民营企业试水公共租赁住房建设

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　　尽管各地房价调控目标的出台经历了一番“纠结”，但保障性安居工程建设的推进却并不含糊。3月30日，全国最大的公共租赁住房项目在青岛正式开工。住房和城乡建设部副部长齐骥，山东省委常委、青岛市委书记李群，山东省副省长郭兆信为项目奠基——

　　作为全国最大的公共租赁住房项目——青岛市黄岛区辛安公共租赁住房项目3月30日正式开工。该项目总投资约8亿元，规划总建筑面积24万平方米，建成后可提供3500余套（间）公租房。

　　值得注意的是，两家民营企业作为投资主体加入到该项目的建设团队中，投资金额超过6亿元。

　　利润几何？民营企业大胆尝试

　　该项目除青岛市政府直属的海西城市投资有限公司以外，还有青岛瑞源工程集团有限公司和山东兴华建设集团有限公司两家实力雄厚的民营企业参与投资。而据了解，这两家民营企业负责开发的总面积达到18万平方米，占到工程总量的3/4。

　　在今年的1000万套保障性安居工程建设任务中，公共租赁住房比重很大，由于投资回收周期长，使其建设资金问题更加突出。此前，广州、厦门等东部沿海经济发达城市亦表示“压力不小”。因此，吸引社会资本参与保障性安居工程建设成为今年乃至今后几年住房保障工作的一项重要内容。

　　据企业方面的介绍，项目的位置首先是吸引他们投资的原因：辛安项目地处青岛开发区着力打造的青岛国际生态智慧城区域内，周边企业众多，特别是将来软件和服务外包类企业将逐渐聚集，住房需求量大，租金回报稳定，该项目将会为企业的优良资产不断保值增值。其次，企业内部员工作为社会群体的一部分，也可以通过该租赁住房解决住房困难问题。最后，该项目作为保障性住房，将享受国家允许的优惠政策，建设成本相对较低。

　　尽管仅靠租金收入谈利润目前还不太现实，但经过青岛市住房保障中心相关负责人的推算，配合接近4万平方米的配套商业网点的经营，“收回成本不是问题”。

　　政府仍需给出更多“诱惑”

　　2010年，为了吸引社会资金投资公租房建设，《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》等相关文件相继下发，对公租房建设和运营中涉及到的土地使用税等多项税收给予了政策上的优惠。随后的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》又允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。但是，今年全国将完成220万套公共租赁住房的开工任务，超过2010年的5倍，这将是一笔不小的投入。

　　以青岛为例，该市今年计划开工各类保障性住房两万套，其中公共租赁住房约为5000套。据青岛市住房保障中心总工程师徐志勇介绍，虽然今年青岛市级财政用于保障性住房建设的资金将达到4.5亿元，但即使全部用于公共租赁住房，也不能完全满足需求。因此，各地亟须拿出相应的优惠政策吸引社会资金参与公共租赁住房建设。

　　现阶段，公共租赁住房的推广在一些城市工业园区受到广泛欢迎，苏州、青岛等地的社会资金开始逐步进入该领域。然而，非工业园区建设的公共租赁住房，目前还没有找到更好的方法或是途径吸引社会资金的加入。尽管各地实际情况不同，但缺乏具体的奖励办法，是目前普遍存在的问题。

　　与经济适用住房和限价商品房相比，公共租赁住房对开发商或是民间资本的吸引力显然小得多。其中很大一部分原因是对收回成本的信心不足，另外就是目前较少有社会资金投资公共租赁住房的成功案例。不过，就记者了解，在各地限购令和税收信贷等多方作用下，在部分城市，保障性住房由于需求集中、政府主导销售，对开发商的吸引力甚至超过普通商品住房，为民间资本参与公共租赁住房建设打下了一定的基础。

　　靠平台建设实现资源整合

　　此前，青岛市公共住房建设投资中心已经正式挂牌，将致力于搭建保障性住房筹资融资平台。政府投资建设的公共租赁住房和廉租住房建成后将转入“房投中心”进行资产管理，通过创新管理手段和经营方式，确保国有资产保值增值。投融资平台成立后，公租房建设政府主导、市场参与的模式将磨合得更好。

　　徐志勇指出，中心成立后，将充分发挥保障性住房融资作用和专业运作的优势，使保障性住房建设逐步实现政府主导下的，从计划立项、土地供应、组织建设、配租配售到资产管理等全过程统一管理和运作。通过这一平台，将部分分散的保障性住房建设资金进行整合，统筹用于保障性住房项目的征地、拆迁、建设。通过抵押贷款等方式，筹措保障性住房建设资金，用于支持保障性住房项目建设。

　　徐志勇透露，青岛市1.2万余套政府拥有产权的保障性住房正在进行价值评估，将进行资产抵押以获取贷款。随后，中心将参与保障性住房项目建设，发挥“房投中心”的示范和储备作用，参与部分保障性住房项目，尤其是集中建设项目的建设，探索新型建设和管理方式，为其他市场化配建的保障性住房提供示范作用。同时，“房投中心”将根据青岛市保障性住房建设计划、土地资源情况，提前规划项目布局，提前储备建设用地，按计划、分时序地建设和供应，以起到满足需求和调控市场的双重作用。

摘自《中国建设报》2011.04.01　记者　童亦弟