保障房建设调查报告二：破解资金难题

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　　▲2011年1000万套，2012年700万套，这是中国保障房开工建设的“大计划”。要建房首先要有地，其次要有钱。据初步估算2011年实际在建的保障性住房约为1500万套左右， 2012年开工数和在建数继续增加。按目前单套10万元以上的通用成本估算，业内估计今年资金需求可能接近2万亿元。如何破解资金难题是保障房建设必须直面的难题。中央台记者季苏平报道：

　　保障房建设的强力推进让不少地方政府感受到前所未有的压力。要建房首先要有地，其次是钱。不少地方的负责人都表示，2011年已经是“砸锅卖铁”，想尽办法为保障房建设投入资金。天津市国土资源和房屋管理局保障处处长宋吉禄说：“这个最大的难点，这个地，9万套公租房的地，最后我们跟市长汇报的时候，拿出什么地来的，经营性储备性的地都拿出来了，市长一听都乐了，我知道你把家底都拿出来了。”

　　2012年尽管保障房的开工量比2011年少了300万套，但今年的在建工程量却达到1800万套，这又是一个历史新高，可想而知，资金的需求量比2011年可能持平甚至更多。如果在考虑上建材、人工等建设成本不断上升，保障房建设的资金压力进一步。以2011年所需的1.3万亿元资金为例，其中有四分之一需要社会投融资，银行贷款依旧是融资主力，然而天津市保障房公司刘春晖感叹如今这两年银行也不太“给力”，他说：“现在确实是困难，因为如果在前几年09年金融形势比较宽松的情况下，开行给予银行贷款的支持的话，我们就不需要再通过其他的渠道找各种各样的资金了。就是整个大形势没有办法，贷款的总体额度现在还是比较紧张，所以说银行贷款现在虽然很多银行给予了支持，但是他毕竟总量有限。”

　　河北省住建厅住房保障处副处长韩立敏透露，去年河北省与国家开发银行河北省分行签订贷款协议，规模为160亿，然而贷款审批程序远远没有想象的来的快，问题出现在了担保抵押环节：

　　“担保的话，举个例子，比如你用土地作为抵押。而且你不能拿公租房、廉租房这种资产抵押。你必须用净地之类的，你像净地这种抵押，哪个市政府手里有那么多净地在那空着，让你抵押用的，所以在抵押问题上，我们遇到了很多的困难。”最大的担忧还是公租房、廉租房等租赁型保障房。它们投资巨大，回报却缓慢。综合一些省份的测算，如果按照现在指定的公租房租金标准，即使不考虑房屋维修、通货膨胀等因素公租房靠租金偿还银行贷款本息的周期，至少要18年。但是银行给公租房、廉租房的贷款时限只有15年。宋吉禄说：“现在底下实际的需要来讲，你还用商品房的模式来对待公租房的贷款，根本就行不通。告诉你现在贷款期限刚突破十五年嘛，原来最长几年，三年五年，你还建设期间从哪还去，还没有经营呢。”

　　▲在各类保障房中，经济适用房、限价房等销售型的房源，可以通过销售回笼资金，实现资金的平衡，甚至是盈利。主要的资金压力来自廉租房、公租房等租赁型保障房。为了破解保障房建设资金难题，各地房没少想办法。

　　为缓解保障房资金压力，中央将继续加大资金补助力度，2012年中央补助资金不低于2011年1526亿元的标准。2月6日，财政部提出，个人住房房产税征收试点地区取得的房产税收入将专项用于保障性安居工程。刘春晖所在的天津市保障房公司管的就是资金的借贷，管理，使用和还款。为了筹措资金，他们也没少想办法，他说：“社保基金理事会去年给我们发放了30亿的贷款，保监会的支持下我们正在跟太平洋保险公司还有平安保险公司接触，我们计划今年引入保险资金100-150个亿。”

　　去年上半年，发改委制定《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》明确允许投融资平台公司申请发行企业债券为保障房建设筹措资金。各地方纷纷试水，发行企业债。住建部住房保障司副司长张学勤表示，规范利用企业债券融资，对发行保障性安居工程建设企业债券，优先办理手续，张司长说：“地方发行的企业债券，要优先用于保障房，还有一条如果不是地方的融资平台，有其他社会投资机构，比如开发企业投资建设保障性住房，可以对保障性住房的项目，进行企业债券融资。”

　　在河北廊坊儒苑小区，工地上，工人们正在切割钢筋。与普通商品房工地比较起来，这个公租房项目没有因为房地产调控而带来的寒意与萧条。承建方廊坊欣坊房地产开发有限公司副总经理赵君杰说承建政府的项目心里很踏实，他说：“资金方面大力支持，政府回购嘛，我们还比较稳，根据我的工程进度，他也给一些工程款。”