建筑成本分析

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【摘要】本文主要介绍英国BCIS在成本分析方面的相关做法，为国内的建设项目成本分析和数据积累提供参考依据。
        【关键词】建筑成本信息服务   成本标准格式  （建筑成本分析软件）

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一、“建筑成本信息服务”背景介绍
        建筑成本信息服务（Building Cost Information Service,BCIS）是在英国皇家特许测量师学会（RICS）的控制下经营的一项事业，它是英国建筑业最权威的信息中心，它专门收集已完工程的资料，存入数据库，面向参与设计和施工的用户提供关于建筑经济方面的广泛数据，交换建筑成本信息。
        自1962年以来开始持续运营，在前十年内仅向注册工料测量师专业的会员传播数据单。自1972年以来，该服务的会员资格就向任何学科的原意并能按照服务原则作出贡献的那些人开放了。1990年，有了大约1300名接受主要服务的订户和240名接受在线服务的订户（BCIS，1992a）。
        用户提交的工程数据都通过在线服务的方式，最终存放于BCIS提供的建筑行业数据库中。BCIS数据库涵盖了将近15，000个工程以及这些工程的实际成本。用户可以搜寻相关的分析，更新工程的成本数据，选择平均价格等。数据库中的所有信息都可以根据不同的时间和地域进行很容易的调整并以大量的表格、文字处理的格式下载，进而显示工程的成本和费用估计。其建筑数据由顾问，客户及承包商进行评估，应用于早期造价咨询，具体的估计成本计划和基准，历史数据可追溯到45年前，并且将有帮于预测在未来五年的发展计划。
        该服务机构将其精力集中在对所有订户提交的信息进行加工和放大，对来自所有相关来源的数据进行编写和选择，并持续向订户分发。所有的信息都存储在计算机里，形成了BCIS在线服务的基础、也便于提供制作硬拷贝（原始底图）服务。分发采用正规信息单邮寄的形式，供会员以活页夹存档。
        由BCIS提供的建筑成本信息范围很广泛，包括：全面的简要情况；建筑价格的季度报告；指数；劳动力；工时和工资；材料和设备；工艺、系统和运营；法规立法；统计和经济指标；地区的趋势；成本指南；出版物文摘和复印服务；成本研究；详细的成本分析；简明的成本分析；建筑价格表，包括三百多种建筑形式的平均建筑价格；其他参考指数。

二、成本分析
        什么叫建筑物的成本分析？主要指对建设项目的成本数据进行科学体系的分类，以标准统一的成本分析格式进行分析，从而得以简化成本的审核和同比。比如它能够在不同的建设项目之间作出详细的比较并且可以区分出这些差异的原因，比如建筑形式的差异；基础形式的差异；装修等级的差异；地区定价的差异等等。
        成本分析的结果报告可以清晰的体现一栋建筑物的成本是如何在建筑物的组成构件之间分配的。当进行建筑物的成本比较时，往往会将项目成本比较建立在工程相似基础上，将那些工程差异较大，没有可比性的项目分开。成本分析是成本控制的基础，它的主要目的是：
        （1） 使业主和设计师能够明确在一座建筑物的各个元素上已经花费了多少成本
        （2） 判断一下项目成本是否已经被平衡分配
        （3） 对不同建筑物中相同元素的成本可以进行同比分析
        （4） 其他建筑物可参照使用的成本数据
        在设计阶段，我们往往发现建筑物很大部分的成本有时被用在对建筑物质量和效率的贡献不大或看不见的元素和服务上，而真正提供给客户关心的比如装修/园建的资金却很少。基于成本分析，在建筑物的各个元素之间进行合理的成本配置优化，往往会提高建筑物的支出回报。

