“央四条”后的楼市：涨价抑或跑量？

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央行救市力度超预期，一些房企的反应也疑似过度了。

国庆假期期间，接连传出几份房企酝酿涨价的文件，如绿城、恒大、绿地等。截至目前，绿地已否定涨价传言，其他房企并未对传闻做出明确的回应。

暧昧和观望是目前房企的普遍态度。据了解，在广州、深圳及华东一些二线城市，确有开发商打算节后或稍晚些时候提价，但房企更为主流的想法是，趁信贷松动之机快速出货。

酝酿涨价的底气

10月1日，在央行、银监会放松房贷通知出台第二天，绿城集团传出涨价。一份流传于网络的文件显示，绿城浙东区域的各项目自10月8日开始，对手头产品价格进行梳理，11月1日起涨价5%-10%。

接近绿城的人士表示，绿城调价主要是舟山、宁波等地，与其产品结构有关，绿城的产品可能更适合首次改善型人士，而这正是此次新政中受益最大的一类。

央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“央四条”），对首套房贷的认定放宽为“认贷不认房”，明确鼓励银行对首套房和改善房两类自住房给予信贷支持。链家地产研究部、中原地产等机构人士均认为，对于结清第一套住房而要购买第二套的改善型需求而言，政策利好最大。这类需求的首付将从60%降为30%，贷款利率还可享优惠，相当于房价下调20%还多。

中原地产首席分析师张大伟认为，新政可以增加30%的可购房人群，效果相当于限购松绑影响的5倍以上。

更有地产界人士认为，房地产市场将重现2009年的盛况。彼时，北京等地房价一年内翻番，大多数一二线城市涨幅也在30%以上。

新政细则尚待落实

有人乐观，也有人谨慎。

“市场不可能重现2009年，目前的房价水平、购买需求、货币供应总量以及库存水平都和5年前有很大差别。”广州一家大型开发商人士说。

招商证券固收研究团队认为，房贷新政意在刺激房地产市场消费和投资需求，带动经济整体回暖，但其政策效果，还要看银行信用投放的落实情况、房地产库存的去化情况。

在利率优惠上，房企和金融界人士普遍认为，首套房利率7折不会出现。“最低7折的首套房贷款下限，并非新政，只是常规性的条款；预计利率8.5折应该能见到，9.5折估计是主流。”上述开发商人士称。

10月8日，接近建行深圳分行的人士透露，深圳建行已出台《通知》执行细则，明确名下无贷款余额，可执行首套政策，首付三成；名下有一套且有贷款余额的，仍执行二套政策，首付7成，利率上浮10%；名下有两套房或有两笔住房贷款的暂停贷款。

这显然是对投资投机需求不予支持。有银行业人士表示，建行是商业银行中做房贷业务最多的一家，其执行细则有代表性。

目前还有北京等5个城市执行限购政策，其中与“央四条”的部分条款可能产生抵触。张大伟认为，短期内房价上涨可能性不大。

多位中介人士提醒，在各地细则未落地的情况下，购房者需要谨慎，不能只凭中介或者银行销售的口头承诺签署购房协议。避免政策后续并未如想象中力度松绑，除非无法贷款的违约情况。

成交回暖反转未明

制约楼市重现2009年的因素还包括：库存。

9月29日，万科总裁郁亮接受21世纪经济报道专访指出另一个问题：当前房地产市场的库存问题是长期的，并非政策优惠所能解决。“当前很多城市房屋供大于求，需要时间来去库存。”郁亮说，这个消化期会持续较长时间。

高盛高华证券报告显示，截至9月28日，其追踪的11个城市的总库存上升1.5%。从过去12个月滚动销售面积计算，11个城市的库存平均消化时间上升至17.9个月。

节后，问询多家房企内部人士得知，国庆期间，一手房来电来访量大幅回升，成交也有回暖，一些二线城市近期对新政反响最好，三四线城市很一般。

绝大多数房企人士表示，去库存回笼资金是首选，降价幅度会变小；暂时不会上调价格，但确实有个别企业调价，比如绿城。城市分化愈加明显，一线城市后期房价会向上。他们认为，10月份是跑量的窗口期，但楼市暂未看到逆转的可能。

“从易居营销全国代理销售楼盘的认购（大定）数据来看，十一期间成交量环比上周上涨100%，接近2013年黄金周的水平。”易居中国有关人士透露。

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示，“央四条”是楼市走出底部的重要标志，住房信贷放松，将带动相当一部分购房需求，引发一轮成交反弹，形成今年的一波小高潮，但对反弹幅度不应过于乐观，因为目前经济形势尚未稳定，购房者的信心仍然不足，而各地库存量很大，需要消化一段时间。

德信资本董事长陈义枫认为，此次出台的放松限贷政策，算不上是刺激政策，而是减少打压政策的力度，让市场恢复到一个正常状态。“认贷不认房”，将会释放市场的改善性需求，来对冲、平复今年以来的楼市弱周期，促进市场平稳运行，达到政府调控目标。

从整体效果看，这一政策将会提振市场信心，止跌信号明显，但成交和价格反弹的幅度依然要看后续信贷释放情况。