齐骥副部长在甘肃省房地产市场秩序专项整治工作座谈会上的讲话

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扎实推进房地产市场秩序专项整治工作

（2007年6月7日　根据录音整理）

　　这次我和部稽查办、房地司的同志到甘肃省，就房地产市场秩序专项整治工作进行调研，了解进展情况。这是继4月中下旬部里组织5个工作组对9个省（区、市）进行调研督导后，第3次专门针对房地产市场秩序专项整治工作的督导调研。上个月，姚兵同志在黑龙江调研检查时的讲话已经以《建设情况通报》的形式印发到各地，汪光焘部长对专项整治工作很重视，专门作了批示，要求各地认真抓好。希望大家要高度重视，加强对专项整治工作的组织领导，下更大的功夫把这项工作抓紧抓好，抓出成效。 　　今天上午与相关企业的人员进行了座谈，下午又听取了省建设厅、兰州市建委、市规划局、市房地局负责同志代表相关部门做的工作情况汇报。甘肃省虽然地处经济欠发达地区，但是对贯彻执行党中央国务院关于房地产宏观调控的部署不折不扣，工作思路比较清晰，起步也很扎实。目前，甘肃省以经济适用房和廉租房为主的住房保障体系已经初步建立，在地方财政不太宽裕的情况下，全省14个市（州）全部启动了廉租住房制度建设，省里还提出对城镇最低收入家庭住房困难户分阶段做到应保尽保。这些都符合党中央和国务院的要求，说明甘肃省在调整住房供应结构和建立住房保障制度等方面做了大量工作，取得了很好的成效。从国务院八部门联合部署的房地产市场秩序专项整治工作情况看，甘肃省起步也比较快，相关厅局也都按照八部门的通知要求和全国电视电话会议精神，互相配合，协同作战，工作有了一个很好的开端。 　　结合部里前两次的调研情况和这次了解到的情况，我从五个方面谈点意见。 　　一、以关注民生为出发点，整顿和规范房地产市场秩序刻不容缓 　　国务院一直都在抓整顿和规范市场经济秩序工作，建筑市场和房地产市场始终是一个重要的组成部分，为什么今年八部门又联合进行房地产市场秩序专项整治，我认为是基于三个方面的背景。 　　（一）房地产市场秩序专项整治具有重要的社会背景。大家都知道，民生问题是今年“两会”的热点，其中，三大民生问题被关注程度最高，就是“药费、学费、房费”。民生是什么？民生就是广大民众的“衣食住行”。在“衣食”能够满足民众需求的今天，“住行”也就成了民生中需要进一步解决的问题，特别是住房问题。住房是老百姓基本的生存条件，是现代文明社会民生的基本权利。中央实施房地产宏观调控以来，相继出台了“国六条”、“国八条”等一系列的措施，但近一段时间，部分城市住房价格仍然上涨过快，有些城市价格居高不下。房价较快地上涨，使得不少老百姓穷其一生的收入也不足以购买一套自己安居的住房，就产生了一些老百姓对房价的报怨。 　　房价问题是一个十分复杂的问题，是房屋开发和建设过程中所有投入的叠加。比如土地，土地的稀缺性导致了地价的不断上涨；比如节能、环保等要求，墙体要保温，垃圾要处理，中水要回用，老百姓对居住环境的要求也在不断提高，这些都导致房屋建造成本的不断提高；再有，随着国家经济的发展，老百姓的收入水平也在提高。据统计，从1998年到现在，我国城镇居民的人均可支配收入年均增长9.6%，这意味着劳动力成本在上升，居民消费能力也在提高。这些所有投入成本的不断上升，最后都集中反映在房价上。 　　对于有些可能是导致房价上涨的因素，如节能、环保要求，绝不能为了降低造价而降低这些要求，这是不符合可持续发展理论和循环经济要求的。建筑节能在整个节能工作中占了相当的比例，如果不把住建筑节能这个关口，全国的节能目标就无法实现，所以建筑节能标准只能提高不能降低。另外，大家都希望买环境好的房子，哪个小区的容积率低，绿化好，景观好，房子就一定好卖，这是老百姓对生活质量的追求，是社会进步的具体表现。所以，涉及到环境的标准也只能提高，不能降低。 　　那么，在稳定房价过程中，重点是抑制房价当中不合理的部分。