如何认识中国房地产“新常态”？

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越是常识性的问题，越容易犯常识性的错误。因为人们对于自己熟悉的事物往往会先入为主，这类怪像在中国房地产市场的争论中体现的淋漓尽致。

第一种错误是以虚代实，即停留在现象表面，用不切实际的论据支撑自己的论断。比如有人说十一黄金周房地产市场成交低迷，所以“限贷政策”无效，这显然不合实际。他们所说的成交量数据指的是当天的网签量，实际达成成交意向的时间至少在一个星期以前，而当时限贷调整的通知还没发布。再考虑到目前各个银行的细则尚未落地，要验证限贷松动的效果至少要等到10月中下旬。高频数据证明，10月中下旬的销量环比大幅上涨，同比增速也大幅回升，政策对一线城市的销售回暖立竿见影，政策无效的判断不攻自破。对于认真的研究者而言，怎么能拿昨天的数据来验证今天的政策是否在明天奏效呢？

第二种错误是以偏概全，即用简单的局部现象妄断复杂的全局问题。比如有人常用中国的人口老龄化来论证房价迎来拐点，因为美国和日本等主要国家的房价拐点确实和人口拐点几乎同时出现。但这种简单推理仅仅看到了房价和人口年龄结构的关系，却忽视了人口区域结构、土地制度、税收制度、经济发展水平等诸多方面的差异，比如，美国和日本在房价和人口同步拐点的时候城镇化率都在80%以上，反观中国，目前常住人口城镇化率仅为53.7%，户籍人口城镇化率不到36%，怎么能直接照搬所谓的国际经验呢？

大家之所以对房地产的未来产生巨大分歧，就是因为中国的房地产正站在一个关键的十字路口。短期和长期、政府和市场的因素相互交织，让人难以判断。要想判断长期的市场走势，就必须首先厘清目前的政策环境。

金融危机之后，中国的房地产政策经历了“过山车”。有时候“过松”，天量信贷、7折利率、不限购、不限贷、连续降息降准，导致投机性需求疯长，房价暴涨，比如2009年。但有时候政策又“过紧”，行政限购、限贷、利率不打折甚至上浮(变相加息)、征收交易重税，导致正常的首套房需求都被抑制，房价自然会下跌，比如今年上半年。但从下半年开始，以各地放开限购和央行放松限贷为标志，房地产政策正逐步从时而“过紧”时而“过松”的怪圈中跳脱出来，加速回归“常态化”。这种政策“新常态”有以下几层含义：

第一，不再把房地产“工具化”，经济过冷时也不能过度刺激房地产的“投机性”需求，必须保持政策定力，类似2009年那样的全面刺激(7折优惠+天量信贷)绝不会再现。

第二，不再把房地产“妖魔化”，要把房地产当做一个民生问题，而不是产业问题来对待。经济过热时也不能通过过度收紧地产政策给经济降温，以免限制“合理”的住房需求，比如首套房和合理的改善型住房需求。

第三，促进房地产市场健康发展的重点从需求端转向供给端，逐步放松和取消限购、限贷等限制需求的非市场化手段，重点通过保障房、自住型商品房等形式扩大供给，解决住房难。

第四，放弃一刀切的政策思路，转向分类管理、分城施策。作为一种非可贸易品，房地产市场的供求状况会因为各城市人口、收入、地理等因素的不同而产生巨大差异，一刀切政策会造成不必要的扭曲和波动，必须因地制宜。

厘清了这样的政策背景，我们才能更好的理解未来的房地产走势。短期来看，限购限贷放开正带动房地产销售环比改善，房价下跌趋势有望缓解。而且从10月的高频数据来看，限贷松动的影响可能要大于限购松动。

首先，“认房又认贷”调整为“认贷不认房”，拥有1套住房但房贷结清的仍可按首套贷款处理。这有利于释放之前被压抑的改善型住房需求，核心地段、学区房等高端楼盘可能相对受益。

其次，鼓励银行通过发行MBS和专向金融债筹资，有利于降低住房贷款成本。过去银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。但受制于库存高企、银行开发贷持续收紧、非标收缩等压力，地产投资年内将继续下行，拖累总体经济和周期品表现。

但中长期来看，房地产市场的供求平衡已经发生明显变化，房价将进入较长时间的盘整期。

一方面，房价暴涨不会再现，房价面临中长期的调整压力。

首先，随着计划生育的影响逐步显现，中国的婚龄人口已经开始趋势性下降，这将导致刚需增长放缓。根据我们的计算，目前中国20-29岁人口占比约为17%，而未来十年这个数字可能降至10%左右，相应的老龄人口占比将加速上升。

其次，改善型需求也没有太大空间。目前中国的人均住宅面积在33平米左右，从国际比较来看，虽然明显低于美国的67平米，但已接近大部分发达国家，远高于新兴市场国家。比如，英国是35.4平米，日本是36.6平米，韩国是26平米，香港是15平米。

第三，中国的宏观调控和房地产政策已回归常态，不可能再搞大规模刺激。

第四，随着QE退出和美联储加息，资本单边流入和人民币单边升值的套利时代已经终结。

第五，利率市场化拓宽了居民的投资渠道，再加上房地产预期的变化，房地产的投资吸引力明显下降。

但另一方面，房价暴跌更不会出现，调整的过程将相对温和。

首先，中国的婚龄人口和劳动适龄人口高点虽然已经过去，但城镇化仍有很大空间。目前中国的城镇化率按户籍人口计算仅为36%，按常住人口计算也只有52%左右，与美国日本房价崩溃时80%以上的城镇化率还有很大差距，未来新增城镇人口仍将有效托底房地产需求。

其次，中国重交易环节、轻持有环节的税收制度导致房主更倾向于持有，而不是卖出，再加上目前大部分房主成本价较低，严重制约了房地产市场的有效供给，从一定程度上缓解了房价的下行压力。

第三，由于中国对首付款和偿付能力的要求较高，居民购房的杠杆率相对较低，并没有出现美国式的“次贷”泡沫，所以在房价调整时也不会出现因为“断供”而导致的大规模抛盘，而当资产没有大规模抛盘时，就不会出现资产价格的崩溃。

总的来说，短期在政策回暖的推动下，房地产有望出现量价企稳。但中长期来看，房价的供求基本面正在发生变化，房地产可能进入较长时间的盘整期。