保障房建设目标压顶 银行定向限量“输血”

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“十二五”期间五年3600万套保障房的建设进程渐进尾盘，各路资金正在持续入场。

“我们正在筹备鞍山城投和营口城投第二期保障性住房定向工具的发行。未来这一定向工具将在丹东、锦州等辖区内进一步开展。”在承销了东北地区首批保障房定向工具后，浦发银行大连分行投资银行部总经理刘宁宁正在规划下一步保障房定向工具的发行计划。

受信贷规模限制、房地产贷款严控等影响，目前越来越多的银行倾向于采取债务融资工具进入保障房市场。据不完全统计，截至目前，北京、上海、青海、陕西、南京、兰州、乌鲁木齐、重庆、福州等省市已经通过银行及部分券商承销发行保障性住房定向工具支持保障房建设，总融资规模超过800亿元。

而对于投资银行而言，打上政策牌标签的保障性住房定向工具如何提升在银行间债市的交投活跃程度，令业内颇为关注。

地市级城投作为发行主体 保障房定向工具发行路径

9月16日，住房和城乡建设部发布数据称，2014年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上（其中各类棚户区470万套以上），基本建成480万套。截至8月底，已开工650万套，基本建成400万套，分别达到年度目标任务的92%和83%，完成投资9500亿元。

为保障完成2014年保障性安居工程目标任务，住建部要求未开工的项目9月份必须全部开工。

随着保障房建设进度加快，各地保障房主管部门和承建主体不断寻找多元化的资金渠道，其中不少省级以下的地市级城投公司作为融资主体纷纷亮相发行保障房定向工具。

今年5月交行浙江分行与国开行承销发行温州市名城建设投资集团有限责任公司发行的36亿元保障房非公开定向债务融资工具，专项用于温州地区15个保障房建设项目。这是浙江省首只保障房定向工具，也是继北京、上海、南京等直辖市或省会城市之后，首次由地级市发行此类产品。

5月29日，浦发银行大连分行为地市级的鞍山城投和营口城投发行了30亿元和15亿元的保障性住房定向工具，募集资金专项用于保障性住房项目建设，以缓解鞍山市和营口市保障性住房建设资金短缺的压力。

这两只保障房定向工具也是东北地区首批发行的保障房定向工具，其中营口城投保障房定向工具发行期限最长，鞍山城投保障房定向工具发行规模最大。

早前银行间债市交易商协会召开主承销商通气会，会上对保障房发债程序进行优化，并和各商业银行建立了保障房发行债务融资工具的专项沟通机制。

之所以会选择地市级城投公司作为保障房非公开定向工具等私募债的发行主体，刘宁宁认为，一方面从债券投资者角度来考虑，银行间债市投资者对私募债的投资一向比较谨慎，尽管交易商协会对保障房定向工具发行主体没有太大限制，但为了保证后续发行销售成功，一般会选择评级较好的发行主体。“鞍山城投公司的主体评级达到了AA+级，营口城投公司的主体评级达到了AA级，比一些建设项目公司的评级要高很多。”

另一方面，从前期债券发行来看，现在保障房任务指标层层分解，由住建部分解到各省，各省分解到各市、各区、各县的建设企业，越往下分解，建设主体的融资方式越少，对外直接融资能力越差。

“如果直接去和各个建设主体去谈保障房私募债项目，沟通层级较多，而且执行保障房项目的主体过于分散，沟通成本比较高。所以我们去跟地市级的城投公司谈合作，这些城投公司对当地的保障房项目进行统筹建设、统筹管理，沟通效率高，而且以这些城投公司作为对外融资主体，可以提高对外融资的能力。”浦发银行大连分行投资银行部产品经理罗贵心说。

实际上，银行承销发行保障房定向工具仍比较谨慎，其中一个原因在于建设主体比如建筑项目公司融资能力不强、评级不高，与省政府沟通成本较高，而有能力融资的主体比如城投公司等则较少直接参与建设，但具有较强的融资能力，因此寻找适合的融资主体去统筹融资是银行承销时需要谨慎考虑的问题。

根据媒体报道，来自交易商协会的数据显示，截至2014年6月末，共有16家企业累计发行391.3亿元保障房建设债务融资工具；北京、青海、江苏等14个省市30家企业累计发行38期总额896.575亿元保障房定向工具，对应支持超过51万套保障性住房建设。

“目前保障性住房建设资金除了中央财政专项补助的财政资金外，金融资金主要以银行贷款为主，但信贷资金与大体量、福利性保障性住房建设所需要的大额、稳定、低成本的资金来源并不完全一致。”刘宁宁说。

刘宁宁表示，保障性住房建设是一项民生工程，耗时长，需要资金量大，如果资金全部通过贷款融资，在各金融机构信贷资源有限的条件下，势必会挤占地方企业发展所需资金。

“与传统融资渠道相比，保障房定向工具具有总额大、成本低、使用限制少、期限灵活等特点。”刘宁宁说，“定向工具可灵活设置发行条款，还可以自主选择债券定向投资人。”

对于融资方来说，与直接贷款相比，发行保障房定向工具的融资成本相对较低。目前3年期银行贷款基准利率为6.15%，5年期银行贷款基准利率为6.4%，城投公司正常银行贷款一般在基准利率基础上上浮20%~30%，还存在抵押、担保等费用，综合融资成本超过9%。

以浦发银行大连分行承销的鞍山城投保障房定向工具为例，该私募项目的发行利率为7.5%，加上中介机构费用及主承销商的承销费等综合融资成本不到8%。因此，保障房定向工具比银行贷款利率要低1个百分点以上。

不过，虽然目前多个省市已经通过保障房定向工具总融资规模超过800亿元，但对于保障房所需巨大资金量来说仍是杯水车薪，银行承销这些私募债的前期沟通成本比较高，后期销售发行也不容乐观。

而在刘宁宁看来，未来保障房定向工具融资规模要更快扩容，关键还在于要提高银行间债市对保障房定向工具的交投活跃度。

“目前在银行间债市购买保障房私募债的投资者主要是银行、券商和基金，而保险资金、社保资金等机构投资者投资较少。”刘宁宁说，“实际上追求长期投资的保险资金与保障房长期投资建设资金比较匹配，但私募的流动性相对短券、中票较差，在退出方面的渠道较为有限，所以保险机构对私募债投资非常谨慎甚至不投。”