任何一个行业，大家追求的应该是社会平均利润，但在特定的历史发展时期，某一个行业的利润可能会高于社会平均利润，过去10年中，我国房地产业的利润远高于社会平均利润。这在历史特定的发展时期是合理的，因为我国的房地产业起步较晚，有雄厚的市场基础做支撑，多数的老百姓都希望买房，这也是我们房地产业为什么能够在短短的几年间蓬勃发展的主要因素。在改革开放初期的1978年，城镇人均住宅建筑面积还不到8平方米，到2006年已经达到了26平米，这在相当程度上是房地产市场的主体做的贡献，主要包括房产开发商，建筑承包商，以及所有的中介机构等。在今天房价居高不下，而且持续快速增长的情形下，开发商能不能更多地从消费者的角度出发，适当调整一下行业的利润水平，这也是开发商和所有的相关企业应有的社会责任。因此，从当前的社会发展背景来说，我们需要对房地产市场行为进行全面的规范，今后一段时间内住房建设必须以改善民生为基本出发点，不能完全由市场机制进行调节，政府必须有所作为。所以，国务院领导一直强调要切实把好土地闸门、信贷闸门、市场准入门槛，继续加强房地产市场调控，推行符合国情的住房建设模式和消费模式，坚决遏制部分城市住房价格过快上涨。 　　（二）房地产市场秩序专项整治具有深厚的经济背景。经济背景有两方面的内容，一方面就是从目前的状况看，去年我国房地产投资达到1.6万亿，是国民经济发展的一个重要的产业，也是拉动国民经济增长的重要力量，如果这个产业的秩序混乱就难以发展下去，持续健康发展更无从谈起。因此，要进一步规范房地产市场秩序，规范政府的行政审批行为，规范开发商的开发行为。另一方面是1.6万亿的巨额投资，涉及5.6万家房地产开发企业，必然存在鱼目混珠、良莠不齐的现象，少数企业为了赚取更多的利润，不择手段地囤积房源、捂盘惜售、哄抬房价。因此，从保护国民经济健康发展，保护房地产业健康发展的角度出发，迫切需要对房地产市场秩序进行整顿和规范。 　　（三）房地产市场秩序专项整治具有现实的政治背景。中央近几年来处理的一些大案、要案，背后都牵扯到房地产领域的违法违规、官商勾结、商业贿赂等问题。可以说，房地产领域是商业贿赂的重灾区之一。在很多情况下，开发商寻租于主管部门，贪官权力托市，与开发商一拍即合，结成利益共同体。在年初召开的国务院第五次廉政工作会议上，温家宝总理强调，要深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规、权钱交易行为。吴官正同志在中央纪委第七次全会上明确提出，要把整治房地产市场秩序作为加强党风政风建设的重要内容。这就是由建设部牵头，八个部门联合开展房地产市场秩序专项整治的直接原因。党的“十七大”即将召开，在这样一个关键的时期，我们各行各业都要为构建和谐社会做出努力，房地产业更不能例外，我们要通过专项整治，促进行业健康发展，重塑行业形象。 　　二、以加强领导为组织保障，各地房地产市场秩序专项整治工作开局良好 　　（一）专项整治工作进展比较顺利。全国电视电话会议后，专项整治工作迅速在全国展开，各项工作也正在按照中央的部署扎实推进，取得了初步的进展。概括起来讲，主要体现了“三个基本到位”： 　　一是相关主管部门对专项整治工作比较重视，组织领导基本到位。各地的相关主管部门能够自觉站在维护群众利益、加大反腐败力度、构建社会主义和谐社会的高度来认识和对待专项整治工作。目前，全国地级以上城市均成立了专项整治工作的领导机构和工作机构，印发了工作方案。有的地方还分别组织国土资源、财政等相关部门，建立联席会议制度，进一步统一思想、明确分工。黑龙江省由相关厅局的主要负责同志分别牵头，成立了四个房地产市场秩序专项整治督导组，负责对全省专项整治工作进行督导检查。 　　二是专项整治工作得到了当地政府和有关部门的大力支持，协调配合基本到位。全国电视电话会议以后，各级建设主管部门迅速向当地党委和政府作了专题汇报，积极争取当地领导的支持和有关部门的配合，确保了专项整治的顺利展开。