房地产调整多大程度拖累经济？

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近年来，许多房地产企业难以在国内资本市场获得融资，因而不得不借助信托等高利率融资渠道，房地产销售的下降将严重挑战某些高负债率房地产企业的现金流。但总体上看，房地产调整带来的金融风险是可控的；全年经济增长仍能维持在合理运行区间。应对风险的要务是避免房地产大起大落。

今年以来，房地产市场发生了较大变化，资金、供求和预期等因素都出现了明显转向。无论是商品房价格、房地产销售量、房地产开发投资、开发商资金来源、新开工以及土地成交量均出现明显下滑，市场整体趋向下行，引发市场担心房地产市场调整将带来金融风险，并拖累经济。那么，房地产调整带来的金融风险有多大？对经济的拖累程度有多深？

“总体上看，房地产调整带来的金融风险是可控的；全年经济增长仍能维持在合理运行区间。应对风险的要务是避免房地产大起大落。”有关专家回答。

针对目前普遍担心的房地产调整带来金融业不良资产增加的问题，交通银行首席经济学家连平表示，目前我国商业银行以房产和土地为主要抵押物的抵押贷款占比高达30%至40%，房产和土地价格的大幅波动不仅会影响房地产贷款的质量，也会因抵押物价值的下降对其他抵押贷款产生一定负面影响。“当前，尤其要关注房地产信托的违约风险。”他说。

对于这一问题，高盛私人财富管理中国区副主席暨首席投资策略师哈继铭认为，中国家庭储蓄率和按揭贷款首付比例较高，房地产的金融风险未必集中表现在家庭按揭贷款的违约。但是，房地产开发环节以及与之相关的上、下游行业不乏高负债企业，而且这些行业对经济的影响甚至超过房地产行业本身。房地产调整对这些相关行业的金融风险不能低估。他说：“房地产企业的金融风险进一步表现在其较高的债务融资成本上。”近年来，许多房地产企业难以在国内资本市场获得融资，因而不得不借助信托等高利率融资渠道；房地产销售的下降将严重挑战某些高负债率企业的现金流。

哈继铭认为，房地产面临的最大问题是供应过大。他说，房地产经历了十几年的快速发展，在建商品住宅面积于2013年年底达到48.63亿平方米，相当于当年商品房需求量的4.2倍(包括来自城镇新增人口和现有人口的需求)，高于其长期3.3倍的平均值。未来几年，随着人口结构拐点在2015年到来，需求可能下滑，这一倍数可能继续提高。

“城镇化也无法提振中国房地产市场。”对推进城镇化是否利好房地产行业的提问，哈继铭如是回答。他算了一笔账——即使中国可能保持目前较快的城镇化速度(每年1900万新增城镇人口)，目前的在建商品住宅也足以满足未来8年城镇新增人口的需求(参照住建部2012年公布的人均居住面积32.7平方米计算)。此外，大多数城镇新增人口为外来农民工，无法承受当前主要城市的房价水平，他们的住房需求主要由保障性住房来解决。

房屋供给过剩也体现在住宅投资占GDP的比重过高上。哈继铭说，这一比例在中国已达到8.5%，高于大多数发达国家的历史峰值，美国2005年达到峰值，为6.5%；日本1980年达到峰值，为6.7%；英国2006年达到峰值，为4.6%，同时也接近西班牙2006年的峰值9.5%(西班牙于2007年房地产泡沫破灭，房价自此下降了40%多)。

但从总体上看，房地产调整带来的金融风险是可控的。连平认为，近年来房地产贷款政策相对偏紧，目前房地产贷款约占商业银行人民币贷款的20%，其中风险相对较低的个人购房贷款占比约为2/3，并且抵押物比率一般不高于70%，这为银行贷款提供了较大的安全边际。其余1/3的开发商贷款通常也是投放给资质较好、实力雄厚的大型房企，且有十分严格的风险控制流程。经过多年的整顿，商业银行对房地产开发贷款的准入要求不断提高，贷款归还有较好的保障，即使有个别开发商出现风险，对房地产贷款的总体质量也不会产生大的影响。目前，房地产贷款不良率明显低于行业1.08%的平均不良率，约为0.5%左右。在当前经济下行压力较大的情况下，行业不良资产未见明显反弹的迹象。

房地产调整必然会拖累经济。连平预测，全年房地产开发投资增速有可能下滑至12%左右，直接拉低整个投资增速。房地产相关产业链长、关联度大，房地产下行将影响相关制造业行业的发展。房地产市场调整还会影响到与住房相关的家具、家电、建筑装修材料等系列商品的需求，拖累消费增长。

具体到拖累GDP的程度，哈继铭认为，包括住宅和商业地产在内，中国房地产对经济的直接影响高达12%，但由于房地产的上、下游产业链很长，对经济的间接影响更大。他引用香港金融管理局2014年上半年报告表示，根据投入产出分析，中国房地产对经济的总体影响高达32%，即房地产投资下降3个百分点将拖累GDP增长近1个百分点。

连平认为，从短期看，房地产市场的调整对经济运行带来了巨大压力。但从中长期看，合理的房地产调整利大于弊，因此不能“叶公好龙”。房地产市场合理调整，一是有助于抑制市场上长期存在的投机性需求，挤掉市场泡沫，降低行业风险，从长远来说有利于经济健康发展；二是有助于改变以往经济粗放式扩张模式，促进经济结构转型和增长质量的提升；三是有助于改善融资结构，降低市场融资成本；四是当前市场调整有利于未来房地产行业和市场制度性建设的推进与完善，为行业改革铺平道路。当前的要务是促使房地产市场调整处在合理和适度状态，避免大起大落。下一步宏观政策仍应坚持总量稳定、定向调控的总体思路，结构性支持力度可进一步加大。