中国的房地产市场仍然年轻

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自 2014 年上半年开始，中国的房地产市场开始变得十分疲弱，销售下降，库存积累。到 2014 年 7 月为止，新增房屋库存达到了 5.44 亿平方米，大约是2013 年成交量的 42%。用过去 6 个月的成交量来计算，一线城市去库存时间达到了 14 个月，二线城市为 16 个月，三线城市为 24 个月。温州、茂名和丹东等城市更为极端，要超过 30 个月才能消化库存。这场衰退不仅仅影响了二三线小型城市，甚至连北京、上海、深圳和广州等大城市也受到了波及。这和去年房地产市场价格两位数的增长和热销形成了鲜明的对比。

在过去十多年间，中国的房地产市场成为了中国经济增长的重要支柱之一，也拉动了大宗商品价格走高。平均来说，从 2004 年到 2013 年，房地产市场的投资占了中国固定资产投资的 20%，住宅房地产占了 14.1%。2013 年，住宅市场就贡献了 0.8%的 GDP 增长。房地产还能拉动装修、家具、钢铁、建材等多个相关行业。房地产市场衰退将会波及其他产业以及那些向中国出口大量资源的国家。人们同时还担心和地产行业紧密相联的影子银行违约风潮将起，中国经济杠杆率过高的问题同时爆发。因此房地产市场的衰退受到了密切关注。

因此，在上述的背景之下，不少人将中国的房地产市场和日本在上世纪九十年代和美国在 2008 年的泡沫市场相提并论，认为中国也面临着同样的危机。

但这些论调过于悲观了。

首先，中国的私人房地产市场仍然十分年轻。1998 年之前这一市场几乎为零。98 年住建部才废止了房屋分配政策，99 年住房抵押贷款才开始出现，目前的总量也仅仅约为 10 万亿左右。尽管增速较快，但这一规模仅占 2013 年银行贷款总量的 14%左右，居民储蓄的 21%左右。当前房产为中国居民最重要的资产之一。根据估计，房地产资产的总价值大约为股市的 5 倍左右，是居民持有的股票市值的 16.9 倍左右，但仅仅是居民存款的 2.6 倍。换言之，中国的居民负债率较低。

在过去的 16 年里，房地产市场也经历过大幅度价格和投资水平的起落。市场的周期性衰退成因包括宏观经济环境不佳、信贷紧缩和政府的政策调控。在某种程度上，这样的周期性起伏能让投资者避免单边下注，遏制了过度投机，反而是一种好事。而且由于金融市场深度有限，中国的房地产市场杠杆率相对于发达国家而言较低。自 2009 年起，中国的房地产开发商已经开始降低了杠杆率，同时中国的购房者必须支付超过 30%的首付款。

第二，政府仍然有足够充分的政策选项来避免房地产市场过度萎缩。短期来看，政府可以放松实行了四年的房地产调控措施。在这点上，不少城市也已经行动起来了。政府还可以放宽户籍制度，允许移民购买房产并获得户口。

中期来看，政府还可以通过征收房产税来支持公共房屋政策，解决收入不平等的问题并推动更多出租房进入市场。政府可以鼓励银行推出资产担保债券来解决抵押贷款期限错配的问题。房地产开发商还可以推出 REIT（不动产投资信托）或者 MBS（资产抵押证券），解决过度依赖银行贷款的问题。

更重要的是，未来十年内房产需求量有望持续高企。2023 年前，预计还将有2 亿居民将会进入城镇。在这点上中国和日本与美国差别极大。在需求的推动下配合良好的政策指引，房地产的衰退应该只是短期的。     

但不可否认的是，房地产市场的风险在快速累积。自 2008 年起，房地产价格上升了 64%，增速和城镇人均收入增速相同。不少城市的房价增长了 75%，远高于收入增幅。此外，房租收入占房价比在下降，目前全国平均为 2.66%。和 6%左右的抵押贷款利率相比，这意味着房地产投资者出租的话需要承担差价损失。这也意味着太多的投资者将希望寄托在房价增长上。另外，过度依赖于影子银行进行融资也带来了流动性风险。信托资金大约是开发商自筹资金的 40%。随着库存上升，或许会出现兑付困难。