黑龙江、辽宁、湖北、广西的大部分地市的分管副市长担任工作组组长，为专项整治工作的组织协调创造了良好的条件。甘肃省在这方面也做得不错，成立了强有力的领导机构和工作班子，建设厅牵头，多部门协调工作，联合发文，联合提出工作方案，促进了专项整治工作的深入开展。 　　三是对专项整治工作进行了广泛深入的宣传发动，动员部署基本到位。在认真组织收看全国电视电话会议的基础上，各省（区、市）分别进行了再动员再部署。有些省份通过网络、电视、广播、报纸等新闻媒体，对专项整治工作进行了全方位报道；有的省份在当地的建设信息网上开辟了专项整治工作专栏，设立了公开举报电话。辽宁省建设厅采取编发《专项整治工作简报》的形式，对专项整治工作的有关政策要求、方案计划和领导讲话进行了转载；吉林市房产局在电视台开设了“房地产频道”；齐齐哈尔市还与市电台、电视台和当地的报刊建立了联系机制，对专项整治工作进行跟踪报道和宣传。根据调研的情况看，目前专项整治工作的主要精神已经传达到了各级相关部门和相关的企事业单位，社会公众对这项工作也有比较全面的了解。 　　（二）专项整治也存在一些不容忽视的问题。在看到成绩的同时，我们也应该清醒地看到问题。从近两个月的实际工作来看，专项整治工作也遇到了一些困难和矛盾，一是思想认识上有误区。一方面，一些主管部门有畏难情绪。认为专项整治工作涉及面宽、问题复杂，整治起来有困难，尤其是建设主管部门作为牵头部门，协调相关部门难度较大。另一方面，相关企业有抵触情绪。不少企业看不到专项整治工作对于规范市场秩序、维护企业合法权益、促进房地产业健康发展的积极作用，而是把专项整治当成是暴露问题、阻碍发展的负担，因此在工作中积极性不高，存在应付对付的现象。再有，就是来自外界的压力比较大。全国电视电话会议召开以后，广大人民群众对专项整治工作寄予了很大的期望，八部门联合行动让大家看到了中央对这项工作的高度重视，看到了房地产主管部门对规范房地产市场秩序的决心。因此，广大人民群众都希望这次专项整治能取得实实在在的成效，而不是一次轰轰烈烈的形式主义，走过场。二是宣传教育上还不够普及。开展专项整治，最基础性的工作就是要进行广泛深入的宣传发动，尤其要让相关企业和中介机构清楚专项整治工作的目的目标和方法。目前的宣传教育工作确实还存在盲区和死角，有的地方主管部门以目前的体制造成对相关企业没有抓手为借口，企业不能被有效地发动起来。三是部门协调方面有待加强。中央之所以明确专项整治工作由建设部、国土资源部、财政部等相关部门共同负责，就是考虑到专项整治的特殊性和复杂性，八部门联合行动有利于形成工作合力，增强整治效果。但一些地方的建设主管部门反映，这项工作组织起来还存在一定的难度，主要是相关部门之间的认识程度不够一致，工作的配合上存在一定的问题。对这些问题，需要各级建设主管部门充分发挥主观能动性，努力加以解决，确保专项整治工作的顺利推进。 　　三、以理顺关系为突破口，着力解决房地产市场秩序专项整治工作遇到的问题 　　（一）理顺一个关系。甘肃省在贯彻落实去年建设部、国家发展改革委、国家工商总局《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》精神方面做了许多工作，组织很到位，措施很得力，特别是兰州市，工作很扎实。我们在调研过程中也发现到，目前有些省市对于今年八部门联合开展的房地产市场秩序专项整治和去年三部门联合开展的房地产交易秩序专项整治之间的关系不是很清楚，需要在这里作一个说明。 　　房地产市场秩序专项整治与房地产交易秩序专项整治两项工作，有相同和不同之处。应该明确以下三点：一是两项工作的不同点。首先是组织部门不同，交易秩序整治由建设部、国家发展改革委、国家工商总局三部门联合组织，而这次专项整治是由党中央、国务院提出的，是从加强党风廉政建设，遏止腐败的角度提出的，在一定程度上与治理商业贿赂紧密联系的，具体由建设部、国土资源部、财政部等八部门联合组织实施；其次是整治内容不同，房地产交易秩序专项整治主要侧重于交易秩序，只在商品房销售环节进行规范和整治。