齐骥副部长在四川省城镇住房保障工作会议上的讲话

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加强住房保障工作 积极改善低收入家庭居住条件

（2007年7月10日）

同志们：　　很高兴参加四川省住房保障工作会议。巨峰省长亲临会议，充分体现了四川省委、省政府从科学发展观的高度，把住房保障工作放到了更加突出的位置，切实关注民生，促进和谐社会建设。刚才，王宁副省长代表省政府做了很好的工作报告，从贯彻科学发展观，构建社会主义和谐社会的高度，阐述了加快住房保障制度建设的重要性，明确了工作任务，对全省解决低收入家庭住房困难进行了部署，与各市、州负责同志签订了解决低收入家庭住房困难责任书。我相信，这次会议对进一步深化四川省住房制度改革，推进住房保障体系建设，加快改善低收入家庭住房条件，必将起到重要的推动作用。在此，我代表建设部对会议的成功召开表示祝贺。借此机会，我讲几点意见。　　一、提高认识，增强住房保障工作的紧迫感　　在解决居民的温饱问题之后，居住问题成为提高居民生活质量的一个重要方面，也成为全面建设小康社会的重要任务。改革开放以来，我国城镇住房建设不断加快，居民住房条件逐步得到改善。1998年以来，随着住房制度改革的不断深化，居民住房消费开始启动，房地产市场体系不断完善，以住宅为主的房地产业成为推动各地社会经济持续快速增长的重要因素。特别是2003年以来，针对房地产快速发展中出现的新情况、新问题，国家采取积极措施，加强房地产市场调控，保持了房地产市场总体平稳运行。2006年，全国城镇人均住宅建筑面积已经达到了27平方米，住房功能质量有了较大幅度的提高。但同时我们也要看到，当前房地产市场运行中还存在着不少矛盾和问题，改善群众住房条件的任务仍十分艰巨。主要表现在，部分城市房价上涨过快，房价相对稳定的长三角地区房价出现反弹；住房供应结构的矛盾还比较突出，市场上供应的商品住房套型的面积仍然偏大；住房建设粗放发展的格局还没有得到根本转变；在房价持续较快上涨过程中，中低收入家庭住房支付能力相对下降，全国还有大量中低收入家庭居住在棚户区或老旧住宅区，进城务工的农民工居住问题日益突出。　　党中央、国务院高度关注低收入家庭住房问题。温家宝总理在今年政府工作报告中，强调各级政府要更加关心低收入家庭的住房困难问题。今年以来各地加快了住房保障建设步伐。据统计，今年各地计划安排的廉租住房资金接近80亿，超过2006年之前历年累计投入额；加强了经济适用住房建设和管理，规范了建设标准和供应对象，经济适用住房投资比例有所回升。但是，同党中央、国务院的要求相比，同低收入家庭解决住房困难的迫切需要相比，住房保障工作还比较滞后。全国仍有７０个城市和多数县城还没有建立廉租住房制度，多数地区保障范围仍局限于住房困难的低保家庭；一些地方经济适用住房建设和管理中的问题还比较突出；住房公积金制度支持中低收入家庭改善住房条件的作用还不充分。面对这些问题，我们必须进一步增强紧迫感和责任感，把住房保障工作作为深化住房制度改革，实现全面建设小康社会目标的重要内容，作为解决民生问题、构建社会主义和谐社会的重要工作。因此，要强化政府住房保障职能，建立健全住房保障体系，多渠道解决好低收入家庭的住房问题，使低收入家庭能够共享改革和发展的成果，为全面小康目标的实现奠定基础，促进社会和谐稳定发展。　　二、抓住重点，加快建立健全廉租住房制度　　从国际国内经验看，帮助城市居民租赁住房，是解决低收入家庭住房困难的主要方式。廉租住房制度是我国住房保障体系的核心环节，是解决低收入家庭住房困难的主渠道。要以建立健全廉租住房制度为工作重点，加快工作步伐，加大工作力度，建立稳定的资金投入渠道，逐步扩大廉租住房制度的覆盖范围，规范运作和管理，切实解决好低收入家庭的住房困难。　　（一）扩大廉租住房制度的覆盖范围　　目前，多数地区已经建立了廉租住房制度，但仍存在着一个共同问题，那就是制度的覆盖范围普遍比较小，实际享受租赁住房补贴、实物配租的家庭数量也很少。建立健全廉租住房制度，首要任务是扩大廉租住房制度的覆盖面，要在既有保障标准基础上，逐步扩大到住房困难的低收入家庭。特别是今明两年，这项工作的力度要大一些，步伐要快一些；要下决心把现有低收入家庭住房困难问题解决好，使城镇廉租住房制度真正成为解决低收入家庭住房困难的主要途径。2007年年底前，所有设区的城市对符合规定住房困难条件、申请租赁补贴的城镇低保家庭基本做到应保尽保；2008年年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，廉租住房制度保障范围要由最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。