五道程序、四道把关、三榜公示——九江市解决低收入家庭住房困难工作调查报告

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　　江西省九江市高度重视解决低收入家庭住房困难问题。近年来，在加大普通商品房供应力度的同时，进一步加快推进廉租房、经济适用住房和公共租赁住房建设工作，积极推进棚户区改造，努力构建全方位、多层次完善的住房供应和保障体系。

　　一、工作总体进展情况

　　（一）住房保障工作进展情况。截止2010年8月，九江市房累计开工建设廉租房、经济适用房共计131.55万平方米，完成投资15.37亿元。其中，建设廉租住房64.76万平方米、12856套（中心城区31.32万平方米，县域33.44万平方米）；建设经济适用住房66.79万平方米、10770套（中心城区60.89万平方米、县域5.9万平方米）。发放租赁补贴13939户、3239.2万元（中心城区4983户，县域8956户）。以上共计可惠及低收入住房困难家庭37565户。

　　（二）棚户区改造工作进展情况。九江市2009年-2010年棚户区（危旧住房区）改造目标任务为114.95万平方米，11162户，41334人，其中，中心城区52.28万平方米，4181户，17240人；县城62.67万平方米，6981户，24094人。截止7月底，全市棚户区改造完成投资22.04亿元，拆迁面积95.24万平方米，占总计划的82.85%。其中，中心城区完成投资13.39亿元，拆迁面积42.58万平方米、占计划的81.45%；县域完成投资8.65亿元，拆迁面积52.66万平方米，占计划的84.03%。九江市在建安置房面积33.5万平方米（其中，中心城区10.98万平方米，县域22.52万平方米）。

　　（三）公共租赁住房工作情况。在国家政策出台之前，他们主要在工业园区建设公共租赁住房做了一些探索和尝试。工业园区公共租赁住房实行政府投资建设，集中管理的模式，租赁对象为在园区就业的企业管理人员、技术人员和普通工人。九江开发区管委会投资1.8亿元，已建公共租赁住房117457平方米，1972套（间），1085套已入住，新开工2.8万平方米主体结构已封顶。2010年在全市13个工业园区共建设20万平方米、4000套公共租赁住房，截止8月13个工业园区公共租赁住房项目均全部开工，12个园区项目房屋主体已建至三层以上。计划在取得经验基础上再大规模开工建设，以解决“夹心层”的住房困难。目前，九江市正在抓紧起草全市公共租赁住房管理办法。

　　二、推进工作主要做法

　　九江市保障性安居工程建设之所以能够快速有力推进，并得到市民群众认同与积极配合，关键在于他们逐步形成了一套独特而有效的机制和做法，主要有以下方面：

　　（一）以便民、利民、惠民为根本出发点，切实把好项目建设的“五道关口”。

　　1、把好选址关。

　　廉租房和经济适用住房建设：因其面对的均为低收入住房困难群体，因此在项目选址上，他们把生活便利、有利就业、方便出行、不额外增加群众生活成本摆在了优先考虑位置。九江市按照适度集中建设与分散配建相结合的原则，在符合城市总体规划和土地利用规划的前提下，结合中心城区未来发展方向，合理布局，尽量靠近市中心、交通方便、周边公共设施配套较完善地段（有些甚至在城市最中心地带如怡馨苑），尽量选择靠近工业园区或规划物流和商业服务区。目前廉租房和经济适用住房三个主要建设项目选址怡康苑、螺蛳山、八里湖距离市中心公交车程都在十五分钟之内。怡康苑周边是市规划建设的物流中心；螺蛳山是庐山区规划的行政中心，紧临区中心广场和生态公园，相距500米有区工业园区；八里湖更是未来市新城区的中心。三地住宅小区周边100米范围内建有幼儿园、学校、商业网点、农贸市场等必要配套设施。大大方便了群众，深受群众的欢迎。公共租赁房建设：根据公共租赁住房的承租对象主要为在园区就业的企业管理人员、技术人员和普通工人这一特点，在工业园区内选址，按照合理布局、相对集中原则进行安排。政府投资建设的公共租赁住房，周边企业符合条件的人员都可以就近申请租住。棚户区改造他们采取：先想好再干，即对城市棚户区进行全面调查摸底，合理确定棚户区改造范围，明确棚户区改造的标准，在此基础上，制定“棚户区改造规划”和年度计划，有计划、有步骤推进棚户区改造工作，避免形成“拍脑袋工程”；先说好再干，即棚户区改造实施方案和拆迁安置具体办法的制定，要充分尊重群众意愿，广泛征询被拆迁群众的意见，变“要我改”为“我要改”，对得不到大多数群众支持的棚户区改造项目不能盲目上马，避免形成“扯皮工程”；先算好再干，即棚户区改造投入大，在制定棚户区改造具体方案时，要对棚改资金的投入及筹措渠道进行科学测算，确保资金按时足额到位，避免项目启动后因资金不落实，形成“半拉子”工程。