三、成本分析的标准表格
        针对各类建筑物的成本分析需要明确成本分析体系及其相应的格式，否则，成本无法实现有效的同比和控制。建筑成本信息服务部（BCIS）于1969年末首次发布成本分析的标准表格The Standard Form of Cost Analysis (SFCA),并于2008年秋天，被联合国批准成为国际数据交换标准。其标准表格得到了使用者的大力支持，并在应用中不断完善其元素划分、定义原则等等。
        一直以来，国内的建筑工程成本分析往往跟随企业的个性要求而定，一家企业一个模式，往往是建立在按照企业的管理模式和施工要求等划分的分项一览表基础之上的，这些一览表在企业内部能够实现不同物业类型的工程成本分析和成本比较（比较理想的情况下）。但是，一旦超出企业的应用范围，就大大的降低了在行业中进行成本分析对于成本比较目的而言的价值。
        而在英国目前的做法中，因为有了相关的元素分类标准和成本分析标准表格，所以无论其成本信息是什么来源，工料测量师均都能依据标准表格进行编制建筑成本的分析和记录，并以相同的原则进行同比。这样，我们可以清楚的看到成本配置对成本效益的影响。比如大到不同类型建筑的比例、装修的等级、绿化硬化比例，小到外墙材料选择、栏杆样式、门窗配件选用等等，这些搭配和选择操作对项目成本起着决定性作用.从这些成本分析中获得的信息、就能有效的形成成本配置建议，作为业主（设计人员）能够在设计的早期阶段，有更多的成本控制主动权；有目标、有侧重、有策略地进行成本配置，以满足客户需求为目标、在成本框架内配置产品、部品部件、材料和技术，强调其性价比。同时作为购买者也能根据自身需求与建筑物的空间利用、建筑形式、后期运营成本等进行比较，从而做出判断，该项成本支出是否出值得。
        在成本分析的标准表格中，建筑元素共被分为六个大组，前五组主要包括建筑物本身，第六组包括外部工程。具体包括为基础工程、上层结构、内部装饰、设备、服务设施、和外部工程共六组，其中下部结构是独立的元素组；上午结构由框架、楼地面、屋顶、楼梯、外墙、窗户和外门、内墙和隔墙，以及内门组成；内部装饰由墙体装饰、地面装饰和天棚装饰组成；设备是一个单个元素的集合包含了卫生器具、供水装置、通风装置、电气装置等等； 
        成本分析标准表格有两种形式：简明成本分析和详细成本分析。其中简明成本分析只提供工程和六个组成元素成本的相关信息，以平米建筑面积的成本表示。
 
表1  简明成本分析格式
        详细成本分析则包含了大量信息：比如工程的建筑形式、建筑物的选址/现场情况、市场状况包括招投标水平、劳动力和原材料的获取情况、承包合同的详细说明、还有包括建筑物的设计特点例如建筑面积、屋顶面积、外墙面积、墙面/地面比和楼层高度。
        通过汇总建设项目所有承包合同的成本信息、并转换成建筑物的所有元素和元素组的成本信息。然后，将这些内容用总元素成本造价和每平米建筑面积单方造价来表示。同时，也要列出每个元素的单位数量和元素单价，在进行类似项目成本比较时，这些信息非常具有参考价值。除此以外，建设项目各个元素的规格和设计记录必须包括在其中，便于后期应用于为拟建项目编制成本计划时，能根据详细的规格和设计记录调整元素的价格；初期准备工作、偶发性事件的成本同样显示出来，可以单独列项显示，也可以分摊到各个元素中。
 
表2  详细成本分析格式

三、成本分析的应用
        针对建筑物的主要元素进行成本分析的目的是为了能体现一栋建筑物的成本在其元素组和元素上的分布情况，并基于相同的成本分析口径，使得2个或多个建筑物的成本能够进行同比。这对于业主进行成本配置分析、和设计单位进行优化设计都有着积极的参考价值。
        具体体现如下：
        1. 成本分析和同比结果能让业主和设计师明确一座建筑物的建筑成本在各个元素上面的分布情况； 
        2. 基于成本分布情况，能帮助业主和设计师思考，如何能在满足客户需求的前提下，使得成本能被合理有效的分摊；设计该如何调整配置和进行优化。
        3. 业主通过成本分析和成本比较，有助于对未来拟建项目的成本目标进行计划和设计。
        并且，在进行不同建筑物的成本分析时，需要对不同工程的元素成本差异做出分析。比如，在一个住宅楼工程中，内门的成本基于建筑面积是20.55英镑/m2；而在另一个工程中，是34.78英镑/m2；针对这两者的差异，需要寻找到其成本差异的原因所在。
        一般情况下，产生差异的可能原因有3种：第1种比如第后者工程有更多数量的内门，导致相对总建筑面积单方造价偏高；第2种后者工程中门的质量要好一些，主材单价高；第3种就是在价格上涨的阶段，后者工程比前者工程所有的价格都要高些。
         所以，后期在参考一栋现有的建筑物的成本分析里的元素费用作为新的拟建项目的初期成本计划的基础时，必须考虑元素的数量、质量、价格水平这3种因素。其中，数量和质量的因素会因为元素的不同而异，每一项都需要单独考虑和设计，而价格水平往往是适用于所有元素的费用，所有一般基于价格指数的基础做出的调整。