而这次专项整治主要侧重于市场秩序，包括了从土地取得、项目审批、开发建设、竣工验收、到房屋销售以至物业管理的全过程，应该说，市场秩序整治的范围更宽泛一些；今年整治对象都要进行自查，都要接受群众的举报；有些重点问题要进行重点检查。再次是整治对象不同，交易秩序更多的是针对房地产开发企业和中介机构，而这次专项整治的整治对象还包括政府部门，各个审批环节都要进行自查自纠，都要接受投诉举报，并依法进行处理。二是两项工作的相同点。首先是内容上有重叠，都要针对房地产市场展开的专项整治，对囤房惜售、哄抬房价等违法违规行为进行集中整治；其次是方法步骤上基本相似，都包括动员部署、自查自纠、组织检查等环节；再次是目标要求上有吻合，最终目的都是为了打击房地产市场中的违法违规行为，促进房地产业的健康发展。三是要做好两项工作之间的衔接。确切地说，房地产市场秩序专项整治工作是交易秩序专项整治工作的深入拓展和延续，各地在具体操作过程中，可以两项工作结合起来抓，共同促进。 　　（二）解决好几个问题。任何一项工作都会遇到困难和矛盾，关键是我们采取什么态度来对待。深入扎实搞好专项整治工作，当务之急是要解决好以下三个问题： 　　一是大力解决工作积极性不高的问题。解决这一问题的关键还在于加大宣传教育的力度。各级主管部门要尽快在自己的辖区内组织相关企业进行一次专门的宣传发动，确保宣传发动不留盲区和死角。要充分发挥新闻媒体的作用，大造声势，营造氛围，增强广大人民群众对中央开展专项整治工作的信心和决心。还要鼓励社会监督、舆论监督，群众监督，让房地产市场中的违法违规行为无藏身之地。 　　二是大力解决责任落实不到位的问题。相关部门要按照工作方案中的任务分工，做到责任到位，任务到人。专项整治过程中，我们将建立责任追究制度，大力解决责任落实不到位问题。部里正在设计主管部门、开发企业和中介机构组织自查的汇总表，要求各级主管部门必须严格按照表格内容认真组织填写、汇总，并按照要求由相关负责人签字。我们将根据各地上报的情况组织检查和抽查，一旦发现表格的内容与实际不符，存在瞒报虚报等现象，将坚决严肃追究当事人和相关领导同志的责任。对转到各省（区、市）的投诉举报线索，也要明确责任，我们将在适当的时候组织专项督查，凡是没有按要求认真查处、及时反馈，造成不良影响的，坚决实行问责制。 　　三是大力解决协作配合不顺畅的问题。专项整治工作离开当地党委、政府的大力支持，离开各相关部门的密切配合，是不可能抓出成效的。实践证明，凡是工作展开比较顺利，成效比较明显的地方，都是当地党委和政府支持力度最大的地方。各级建设主管部门要主动汇报，争取得到当地党委、政府更大的支持，还要发挥好牵头作用，加强与国土资源、财政等相关部门的沟通协调，切实形成工作合力，这对于专项整治工作的顺利推进十分重要。 　　四、以查办案件为抓手，推进房地产市场秩序专项整治各项工作顺利开展 　　（一）做好三项工作。深入推进专项整治工作的基本思路是：用宣传教育发动，以自查自纠造势，借检查抽查促进，从查办案件切入，靠制度建设保证。当前需要重点抓好三个方面的工作： 　　一是以在建并已进入商品房预售环节的开发项目为切入点，认真组织主管部门、企事业单位和中介机构开展自查，重点查找并纠正房地产主管部门及其工作人员违规审批、滥用权力和房地产企业发布虚假广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈以及违规强制拆迁等行为。这项工作的关键在于坚持以项目为切入点，在建并已进入商品房预售环节的所有项目，都必须组织自查自纠；重点在于发动相关开发企业和中介机构，每个城市可以将有在建并已进入预售环节项目的企业召来，面对面地进行一次布置，要求企业真正动起来。这是取得专项整治成效的工作基础。