　　2、把好规划设计关。

　　保障性住房建设项目规划设计紧紧围绕“标准适度、结构合理、配套完善、功能齐全、质量优良、经济适用、环境优美、便利节能”要求，通过招标选择设计单位。无论户型设计、建筑外观，还是环境配套等方面都力求精益求精。在户型设计上两室一厅与一室一厅相结合，申请家庭可以按照自己的意愿自由选择，棚户区改造安置房建设甚至根据拆迁房屋情况和拆迁家庭意愿进行设计；在建筑结构设计上，采取多层与小高层相结合，砖混结构和框架结构相结合,一梯两户与一梯多户（通廊式）相结合;在环境设计上一些地势落差较大的地方，依山就势进行设计，形成错落有致、池水兴波的良好感官效果，适当的容积率和充足的房屋间距保证了保障性住房的采光和通风需要，40%的绿化用地上种植不同季节的植物，保证四季常绿，花香不断。确保不逊于普通商品房小区，最大限度的满足群众需求。

　　3、把好质量安全关。

　　在建设环节上，牢固树立“质量第一”意识，规范程序，科学调度，严格把关。为了加强工程建设管理，他们选派责任心强、作风过硬的人员进驻施工现场加强协调和管理，从监督监理单位按规范履行职责，到监督施工单位项目经理及“五大员”现场管理，从材料进场，到建设的各各环节，都严格把关，并定期组织开展工程质量大检查，特别是抓好“质量通病”的对照检查。近年保障性住房外墙增加隔热保温层，积极推广使用环保节能新材料。一系列措施的到位，有效的确保了工程质量，几年来九江市保障性住房工程还没有发生一起质量安全事故。去年6月省住建厅组织对全省708个保障性住房项目质量进行大抽查，在检查通报中唯有九江未被提及存在质量安全问题。

　　4、把好成本控制关。

　　保障性住房项目建设成本，特别是经济适用住房，直接关系低收入家庭负担。这几年保障性住房建设，通过一系列降低成本措施，使经济适用住房售价均低于同期、同地段普通商品房售价的一半。降低成本的主要措施：实行土地划拨。对保障性住房建设用地，政府坚持实行划拨供地。仅市中心城区这几年保障性住房建设用地累计超过1000亩，市场价值超过10亿元。严格规费减免。九江市保障性住房建设规费收取均严格按政策规定落实到位，即行政事业性收费和政府性基金全免，经营性收费按低限减半收取。严格实行公开招投标制度。九江市保障性住房建设，严格遵循基本建设程序，勘探、设计、监理和工程施工均按规定实行公开招投标，房屋套型面积严格执行国家规定。尤其是施工招标，先由社会中介机构根据施工图纸进行造价预算，再报市财政部门进行审核确定招标控制价，并将价格作为竞标的重要依据。从而有效挤兑水分，预防了价格的虚高。严格成本核算。九江市保障性住房建设成本，严格按政策规定进行核算，一些大的配套和所有小区外配套，如连接小区的干道，服务小区的学校、医院等，均未计入保障性住房建设成本，而是由政府投资或市场运作方式建设。这几年，政府为保障性住房小区配套直接投入就超过2亿元。优化设计和管理。如建设部分小高层，提高土地的利用率；依山就势设计，减少土方外运；大宗建筑材料的集中采购增强了市场询价能力；改招开发商建设为政府直接建设，省去了开发商利润，也节省了管理费用，等等。一系列措施到位，也有效降低了建设成本。

　　5、把好综合配套关。

　　保障性住宅建设，他们始终把小区配套摆在重要位置。小区水、电、气和网线等均与房屋同步一次性配套建设到位。对廉租住房则制定统一的室内基本设施装修标准，低收入家庭无需再自己掏钱装修就可入住，确保住得进，用得上。在公共服务设施配套方面，确保各小区周边100米范围内建有幼儿园、学校、商业网点、农贸市场等必要配套设施，确保小区通路、通邮、有公交，切实方便群众。

