[转载人民日报]：公租房，靠什么吸引社会资本？

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　　三月三十日，今年以来最大规模公租房项目在青岛开工，社会投资占3/4

　　公租房将成为我国今后住房保障的主要形式。然而，由于租金低廉，项目回报周期长，资金沉淀时间也长，对社会资本的吸引力明显不足。如何吸引更多社会资金参与公租房建设，以缓解财政投入压力、加快建设进度呢？

　　3月30日，青岛市辛安公共租赁房项目在山东青岛开发区正式开工，总建筑面积24万平方米，以公租房为主。这是今年到目前为止全国开建的最大公租房项目。参与投资建设的3家公司中，青岛海西城市投资有限公司是开发区政府直属企业，负责开发6万平方米，占工程总量的1/4，其余18万平方米由两家民营公司开发建设。

　　稳定回报在哪里？

　　租金回报+商铺租售

　　以民营房地产开发商为代表的社会资本，近年来越来越多地参与到经济适用房和限价房的开发建设中，但在公租房建设中却很少。最大的问题是公租房租金低廉，项目回报周期长，资金沉淀时间也长。相比可以通过销售迅速回笼资金、并获得利润的经济适用房和限价房，公租房对社会资本的吸引力显然不足。

　　要吸引社会资本参与公租房建设，最重要的是稳定的回报。开发商愿意参与辛安公租房项目，显然是对回报有较好的预期。

　　据其中一家企业有关负责人介绍，企业对项目的回报预期主要体现在以下几个方面：该项目地处青岛开发区，周边企业众多，住房需求量大，可获得稳定的租金回报。另一方面，该项目作为保障性住房，享受各种优惠政策，建设成本相对较低，建成后，还能为本企业员工解决一部分住房问题。

　　辛安项目有关负责人透露，该项目体量较大，配备了较多的商业网点、门面房等，建成后通过出租、出售这些商铺，可以回收较多现金，也能够弥补沉淀在公租房中的资金。

　　“像辛安小区这样的公租房小区，通过租金回报和出租出售商铺，只要运作得好，是可以实现资金平衡的。”住房和城乡建设部副部长齐骥表示，这种吸引社会资本参与公租房建设的运作模式，值得其他地区和项目借鉴。

　　投资吸引力在哪里？

　　政策优惠+有效激励

　　据青岛市住房保障中心总工程师徐志勇介绍，除了通过上述回报模式吸引社会资本，青岛还将在公租房小区中增加配建经济适用房和限价商品房的数量，这两种保障房获取回报较快，能增加公租房的投资吸引力。通过这种方式，有望实现大多数公租房项目整体资金平衡。

　　万科集团有关负责人建议，各类企业和其他机构投资建设和经营公租房等保障房的，应享受与政府投资相同的土地划拨、政府贴息、税费减免和信贷扶持政策；还应通过创新运行管理、融资等体制机制，充分调动各类企业和机构投资的积极性，使保障房获得持续发展。

　　但徐志勇也坦言，在实际操作中，目前地方政府还是缺乏更有力度的奖励办法，希望国家有关部门进一步明确吸引社会资本参与公租房建设的有关优惠政策。

　　住房城乡建设部有关负责人曾指出，要引导社会资金参与，关键是引导和鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房。青岛市也一直坚持在商品房小区中配建公租房等保障房，并作为土地出让的附加条件写入出让协议。但也曾出现过开发商资金链受到影响、建设周期无法保障等情况。

　　“公租房建设政府主导必不可少。”徐志勇说，在市场能发挥作用的地方，政府应该少介入，但市场解决不好的，政府应该加大力度。

　　前不久，青岛市保障性住房建设投融资平台“公共住房建设投资中心”正式挂牌成立。该平台将为保障性住房建设提供融资支持，将部分分散的保障房建设资金进行整合，统筹用于项目的征地、拆迁、建设。同时，直接参与保障性住房项目建设，也可为其他市场化配建的保障房提供示范。

摘自《人民日报》2011.03.31　记者　王炜