上海的“汤臣一品”于2005年10月开盘，挂牌均价为11万元/平方米。开盘至今，网上显示签订定金合同3套，同时，网上又撤消3套定金合同，撤消率列全上海市所有在售楼盘的前列，这是否是另外一种形式的囤积惜售？举一反三，如果开发企业为了企业的利益，采取一些不规范的交易行为，就应该认真地进行自查并加以纠正。 　　二是在自查的基础上，地级以上城市主管部门组织检查，省级相关主管部门组织抽查。这项工作将持续到10月份，主要是检查各地的项目自查情况，对发现的问题、有举报的问题进行重点检查，由审计、税务、价格、工商等部门对相关企业进行全面清查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。 　　三是八部门联合组织抽查。年底以前，我们将根据各地检查抽查情况，组织八部门进行联合抽查。通过检查抽查，对好的典型要进行推广，对恶劣的典型要给予曝光。让老百姓看到，我们是实实在在地进行整治，不是走过场，取信于民。 　　（二）把握三个方面。应该说，各级建设主管部门在专项整治工作中承担着十分重要的角色，任务很繁重。为了把专项整治工作引向深入，希望各级建设主管部门在具体工作中把握以下几点： 　　一是要切实端正专项整治的出发点和落脚点。在调研中我们发现，一些地方在工作中思路不清、措施不力，就整治而整治，就自查而自查。这次专项整治工作的出发点和落脚点到底是什么？我看就是三个方面、三十六个字，即：第一关注民生问题，维护群众利益；第二打击违法行为，规范市场秩序；第三建立长效机制，促进健康发展。实际工作中，不管遇到什么困难和疑惑，都要围绕这三个方面来思考，看看工作是否有利于维护人民群众的利益，是否有利于规范市场秩序，是否有利于房地产业的健康发展。 　　二是要切实树立长期抓和一抓到底的思想。一些主管部门的同志认为，这项工作到明年3月份就结束了，不管效果怎么样，“时间到，任务完”。这种思想是不对的。特别是作为建设主管部门，对房地产市场秩序进行整顿和规范，是我们的职责所在，是一项长期性的工作。尽管集中的专项整治工作可能会暂时告一段落，但房地产市场秩序的整顿和规范工作不可能结束，只是变一种整治的手段和形式而已。因此，我们一定要树立长期抓、抓到底的思想，扎扎实实把基础性工作做好，通过这次专项整治把一些必要的底数摸清楚，为今后继续开展工作做准备，不能有临时的思想，更不能有应付和走过场的态度。 　　三是要切实把查办案件作为专项整治工作的抓手。实践告诉我们，任何一项工作都是如此，没有抓手，没有突破口不行。专项整治工作的抓手和突破口就是查办案件。专项整治工作是否取得了实际效果的关键在于查处了多少违法违规案件，人民群众反映上来的问题解决了没有，如果不认真查处案件，我们就不可能发现法规制度上存在的漏洞和问题，就不可能制定出切实管用的制度机制，专项整治就不能落到实处，取得实际效果。因此，希望各级建设主管部门要加大查办案件的力度，以查办案件为抓手，适时通报处理一批典型案例，开展警示教育，不断把专项整治工作引向深入。建设部等八部门也将在抽查结束后，集中通报一批违法违规的案件，来回应广大人民群众的关注。 　　五、以解决民生为落脚点，进一步建立健全住房保障制度 　　近年来，国务院和相关部门出台了一系列关于宏观调控的重要政策，致力于保障居民合理的住房需求。努力解决好城镇低收入家庭的住房困难问题，是各级政府的重要职责。要通过完善廉租住房制度，扩大覆盖面，加大经济适用住房建设规模，扎扎实实地解决好低收入家庭的住房困难。 　　同志们，住房问题事关国计民生，关系政府的公信力、执行力，党中央、国务院一直非常重视解决困难群体的住房问题，十分关注房地产业持续健康的发展。建设部把整顿和规范房地产市场秩序作为今年的工作重点之一，而专项整治成效如何，直接关系着整个房地产业的健康发展，希望甘肃省在这方面加大工作力度，因地制宜，多做一些探索，带动整个西部地区的专项整治。 　　谢谢大家。