　　（二）以“五位一体”、整体推进为立足点，力求实现效益的最大化。

　　1、创新工作思路。思路决定出路，操作决定成败。九江市针对保障性住房和棚户区改造特征,统筹兼顾,整合优势,将保障性住房建设、棚户区改造、市属国有企业改制、推进城市建设重大项目拆迁安置、旧城改造土地盘整拆迁工作有机结合，按照“五位一体”的模式，统筹规划、配套建设，整体推进：即将上述拆迁中符合保障性住房条件家庭，通过相应申请审查程序后，优先在保障性住房中安置，保障性住房建设地方配套资金在上述项目成本中列支；上述项目如符合棚户区改造条件，纳入棚户区改造范围，享受棚户区改造政策；按统筹规划，统一建设、统一安置的办法建设综合性住宅小区，合理配建部分保障性住房和进行上述项目拆迁安置。

　　2、发挥创新效益。通过“五位一体”模式，取得了一举多得、相互促进的作用，凸显创新效益：首先是缓解保障性住房建设和棚户区改造地方配套资金不足问题，同时也有效降低了市属国有企业改制、推进城市建设重大项目拆迁安置、旧城拆迁改造土地盘整成本；其次是有效解决了棚户区改造、市属国有企业改制、推进城市建设重大项目拆迁、旧城拆迁改造土地盘整的拆迁安置难题，保障性住房通常所具有的现房安置，也缩短安置过度周期，降低拆迁成本，方便了群众；第三建综合性安置小区，有利于相对集中规划选址，满足拆迁家庭要求，同时也有利于城市土地综合利用，城市规划建设，提升城市品位；第四综合性安置小区配建部分保障性住房，便于过去形成的邻里关系在新的安居小区里继续保留。

　　3、完善政策措施。为做好将保障性住房建设与棚户区改造和市属国有企业改制相结合工作，明确操作流程，规范操作行为，九江市出台了《九江市市属国有改制企业职工住房安置实施意见》，计划分4个片区建设棚改和国企改制职工住房安置点。对符合保障性住房条件的，统一纳入保障性住房范围。对租住公房且属唯一住房利用廉租房进行安置的，其原住房建筑面积大于廉租房建筑面积部分，他们采取使用权置换的方式，即以货币方式买断其超出部分面积的使用权。此外，他们还采用集中改造、统一安置的办法，解决连片国企职工住房问题。如：塔岭北路片区共涉及改制国企10家，盘整土地需安置住房建筑面积21062.54平方米、418户，其中，租住公房建筑面积12680.32平方米、256户，他们选择该片区危房比较集中的肉联厂地段改造建设一个集棚户区改造和国企改制职工住房安置以及廉租住房相结合的住房安置点，安置10家企业盘整土地上的职工住房。

　　（三）以“五四三”程序、全公开摇号为特点，严把审核和分配关。

　　保障性安居工程建设工作的成败，不仅在于住房建设，更体现在分配管理环节。九江市于2006年初就在全省、乃至全国率先建立起了一整套保障性住房分配的申请审查和摇号程序，即 “五道程序、四道把关、三榜公示”的申请审查程序和电视现场直播公开摇号的方式。这一程序不仅与后来省政府和建设部等部门出台文件所规定的“三级审核，三榜公示”程序完全相符，而且更细致；电视现场直播公开摇号的方式也广为省内外各地所借鉴和采用。

　　五道程序：个人如实申请、社区评议推荐、街道受理初审、区政府复审、市推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度领导小组办公室审定和检查监督。

　　四道把关：社区把好评议推荐关、街道把好初审关、区政府把好复审关、市推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度领导小组办公室把好审定和检查监督关。

　　三榜公示： 第一榜公示， 街道办事处初审完毕后，在申请人居住地社区、户籍所在地社区和工作单位予以公示，公示时间为10天，对有异议者由街道办事处组织调查；第二榜公示 ， 区政府复审完毕后，由市推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度领导小组办公室统一编号在区政府、街道办事处、申请人居住地社区、户籍所在地社区和工作单位予以公示，公示时间为15天，对有异议者由区政府组织调查，对不符合经济适用住房购买条件的应当书面通知申请人并说明理由；第三榜公示， 公开摇号确定后，由市推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度领导小组办公室在政府网站、九江日报等媒体上向社会公示，公示时间为15天，对有异议者由市推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度领导小组办公室组织调查。

