住房供求关系：全国总体偏松

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在过去的一年里，楼市频频传出让人震惊的消息，各种房地产预测言论更是层出不穷。不论对房地产市场的预测还对目前房地产市场的走势判断，实际上都基于一个最基本的供求关系来做判断。而目前我们所了解到的社会上关于住房关系的判断差别非常大。有的人讲，说现在的住宅供应严重过剩，过剩的超乎想象，所以中国房地产市场的未来非常的危险，面临着即将的崩盘和暴跌。也有一些专家和研究报告他们对于未来的房地产市场充满着超乎想象的乐观，甚至有专家预测中国的房地产市场未来10年才是黄金10年。

11月13日，在高顿财务培训举办的“解读2015中国房地产行业发展趋势”主题活动现场，住建部政策研究中心主任、中国社会科学院教授秦虹女士针对当前住宅供求关系判断表达了自己的观点。她认为，目前住房供求关系呈现全国总体偏松，部分地区过剩的格局。

秦虹表示，以2011年为分界点，住房供求关系开始发生变化。2011年以前，房价上涨，出台的所有政策都是抑制房价上涨，导致全国供求关系偏紧，部分地区(上海、北京)过紧的格局。2011年以后，全国的供求关系出现从过去总体偏紧到现在总体偏松，部分地区过剩的格局。“如果把施工的面积增长速度和销售面积的增长速度放一起比的话可以看到，从11年开始，供给的增长速度比销售的增长速度快1倍左右。”秦虹认为出现这种转变的原因主要有三方面：

首先，从土地供应的面积上看，2011年开始供应量再建施工面积大幅度上升。2008年、2009年金融危机以来大规模的救市，大量投资钱进入了房地产领域，直接增加了房地产的供给。

第二个原因与2011年开始的房地产政策有关系，2011年的1月26号国8条出台，核心就是49个城市限购，这直接改变了中国投资房地产的方式，由原来买房开始转变为买房地产的私募、信托、理财，这些钱都进了房地产开发，过去房地产的需求资金，现在变成供给资金，大大增加了房地产的供给能力。

第三个原因涉及到地方政府的土地财政。2011年许多地方大量卖地，对土地大幅度的出让，导致市场供给增加，而同时住房销售却受到了政策的抑制。

供求关系的宽松表现知识阶段性的。因为供求关系是一个动态，它取决于供给和销售之间的关系。2014年整个住房的新开工面积的总量是2011年以来的最低位，增长速度是历史的最低位，而商品房的销售面积，目前来看是历史的第二高位。2014年全国销售总面积仅仅低于13年，加一起卖的房子非常多。“大家都说今年房地产市场低迷，今年房地产市场箫条，面临着崩盘，从土地数据来看，我不太认可今年房地产市场多么差。|

今年的土地出让与新开工是最低的。按照目前的销售和供给速度计算，全国目前这样的一个库存，全国总体水平是需要2年的时间才能恢复到正常，我们必须要面对这个现实。但是这样一种情况地区差异非常大，比如说一部分城市，大城市，甚至包括一部分三四线城市可能不需要两年，供求关系就提高过来。但是有一些中小城市，或者包括一些大城市可能需要3到5年才能调整过来。

在这样的一个情况下，政府又出台救市政策刺激房产，会不会造成价格的暴涨，又出现09年那样的房地产市场的一个爆发呢?秦虹表示，目前供应量总体宽大偏松的情况下，即使我们的需求有所增长，对开发企业来讲还是消化库存为主。所以说大幅度的涨价外部环境目前不存在。