2014年房地产形势分析：楼市真有那么糟糕吗?

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今年年初以来，国内楼市由热转冷急转直下，市场观望成交低迷。先是往年常见的“小阳春”变成倒春寒，继之“红五月”成了“黑五月”，业已到来的“金九银十”也很可能成色不足收获不佳。于是乎，行业内外的谨慎说法、悲观论调接连不断，拐点论崩盘论也此起彼伏，房地产似乎已经步入下行通道，黄金时代渐行渐远，行业前景堪忧。

诸如此类的说法也并非空穴来风，今年前几个月的行业数据便是其佐证。比如房地产行业的开发投资增速呈现持续下滑，前八个月的同比名义增长仅为13.2%，不仅明显低于城镇固定资产投资增速，也创下房改十多年来行业投资增速的最低纪录，成为拉动经济下行的重要因素；比如商品房销售面积、销售金额同比双双下降，前八个月相比去年同期分别下降了8.3%和8.9%；比如房价指标最近也开始出现引人注目的变化，全国70个大中城市的房价环比数据由过去的“涨多跌少”变成“跌多涨少”，房价下行态势日益明显；还比如商品房的待售面积（也就是商品房的库存量）持续处于高位，库存的增加与销售的下滑对楼市形成双重挤压。

虽然这些数据均出自国家权威统计部门，它们的真实性和客观性毋庸置疑，但正所谓横看成岭侧成峰，远近高低各不同，数据背后的奥妙在于如何解读，特别是用怎样的参照物来分析和解读。

如众所知，对于中国房地产市场而言，2013年是一个十分奇特和罕见的大牛市年份，表现在主要行业指标上是刷新历年记录。比如去年房地产开发投资达到8.6万亿，这差不多相当于五年前2008年的2.8倍；房地产销售面积超过13亿平方米，是五年前2008年的2倍多；房屋施工面积超过66亿平方米，相当于2008年的2.4倍；房屋新开工面积20亿平方米，也相当于2008年的2.1倍，由此也确立了行业难以逾越的高基数和高门槛。用这样的年份与基数作为参照，其实就犹如与巨人姚明比身高，想要超越谈何容易！

如果与2013年之外的其他年份相比，今年以来的楼市数据几乎都处于最高值，无论是开发投资、施工面积、新开工面积、销售面积还是企业到位资金等指标，即便是加上2013年这个奇葩年份，今年的诸多行业指标中也仅有新开工面积和销售面积等少数指标处于历年来的次高位置。如果与2008年全国商品房销售面积与销售金额整体萎缩近20%相比，今年行业面临的所谓市场低迷简直是小巫见大巫。

值得一提的是，与2008年全国全行业的深幅调整不同，本次调整冷热不均的分化特征明显。比如在不同类型城市上，一线城市波动大，成交量下滑最多，平均跌幅在30%左右；二线城市虽各地有所差异，整体跌幅大约在20%；三线城市有涨有跌波动较小，总体跌幅在10%及个位数水平。在不同区域表现上，东部区域是本次调整的重灾区，也是主要受灾区；而中部区域和西部区域，整体上商品房的成交面积与成交金额和上年相比几乎均处于持平状态。在房地产的不同业态上，本轮调整主要表现在住宅领域，办公楼、商业营业用房等领域的投资、施工等指标受影响程度较小。

其实换一种眼光来看，目前的市场调整和行业减速未尝不是一次挤压楼市泡沫与水分的机会，也是促使房地产企业变革与转型发展的难得契机。同时，当前楼市的这种波动震荡如能倒逼地方政府改变过度依赖房地产带动经济增长的固有路径，那就善莫大焉了。