大型房企打响现金保卫战

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即使乐观如任志强，也对今年房地产企业的资金状况表示担忧。

1-6月，全国房地产开发企业到位资金增速跌至3%，在华远地产董事长任志强看来，这是2008年也没有过的历史低点。1-7月，这一数据轻微反弹至3.2%，依然令人担忧。

全联房地产商会创会会长聂梅生7月时指出，这一指标从去年的21.5%一下子下降到3.6%（1-5月份），很多人没有预料到。

接受21世纪经济报道记者采访的多位大型房企人士普遍透露，今年钱紧，融资利率都有所上升，即使如万科、保利、中海外等公司，也莫不如此。

现金流显然已成为房企下半年力保的核心指标。正如潘石屹等人士所指出的，再牛逼的公司，也有可能死在现金流上。

负债和融资双向承压

房企的生存境况是外松内紧。

2009年，上市房企的平均资产负债率为65.17%，到2013年末，这一数据迅速上升至74.56%。5年时间，上市房地产企业平均资产负债率上升了10个百分点。2014年一季度末进一步升至75.43%。业内预计，上半年销售不畅，这一指标还将继续上升。

以招保万金为例，截至2013年末，万科、招商地产、保利地产、金地集团的资产负债率分别为77%、70%、78%、71%。资产负债率越高，意味着企业偿债压力加大。

另一方面，房企的资金来源却在紧缩，融资成本上升。聂梅生指出，开发商的资金来源组成包括五部分，第一部分是个人按揭贷款，第二部分是订金收款，第三是自筹资金，第四利用外资，第五部分是开发贷。

一季度出现了到位资金急挫和个位数的增长，是因为个贷卡得紧。聂梅生说，由于个贷和开发贷的利息远远低于表外（表外贷款利率可以达到15%，个贷是6%，开发贷是8%到9%），银行不愿意放贷。企业没有办法，就将表外融资的比例放大，财务成本提高了。这与上半年银行的货币政策，银行自身的运营有关，造成企业不得不拿贵的钱。

保利地产有关人士透露，保利已经是境内上市的房企中融资成本最低的，上半年融资利率也达到7%左右，比以往的6%有上升；而香港上市的中海外融资利率最低，也由去年的3%点上升到4%多。

其他的中小房企融资利率上升得更多更快，15%-20%的融资利率比比皆是。“因为去年有钱，企业还拿了很多的土地，现在无法融资，同时又花了很多的钱，今年的情况很特殊。”聂梅生说。

从前7月数据看，房企资金情况依然不乐观，虽然到位资金同比增长3.2%，环比略有反弹，其中主要是国内信贷增长14.7%，相比前6月的14.1%明显上涨。但个贷和定金预收仍是下降8.1%。个人按揭贷款7651亿元，下降3.7%，定金及预收款16567亿元，下降10.2%。

低效资产加快处置

压力之下，房企正在加快其去库存、提高资产周转率的步伐。

数据显示，2009年末，A股上市房企的存货为6300亿元，2013年末迅速攀升至1.9万亿元，四年时间猛增3.02倍，且今年上半年仍在上升。

另据WIND统计，2009年房地产行业存货周转时间为3.06年每次，2013年末该数据延长至3.55年每次，2014年一季度迅速恶化为7.51年每次。

中海外、保利地产有关人士向21世纪经济报道记者透露，今年各家公司回款率均有所下滑，保利地产回款率在80％左右，中海外上半年回款率在70%以上但未达80%，而在往年，这些大型公司的回款率可达90%以上。

这表明，迅速攀升的存货挤占了企业的流动资产，进一步侵蚀了企业资产的变现能力，也对现金流构成巨大的挑战。

要保持现金流的健康，首先就要去库存，调整存货结构。某大型房企指出，以长期库存为代表的低效资产，造成公司价值流失，未来集团的政策方向是对长期库存定期计提减值并直接扣减当年利润。

财务分析人士指出，长期库存一般指的是长期占用资金而不能产生价值的资产，可能是一些市场不好的城市土地资产或有形建筑，对其进行资产减值并扣减当年利润，这种做法表明企业对未来市场判断谨慎，将财务报表中的利润进行分期延后兑现，即使当年度财务报表不是很好看。

在不久前的万科中期营销系统大会上，万科提出了今年务必完成2000亿回款的要求，各相关部门签署了回款目标任务书，如以回款率80%来算，万科今年销售额或将为2400亿左右。下半年，万科确立了营销系统以现金流为核心的工作方式，且要力保第一名的位置。

21世纪经济报道记者获悉，包括万科、中海外、恒大、保利、碧桂园等在内，今年均对回款率和回款额进行严格要求。在记者看来，若要完成这些不无苛刻的指标，不排除它们即将采取更加灵活的促销动作，包括降价。