　　在九江市所确定的审查程序中，尤其值得一提的是在报名初审阶段，增加了入户调查和群众评议环节，极大的提升了群众的认知度。所有保障性住房分配，一律实行电视直播的公开摇号。申请审查和摇号工作全过程置于社会监督、纪律监督、民主监督、舆论监督和法律监督之下，完全阳光透明操作。对投诉和举报，不限时间，不限方式，做到有报必查，查实必处，有错必纠。如九江市都昌县有一名科级干部，2007年通过弄虚作假申购到了一套经济适用住房，今年有人举报，他们及时进行了查处，不仅收回其住房，而且由纪检部门对其本人作出了相应的纪律处分。上述措施，较好避免了保障性住房分配环节的暗箱操作、徇私舞弊行为。

　　（四）以细致周到、人性服务为着重点，切实搞好后期管理和服务。

　　1、突出人性化管理和服务。一是帮助解决低收入家庭购房按揭需求。低收入家庭由于收入低，难有可靠的担保，也没有相应的抵押物，办理经济适用住房购房按揭一直是一大难题。九江市积极协调银行，并由政府承诺对不能按期偿还按揭贷款的经济适用住房进行回购来分担银行的风险，较好的解决了低收入家庭购房按揭问题，在省建设厅此前进行的一次统计就清楚反应出，他们的这项工作走在了全省前列，低收入家庭办理购房按揭户数超过全省一半。二是尽量满足低收入家庭对住房的选择性需求。对廉租住房保障，有实物配租和发放租赁补贴供群众选择；对经济适用住房也有购买实物房和发放购房补贴供群众选择；对申请实物房允许群众根据自己需要选择不同区域的房屋。九江市还在全省率先创建廉租住房网上换房平台，为廉租住房家庭提供互换服务。三是体恤特殊群体的住房需求。对一些有“老、病、残”成员的家庭，为了确保其有房后能住得进，出入方便，他们在摇号分组中专门设立一楼摇号组，他们可以自愿申请一楼房屋，并予以优先确保。四是帮助解决低收入家庭就业需求。保障性住宅小区工作岗位，优先提供给低收入家庭，配套营业门点优先供他们选择。同时想方设法对低收入家庭人员进行业务培训，组织有关企业在小区内开展人员招聘活动等。五是经常开展送温暖活动。为保障性住房小区内一些特困家庭送去慰问金和他们急需的生活用品。上述一系列措施的到位，充分体现了人性关怀，也发挥很好的社会效益。到目前为止经济适用购房按揭还贷，没有一户拖欠，这也改变了银行的态度，由不愿贷变为争着贷；廉租房也没有一户拖欠房租情况。

　　2、规范和完善小区管理和服务。对已入住的保障性住宅小区，他们积极规范物业管理收费标准和廉租房租金标准，即廉租房按物业管理费按同类市场价的50％收取，租金按同地段直管公房租金标准的一半收取，廉租房维修和管理经费不足由市财政补贴。同时及时引进物业管理、社区管理和民警治安管理。尤其在物业管理方面和安全方面，精心挑选物业公司，推行规范化服务，保安24小时不间断巡逻，小区四周设置绿色生态护栏，配置电子监控设施，单元楼道入口都统一配制了防盗门，努力为群众营造一个方便、舒适、安全的居住环节境。他们还及时帮助建立业主委员会或住户管理委员会，推进业主或住户自主管理。

　　3、严格政策管理。对廉租住房保障，采取动态管理。对享受租赁补贴家庭，每季度审核一次，发现不符合条件及时取消；对廉租房其它保障形式，每年进行一次审核。对经济适用住房，严格上市管理，规定五年之内不准上市，五年后上市必须补交相关规费和土地出让金；五年内购房户不能支付按揭贷款或其它原因要退出经济适用住房，由政府回购。九江市还定期对保障性住房入住情况进行清理，对不按期入住家庭，采取电话督促、书面督促、上门督促和调查，直至取消其入住资格。

　　4、建立和完善台帐管理。对项目建设，他们分项目进行资料整理建档，各类资料完善明晰，管理规范；对保障性住房申请家庭资料，他们不仅建立了完善的纸质资料档案库，而且在全省率先建立了电子化数据库，极大提升了管理效率和管理水平。

