中小房企难进开发贷“白名单” 融资成本一路走高

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在开发商资金日趋紧张之时，部分商业银行透露出适度宽松的机会。然而，这些机会依然青睐于在银行“白名单”之内的大型房企、国有房企等，中小房企则难以挤进其中。

“我们已经不再想着怎么从银行拿到贷款，实在太难了。”佛山一位中型房企财务部人士何健（化名）表示，遇到类似贷款困境的房企并不止一家。

在开发商资金日趋紧张之时，部分商业银行透露出适度宽松的机会。然而，这些机会依然青睐于在银行“白名单”之内的大型房企、国有房企等，中小房企则难以挤进其中。

同时，随着银行对房地产投资提高警惕，房地产开发贷款的利率出现一定提升，房企融资成本逐渐加大。尤其是三四线城市的项目，从银行“输血”难上加难。

难进“白名单”

“从6、7月开始，总行对开发贷的政策有所调整，额度虽然只有小幅提高，但已经接受地方递交申请，开发商可以排队了，现在有一些已陆续放款。”某商业银行广州分行一位从事对公贷款业务的人士李芳（化名）向记者表示开发贷的最新变化。

据李芳了解，今年以来，四大行中除了农行、建行在房地产开发贷额度保持以往的高水平外，另外两家银行已经开始压缩额度。

据媒体分析，截至今年中期，16家上市银行合计的房地产对公贷款规模为3.82万亿元，较去年年底的3.55万亿元增加了7.6%。

其中，国有银行的开发贷新增规模各有差异。中国农业银行为最多，比去年底增加564亿元，同比多增154亿元，中国建设银行新增开发贷也达到212亿元。其中，工商银行出现下降。

李芳指出，股份制银行、城市商业银行成为房地产开发贷新增资金的主要投放来源，主要的特征是放款进度加快，额度也有讨论的空间，以及银行放贷积极性较高。

“市场有充足的需求，以及能产生较大的商业利益，这种变化是市场自我调节的表现。”她说。

分析显示，在2280亿元新增贷款中，超过1440亿元来自股份制银行和城商行，占比超过60%。

招商银行广州分行贷款部的一位人士赵青（化名）分析，表面上银行开发贷规模整体增加，并非等同于银行对房地产投资的资金投放放松。

他认为，今年5月以来，包括信托融资在内的表外须进入到表内，房地产贷款通过信托等通道业务的空间收窄，在表外转表内的驱使之下，房地产企业对银行开发贷的依赖度提高，所以账面上的新增开发贷规模有不少的增加。

另一方面，赵青指出，银行仍在严格地执行对房地产开发企业实施名单制管理，“基本上中小房企已经从名单里清除，只保留了大规模的房企和国有背景的房企”。

此外，多位受访的银行人士指出，此前银行为了预防房地产开发贷不良资产的提升，对企业回笼资金实施封闭式管理，确保用于还贷的政策仍在严格执行。部分银行还增加了从严控制偿还逾期的政策。

“虽然额度有所提升，银行对开发贷的管控依然严格，中小房企很难挤进银行的‘白名单’，即使在名单内的大型房企，仍然面对非常严格的审批程序。”李芳表示。

某大型上市房企资本运作部的人士李婷（化名）称，到银行贷款需要“四证齐全”，一般的项目都很难做到这一点，房企都是提前需要资金。

资金步入“枯水期”

银行贷款一直以其仅为7%至8%，最高不会超过10%的低息优势，成为备受房企青睐的融资渠道。然而，这种优势开始发生变化，银行开发贷利率提升的势头突进。

媒体报道，上市房企荣丰控股的半年报显示，该公司今年2月份到期的一笔长期借款的利率为16%，另一家股份制银行吉林省长春地区支行给予荣丰控股的贷款利率则为9.8%。这些水平远远高于以往的银行贷款水平。

“在开发贷中，国有房企抵押物充足，或者背后有国有集团做抵押担保，贷款利率几乎没有提高，都是保持比较低的水平。在目前资本并不宽松的大环境下，银行贷款是这类房企融资成本最低的一种方式。”广州某国有房企一位副总如此表示。

受访的银行人士赵青称，银行对资质较好的大型房地产企业比较认可，在审批中会优先考虑，而且对利率的议价也有足够的空间。

广东某市经济开发区一位官员称，能够获得政府纳入的重点工程资格的项目，如一些旅游地产、商业地产项目，都能够获得银行贷款资金的青睐，利率与一般的开发贷利率水平持平，且可享有1%至2%的优惠。

不过，对于民企而言，银行的低息优势似乎正在减弱。

上述多位受访的银行人士指出，类似荣丰控股一样，长期借款利率高达16%的项目并非个案，有个别项目甚至会突破20%。

赵青指出，大型民企虽然能够获得银行开发贷资金，然而由于大部分民企的资质并不算十分优质，且个别项目所在的地方房地产风险系数较大，因此需要更高的成本。

今年以来，随着多个地方出现开发商“跑路”、楼盘滞销等现象，房地产市场风险逐渐暴露。多家银行对外发表的分析报告中也指出，房地产市场的风险正在扩大，尤其是三四线城市的开发商资金链承压加大，有部分银行的报告甚至提出预警房企资金链断裂的风险。

上述房企人士李婷分析，银行开发贷的利率差异主要是银行提前将房企以及项目的风险系数考虑在内。

此外，平安银行深圳分行对公业务部的一名人士指出，这部分银行利率有所提升，其实与表外业务转为表内有一定关系。他解释，以往房企通过银行获得的资金中，正常开发贷以及表外业务的资金成本需分开支付，现在表外业务转表内，所以看上去，银行贷款成本就一下子提升不少。

“这些项目要是不通过银行贷款获得资金，通过其他途径获得的资金成本一定会更高。”李婷对此深有体会，她所在的房企并非所有项目都能获得银行的贷款资金，主要看资质以及项目的情况，“能够获得银行资金，利息有所提高也会愿意接受。”

房企人士何健指出，在银行提高了利率水平之后，对中小房企而言，银行的资金依然是“抢破头也抢不到”。他分析，当下很多机构都不愿意贷款给中小房企，“他们都担心中小房企借得起而还不起，怕没过多久就倒闭”，因此行业整体的资金成本都提升了。

他称，大部分中小开发商被迫向民间借贷获得资金“输血”，这些民间借贷的资金成本非常高。