款额度小、支取困难以 及封闭管理和收益过低等。国家相关部门已经意识到并进行了关注。如从2011年开始，《住房公积金管理条例》连续四年被列入住房和城乡建设部的重点工作任 务，其中，公积金的使用范围是修订重点。

　　住房公积金设立的目的主要是为了更好地支持缴存职工解决基本住房问题，但是目前住房公积金相对封闭的地域特征对住房公积金缴存人的权利保护和就业变化并没有充分考虑，住房公积金缴存人在某地购置住房时，并不能利用在不同地区缴存的住房公积金，从而削弱了这种住房政策性金融支持的功效。

　　可喜的是，近日有媒体报道，住建部已经开始在内部研讨住房公积金及住房公积金贷款的异地提取和使用等问题，并再度引发了市场对修订《住房公积金管理条例》的强烈预期。据悉，目前湖北、安徽两省已经开展了在省内异地使用住房公积金的尝试。

　　(三)不动产统一登记：五成重点城市启动

　　不动产登记的相关政策和工作是今年以来的关注点之一。在制度层面上的进展，2014年8月15日，国务院法制办公室公布了修改完成的《不动产登记暂行条例?穴征求意见稿?雪》，向社会公开征求意见。

　　而在不动产登记的操作实务层面上的进展则表现在国土资源部不动产登记局已初步形成不动产登记簿证样式。接下来，国土资源部将在系统内部、各相关部门和专家 学者之间广泛征求意见，并进一步修改完善，同时国土资源部将选择若干典型地区对登记簿册进行试填试用，以确保登记簿册的实用性和可操作性。

　　在实际进展方面的难度，最大的是不动产登记涉及的各个不同部门之间职责的整合。但是，在实际进展上，不动产登记落实的效率要比公众预期的更高。国土资源部 在2014年10月8日公告称，目前在我国106个重点城市中，有约一半的城市已经启动了不动产统一登记的相关工作，尤其是河北、山东等11个省份已经基本完成不动产登记的省级职责整合。

　　(四)城镇化：国家新型城镇化综合试点有望打破城乡二元化的不动产管理格局

　　我国目前正在进行的不动产统一登记改革，在很多时候都被理解成为狭义的城市房地产问题改革。实际上，我国最大的不动产在农村。长期以来，由于城乡二元格局，如农业户 口与城市户口不平等、城市建设用地与农村集体建设用地不平等，使我国的经济和社会在发展过程中存在各种问题。要想从根本上改变目前的现状，只有打破当前各 部门多头管理的构架，从真正实现城乡“大统一”的改革目标进行。而且按党中央、国务院的部署，我国不动产统一登记，也只能是这种“大统一”。

　　目前加快推进不动产统一登记工作，遇到的最大障碍实际上是一些利益团体的抵触情绪，他们不喜欢打破当前的城乡二元化的不动产管理格局。令人欣慰的是，7月 下旬，国家发展和改革委员会、中央编办等11个部门联合印发《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》，明确提出将宅基地和农房纳入全国统一的不动产 登记体系，并率先建立和实施不动产统一登记制度，彰显了实现城乡“大统一”改革目标的决心。

　　1980年代初期，中国改革从农村土地的家庭联产承包责任制开始，由此开启我国农村土地制度改革的重要转折。今天，我国不动产统一登记乃至整个不动产管理改革，也必须首先从农村突破，以城乡统一为基础，以确认和保护农民的不动产权利为核心破题。