　　（五）以加强领导，强化措施为保障，确保项目的顺利推进。

　　1、领导重视。

　　对保障性安居工程建设，九江市委、市政府领导高度重视，市委书记钟利贵、市长曾庆红多次亲临工地视察，现场解决问题，并参加每年公开摇号活动。分管市长更是亲自抓，定期调度，主动询问和解决工作中存在的问题。为了加强领导，市政府分别成立了保障性住房建设和棚户区改造领导小组，下设办公室抽调精干专人负责日常工作。鉴于住房保障工作的重要性和长期性，今年市委、市政府已批准成立全额拨款事业单位“九江市住房保障中心”，定编15人。对县域，每年初市政府都要与各县（市、区）签订保障性住房建设和棚户区改造目标责任状，并将其纳入对县域经济目标考核。

　　2、措施有力。

　　积极创新工作机制。九江市委、市政府高度重视保障性安居工程建设工作，将经济适用住房、廉租房建设和棚户区改造纳入市重点工程项目管理，实行“六个一”（一个项目、一个领导、一个责任人、一套工作班子、一个实施方案、一支好的施工队伍）管理体制。明确保障性住房建设由市房产局牵头负责；棚户区改造由各县（市、区）政府（管委会）作为责任主体，负责本辖区内棚户区改造项目的调查摸底、政策宣传、维护稳定、拆迁及安置、招商引资等各项工作。在中心城区，市政府对棚改项目采取“综合包干、融资贷建”的模式授权三区政府（管委会），具体组织实施，以充分调动辖区的积极性和创造性。

　　突出三级调度。一是基层调度。在市中心城区，项目负责人必须每天现场对项目建设进行调度，并填报当天施工人数、项目进展和存在问题情况表；对县域则由市“两房办”及相关具体责任部门每周进行一次电话调度，并实行一周一报表。二是部门调度。即由市牵头责任单位市房管局领导进行调度。对市中心城区建设项目，市房管局领导每周调度一次，若工程建设需要则相应增加，及时发现问题和解决问题；对县域则实行每月一调度，并根据调度结果进行通报，通报除印发各地房管局外，同时送县政府并报市委、市政府及市保障性住房建设领导小组成员单位。三是市政府调度。对市中心城区建设项目，市政府领导原则上实行一月一调度；对县域原则上实行一季一调度，调度选择在有代表性的县（市、区）现场进行，并采用多媒体调度方式，通过纵向和横向对比，清晰而直观的反应出各地项目建设进展情况，进度快的县作经验介绍，进度滞后的县领导现场作表态性发言。

　　确保建设用地。对中心城区保障性住房建设用地，市政府坚决优先予以确保，用地均及时得到落实，新增建设用地全部已完成了土地报批手续。对县域，市国土部门在审批用地计划时，保障性住房建设用地不落实，不予审批，保障住房建设用地优先报批，快速报批。有效的保证了县域保障性住房建设用地的及时落实。

　　落实配套资金。资金是项目顺利推进的重要保证，九江市千方百计做好廉租房建设和棚户区改造地方配套资金的筹措。廉租房建设资金的筹措主要来源于以下方面：①上级补贴资金；②住房公积金增值收益在扣除管理费用和风险金后节余部分，到2009年底提取用于廉租房建设的公积金增值收益已达3460万元，今年预计再提起1300万元；③保障性住房商业配套用地出让后的净收益，目前这方面土地出让收入已达8902.7万元；④土地出让净收益10％部分，截止2009年底，共计提取8100万元进入廉租房专户；⑤改制企业职工住房纳入廉租住房安置，扣除中央、省补助资金之外，差额部分在改制成本中列支2000万元。通过以上途径，目前能够基本保证廉租房建设资金需要，若不足将由市财政预算内安排（截止2009年底已安排了1000万元）。棚户区改造资金的筹措主要来源于以下方面：①向上面要一点，中央和省以奖代补资金和转贷资金专项用于拆迁启动资金。②土地盘一点，即将改造地块的土地，通过市场化运作，拍卖所得的土地出让收益计提“四金”后全部用于棚改工作，该资金封闭运行，专款专用；③改制担一点，即对国企改制土地盘整改造的棚户区建设资金除上级补助资金外，不足部分在企业改制成本中列支；④售房筹一点，即对棚改中符合房改条件的住户，允许改造后进行房改，房改资金扣除维修基金后，专项用于棚改；⑤廉租房建设资金里消化一点，即棚改中符合廉租房条件的在廉租房里安置，棚改只需承担廉租房建设地方配套资金部分；⑥税收返一点，即对棚改建设的税收地方所得部分返还用于棚改资金。通过以上途径努力实现收支平衡。

　　上述一系列措施的到位，有力保障了九江市保障性安居工程建设的顺利推进。

摘自　光明网　2010.09.10　记者　董山峰