2015房价呈L型曲线发展 以价换量模式还将持续

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在诸多分析机构对2015年楼市的预测中，成交量这一指标仍然处于下滑趋势。包括任志强在内的业内人士普遍认为，新建商品房销售面积今后都很难超过2013年13亿平方米的峰值。全国房地产经理人联盟副主席余英认为，2015年全年主题还将是去库存，调控后遗症将会显露；一些“地王”项目难以实现利润，多地可能会出现土地流拍现象；部分商业地产亏本大甩卖，二手房成交量将继续萎缩。中国房地产市场在高歌猛进了5年之后露出了疲态。综合多家机构数据估算，2014年，中国新建商品房销售面积将同比2013年下滑约7个百分点至12亿平方米左右，这是自2009年之后5年来的首次下滑。在各种救市政策的利好下，去年年末的楼市有了一丝暖意。“楼市的春天是否已经回归？”“2015年的房价是否反弹？”关于楼市乐观的言论日益增多。1月7日，北京86亿总价新地王的出现，更加剧了乐观的氛围。但成交量这一指标，在诸多分析机构2015年的预测中，仍然是下滑的趋势。包括任志强在内的业内人士普遍认为，新建商品房销售面积今后都很难超过2013年13亿平方米的峰值。 与成交量下滑的趋势一致，经过2014年至今连续8个月的环比下跌后，2015年房价预计也将走出L型的曲线，正如soho中国董事长潘石屹所言，房价在L的这条尾巴上将会持续很长时间。机构人士也认为，一线城市的回暖并不能代表全部，2015年房地产行业基本面仍未改变，库存高企、以价换量的模式还将继续。 基本面：供过于求 2014年的最后一个月，信贷松绑和降息的效应明显显现。中原地产研究中心统计数据显示，12月份54个城市合计住宅签约套数达到了31.8万套，创造了2014年全年的单月最高纪录，其中一线城市达到了5.366万套，环比上涨幅度高达38%。 尽管如此，2014年全年楼市整体销售情况并不乐观。 据国家统计局数据，2014年1-11月新建商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%；据多家机构预测，全年新建商品房面积为12亿平方米，这并未超过2013年13亿平方米的销售面积。 历史地看，过去二十年中国新建商品房销售面积仅在2008年出现过下降，此后在2009年同比大涨42.1%，并于之后的几年一直保持上行，2013年增幅为17.3%。 2015年将会如何？东兴证券预测，2015年商品房的销售面积将同比下降3%；全年销售金额同比下降3%。 同策咨询研究部总监张宏伟指出，楼市在2014年底出现翘尾现象，但这并不意味着翘尾行情在今年能够延续。 制约成交量上涨的因素是，房企在2015年仍然面临较大的去库存压力，房地产行业供过于求的基本面并没有实质性改变，这将会进一步影响房地产企业的资金面。 据国家统计局数据，截止2014年11月末，全国商品房待售面积近6亿平方米，而施工面积超过70亿平方米，巨大的库存导致很多城市去化周期超过1年，甚至需3年、5年。 万科总裁郁亮指出，规模增长带来的存货风险在加大，房地产行业靠土地和房产的自然升值盈利模式已不可持续。 全国房地产经理人联盟副主席余英认为，2015年全年主题还将是去库存，调控后遗症将会显露；一些“地王”项目难以实现利润，多地可能会出现土地流拍现象；部分商业地产亏本大甩卖，二手房成交量将继续萎缩。 瑞银首席经济学家汪涛预计，2015年房地产行业会以消化库存为主，而非急于拿地和开工，因此新开工面积可能会再跌10%，给相关行业带来更大拖累。房地产下滑仍将拖累2015年GDP增速进一步放缓至6.8%，2016年放缓至6.5%。预计2015年底前央行将再降息40-50个基点，以降低融资成本、减缓不良贷款生成速度。张宏伟认为，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也已松动、各地方政府也在发布“救市”措施、央行开始降息，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会逐步回升、未来问题会越来越少。 房价将先降后稳？ 2014年末，多位房地产业内人士对2015年的趋势做了预测。乐观者如任志强认为，2015年9月份之后房价将会反弹。 万达董事长王健林则明确表示，期待2015年下半年房地产市场再现高潮的想法不切实际，“除了北上广深等局部地区，行业整体已经呈现过剩局面”。 根据数据，2014年12月百城均价降至10542元/平方米，自5月以来连续8个月环比下跌，同比下降2.69%，自10月起连续3个月同比下跌；十大城市住宅均价下降至18878元/平方米，同比下降0.61%，跌幅显著低于百城整体水平；分梯队来看，一线城市住宅均价表现坚挺，住宅均价累计上涨0.58%，二三线城市均下跌。 2015年全国房价或将延续下行态势。据研究中心预计，2015年房价的整体走势应是先降后稳。 一方面，目前很多城市库存还处于高位，诸如宁波、沈阳、长春、青岛、杭州、无锡等市消化周期均超过18个月，房价还有进一步调整的空间；另一方面，从销售目标完成情况来看，2014年多数房企恐难完成全年目标，这意味着大多数企业库存也处于高位，在2015年上半年的相当长一段时间里，降价去库存仍将是主流销售模式，房价也有进一步下探的可能。 此外，在整体经济下行的新常态下，2015年不同城市房价未来走势或将呈现深度分化。 北京中原地产首席分析师张大伟指出，从城市等级来看，一线城市对限贷放松、降息等政策反应较敏感，潜在购房需求仍较旺盛，同时近年来一线城市住宅用地成交楼面价持续走高，如果2015年货币环境进一步调整，一线城市房价仍将面临一定的上涨压力。 以上海为例，上海2014年土地总成交量达到1760亿，住宅类成交楼面价高达10400元，比2013年的平均地价6643元上涨了57%，整体市场依旧红火。报告认为，一线城市市场购买力依旧旺盛，房价仍将保持稳定，还可能有小幅上涨。而在少数热点二线城市，同样存在大量的购房需求，库存压力减轻后房价走势或接近一线城市，但多数二线城市价格预计相对平稳；大多三四线城市市场需求在早期透支，一定时期内库存压力较大，房价或将继续下行。分析师表示，合肥、武汉、郑州、南京、厦门等消化周期较短、供求相对平衡的城市，房价或有一定上涨可能；而对于部分供过于求、存量显著高企的二三线城市如杭州、常州、营口等地而言，在城镇化率趋缓和经济增速理性回归的行业大环境下，面对日益逼仄的市场需求，企业蜂拥出货的可能性将大大上升，其供求风险也将大大增加。 此外，开发商也将发生分化。恒大地产总裁夏海钧认为，房地产行业已显现出从高峰逐渐进入下行通道的大趋势，2015年很多中小企业会面临更加困难的境地，行业集中度会进一步提高，对大企业而言则是一个并购的机遇。