“新常态”下应健全房地产市场体系

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当前，中国房地产市场和中国经济一样，都已经进入了一个新阶段，或者说“新常态”，所谓的新常态，就房地产市场而言，是“供需总量基本平衡、区域结构差异扩大”。第四季度和明年的房地产市场仍处在重大调整过程中，其实这一轮调整从2013年第三季度起就出现，何时结束现在还很难判断。第四季度和明年的房地产政策必须把防范风险作为首要任务，在风险可控的情况下通过改革的方式逐步消化存量。

房地产市场已经到达新的发展阶段，“新常态”特征明显。以前分析房地产经济形势时，过多注重研究短期现象和问题，分析金融、税收、土地等政策出台后的实施效果。对中长期的趋势判断分析不够。2012年，国务院发展研究中心市场经济研究所的房地产课题组，对未来五到十年的房地产市场发展趋势作了研究，发现我国城镇居民户均住房套数到2012年已接近1。就是说，从2012年起，全国的房地产市场就进入了住房供需基本平衡的新阶段。当然，总量平衡的背后是结构和区域间的失衡，这是由房地产市场的区位特征决定的。总体看，北上广深等一线城市未来仍有相当大的住房需求潜力需要释放，但更多的三四线城市的住房相对过剩甚至严重过剩。这几年的住房市场演变历程正在逐步验证我们之前的研究结论。

在中国房地产市场告别高速增长的“黄金期”，房地产投资量、竣工量和新开工量等各项重要指标的峰值已经到来的情况下，尤其要注重房地产泡沫的抑制和防范。国际经验表明，绝大多数经济体的房地产泡沫都是在供需结构达到平衡后爆发的。理由很简单，在房屋严重短缺的情况下不可能催生泡沫，因为有需求力量的支撑。只有在供需平衡时还依然在用各种手段刺激房价上涨时，才会出现泡沫，因为缺乏真实面的支撑了。

有中长期房地产市场发展趋势判断做支撑，再分析第四季度和明年的房地产市场发展时，主要就是把握政策方向的变动。依照过去多年的调控经验，如果市场预计要出台强刺激政策时，市场波动会显著加大。但从新一届政府上台伊始，房地产市场的调控思路就有了根本变化，把健全住房市场体系作为抓手，而不是直接提出房价调控目标和行政色彩很浓的调控手段。这就回归了最基本的常识，就是房价是结果，不宜将它直接作为调控目标。

包括今年在内，未来几年内都会把健全市场体系作为促进房地产市场健康平稳发展的重点。这里面有两层涵义，一个是“市场和政府”的关系，商品房尽量让市场去调节，而且尽量用经济手段而非以前的限购等行政化手段。当然，在从以行政手段为主转为以经济手段为主的过程中，可能还会面临一个过渡期，比如持有环节的房产税还未出台，其他一些金融政策手段还不是太稳定。另一个是保障性安居工程，最近提出的“三个一亿人”说法，包括农业转移人口落户、棚户区改造、保障房供应建设等，可以预期的是，未来若干年支撑房地产市场健康发展、更好满足中低收入群体住房需求的保障房，在房地产市场中的占比会逐年提高，起到更重要作用。

最后，从资金面讲，利率市场化是今后金融制度改革的一项重要内容，以后的趋势是随着利率市场化和我国金融体制进一步对外开放，存款利率会升高，贷款利率会下降，这是竞争导致的，结果是短期内开发商的资金链比较紧张，因为银行拿款成本高了，那么给开发商贷款成本也就高了。

概括来说，今年我国房地产市场的“两轨并行”特征明显，商品房用市场化手段，政府发挥好住房保障的作用。从政策层面来讲，政府不大可能继续采取强刺激经济和房地产的手段，“新常态”要求一个中高速的增长，慢慢淡化对于高增长的渴望，这对于房地产而言是利好，可以让市场慢慢去调节自己。