“新国五条”：保持市场稳定　抑制投机投资

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　　“新国五条”的出台，在我国房地产市场中“一石激起千层浪”，特别是对于住房转让要征收房价差额的20%作为个人所得税的条款，引起了广泛关注。有人认为此举将进一步剔除房地产市场的投机投资属性，亦有人表示此举再次误伤了改善性住房需求和“刚需”人群……一时间众说纷纭。

　　那么，此次进行调控的指向何在，又将在市场中引起哪些连锁反应？就此，记者采访了住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹、清华大学恒隆房地产研究中心主任刘洪玉以及中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强。

　　思路不变　调控力促市场稳定

　　今年“两会”期间，国务院总理温家宝在政府工作报告中再次明确，要加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。秦虹表示，结合此次“新国五条”出台的背景不难看出，抑制房地产市场投机投资、支持自住需求、促进房地产市场平稳健康发展的调控思路没有改变。

　　柴强也认为，受“翘尾”因素(上年年末的上涨因素对第二年的影响)的影响，房价在今年年初呈现上扬势头，此时，政府果断出手干预楼市，时机把握恰当。就“新国五条”的内容来看，继续抑制房价过快上涨的政策信号十分明显，保持市场有序、平稳、健康发展的政策方向没有改变。

　　对于“新国五条”给市场带来的影响，秦虹认为，新政出台后二手房市场会出现明显波动，特别是二手房交易规模较大的一线城市和部分二线城市。“政策刚出台时，大家因为恐慌，争相交易，导致交易量上升，随着政策落实，可能会出现观望，成交量下降。但短期看，成交量的变动将大于价格的变化。”

　　对此，刘洪玉接受记者采访时表示：“至于是否影响二手房流通、影响市场供应，我觉得从长期看没必要担心，但必须关注短期内可能产生的负面影响。从长期看，买卖是流动的，租赁也是流动的，将住房卖出或租出都会形成市场供应，均可满足住房需求，所以只对流动或供应方式和结构产生了影响。但从短期看，可能出现政策实施前的加速流动和实施初期的流动减少等现象，还可能在短期内将住房需求转移到新建商品住房市场，影响其稳定。近期，资本市场对‘新国五条’的异常反应，相信也是在‘影响市场供应’这个逻辑下的短期效应。因此，应尽快出台实施细则或征管细则，尽量缩短政策衔接的过渡期，促进市场稳定。”

　　此外，柴强还专门提醒记者注意，随着房屋估价方式方法的逐渐调整，今后房屋评估的价格会更贴近市场价格，过低的房屋报价可能无法通过税务机关的价格评估。“在房地产经纪人员执业管理方面，对于教唆、协助买卖双方伪造购房证明材料、骗取购房资格等违法违规行为，有关部门将严厉查处，必要时会责令有关经纪机构停业整顿，取消有关经纪人员的职业资格，并追究其法律责任。”

　　税制解读　5年以上自用住房可免征

　　就市场普遍反应强烈的房价增益部分征收20%个人所得税的措施，秦虹表示，该政策自2006年便已出台，但由于购房者对该措施的具体内容知之甚少，导致市场反应强烈。

　　“在2006年国税总局的相关文件中就明确提出，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。”秦虹说，“从长远看，对所得征税是调节收入差距的重要工具，并长期存在，关键是税制要合理，才能实现抑制投机投资性需求、支持合理性住房需求的目标。”

　　刘洪玉向记者表示，由于2006年以前的房价年均涨幅相对较低，所以按转让价格1%～3%或转让所得20%两种计税方式征收个人所得税税额差异不大。但从2006年1月到2012年12月，全国40个主要城市的房价平均上涨了1.5倍，个别热点城市的房价上涨了3倍多，此时再按住房转让价格1%计算个人所得税，则失去了让房地产增值在投资者与社会大众之间共享和调节收入分配的功能，产生了严重的公平性问题。

　　对于市场普遍关心的税收是否会转嫁给购房者的问题，刘洪玉认为，目前下结论为时尚早。“是否全由买房者承担此次增加的税负，要依各城市的住房市场供求关系、新建住房供给水平等情况而定。此外，在购房人住房支付能力约束下，如果税负转嫁到购房人身上会抑制其住房需求，从而缓解当前的住房供求矛盾。如果税负主要由卖方承担，则会抑制其转让行为，可能转而将住房用于出租，增加租赁市场上的住房供应。”

　　自住刚需　调控政策将逐步细化

　　对于“新国五条”落地后，可能对改善性住房需求及刚需带来的负面影响，秦虹表示，由于住房消费有梯级改善的特点，人的一生中会有多次换房需求，对正常的改善性需求不应限制。但由于改善性住房需求涉及先卖后买、以小换大、二次购房等诸多问题，在当前调控中难以界定，在一定程度上也要求今后的调控政策要更科学、更精细。

　　刘洪玉也认为，因为住房具有自住和投资的双重属性，所以在当前的调控手段中，很难有效区分改善型需求和投资型需求。这也就是为何“政策的出台难以让所有人都满意”。“从全面建成小康社会的中长期发展目标要求来看，将来肯定要对改善型需求采取支持性政策。但就目前住房市场供求现状而言，对于改善型的需求，政策取向保持中性甚至是短期内不鼓励。”刘洪玉说，“住房市场上真正需要遏制的是投机性购房，即购房的目的既不是自住、也不是出租，而是长期闲置、等待升值后转售牟利。这种投机型购房既推高了房价，又造成了宝贵住房资源的浪费，应该成为重点打击的对象。”

　　对于今后楼市调控的政策走向，秦虹表示，房地产市场平衡健康发展还需建立长效机制，政策仅靠“堵”不是长久办法，整体设计、系统改革、“疏”“堵”结合才能解决涉及面广、复杂程度高的房地产市场问题。刘洪玉认为，目前调控偏向从需求端入手，增加供应的手段却不多，而当前热点城市住房市场仍然供不应求，所以今后的调控除了进行更加严格的需求管理，还要通过多种渠道增加土地供应，同时加强对土地出让合同中有关开发周期条款的执行力度等，来改善住房市场上的供应紧张状况。

摘自《中国建设报》2013.03.07　记者　张际达