东部地区和其他有条件的地区，要在2008年底前扩大到低收入家庭。考虑到各地经济发展水平、住房价格水平的不均衡，同时也考虑到由于客观影响和历史原因，各地的居民收入与住房条件也不一致，具体的标准由地方政府来确定。　　（二）健全廉租住房制度的各项规定　　城镇廉租住房制度主要有两种方式：一种是对在市场上承租租房的家庭发放租赁补贴，另一种是直接提供廉租住房。目前，各地廉租住房保障对象主要是低保家庭。对这些家庭的租赁住房补贴，各地基本上是按照缺房面积的租金水平给予全额补贴。廉租住房制度的覆盖面扩大到低收入家庭之后，对低保家庭可以继续执行现行政策，给予全额租赁补贴；对承租原有公有住房的低收入家庭，继续实行租金减免。同时要考虑到其他部分低收入家庭有一定的住房支付能力，为保证和提高保障资源配置的公平和效率，可以要求低收入住房困难家庭按收入的一定比例支付合理租金，其余部分由政府给予补贴。实行实物配租的，也要完善管理机制，避免走原来低租金公房管理的老路，避免房屋失修、失养等问题，保证房屋正常循环使用。要合理确定廉租住房的保障标准，既要考虑家庭实际居住需要，也要结合当地财政可承受能力的实际；要坚持低水平起步，避免盲目攀比，在扩大制度覆盖范围的前提下，根据当地经济水平逐步提高。　　（三）多渠道增加廉租住房房源　　随着住房制度改革和旧城改造步伐的加快，多数城市直管公房已经很少，市场中小户型租赁住房供应相对短缺，加之城镇流动人口增加，部分城市小户型租赁住房严重供不应求。如北京市，一居室的住房供求比例为1:4。在这些地区，低收入家庭即使领取到租赁补贴也租不到合适的住房，成为当前制约廉租住房制度顺利实施的瓶颈。因此，要通过鼓励小户型住房出租、社会捐赠以及政府收购、新建等方式，多渠道筹集房源。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的城市，近期政府要加大投资建设的力度。为避免成片建设可能带来的社会问题，新建廉租住房应主要在经济适用住房小区、中低价位、中小户型普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定，建成后由政府收回或回购。同时，要选择交通便利，生活设施相对齐全的区域适当建设一批廉租住房。新建的廉租住房要严格控制户型建筑面积，原则上不超过50平方米。　　三、统筹安排，多渠道改善低收入家庭住房条件　　在加快建立健全廉租住房制度的同时，还要加快改进和完善经济适用住房制度。同时，要针对当前低收入困难家庭特点、空间分布，采取多种方式，帮助解决其他低收入家庭的住房困难。　　（一）改进和规范经济适用住房制度　　经济适用住房制度在房改的不同阶段发挥着重要作用。为配合停止住房实物分配，推进货币化分配工作，1998年国务院下发23号文件，规定要建立以经济适用住房为主的城镇住房供应体系，对住房货币化改革的顺利实施起到了重要作用；根据住房制度改革和房地产市场发展的实际，2003年国务院下发了18号文件，明确规定经济适用住房为具有保障性质的政策性商品住房；2006年国办下发了37号文件，规定经济适用住房主要应当解决低收入家庭的住房需要。从1998年住房供应以经济适用住房为主，到2003年将经济适用住房明确为保障属性和政策属性，再到2006年的提出主要面向低收入家庭供应，应该说国务院对经济适用的供应对象和政策定位进行了比较大的调整。这主要是基于房地产市场已经逐步成熟，房地产业已成为当地经济发展的一个重要支撑点。因此，国务院对经济适用住房的性质和供应对象进行调整，把经济适用住房作为解决城镇低收入家庭住房保障一个重要的渠道。　　同时，在经济适用住房实施过程中，也确实存在一些地方政府对经济适用住房监管不到位，建设标准控制不严，供应对象审查不严谨，个别地方的经济适用住房管理出现了一些偏差。因此，针对这些问题，要进一步改进和规范经济适用住房制度，切实加强对经济适用住房的建设和管理。　　一是规范供应对象。将经济适用住房供应对象调整为低收入家庭，并与廉租住房对象衔接。一方面，廉租住房首先满足低收入家庭当中最低收入家庭租赁住房需要。另一方面，低收入家庭当中较高收入部分也可以购买经济适用住房，使得经济适用住房供应对象既明确，又能够买得起。　　二是严格限定建设标准。经济适用住房套型建筑面积要控制在60平方米左右。经济适用住房属于政策性住房，是享受了政府补贴的一种商品住房，购房人拥有有限产权。对经济适用住房建设，政府对土地实行行政划拨方式供应，对一些税费予以减免，实际上是政府为一部分享受经济适用住房的家庭提供了一种垫资，使他们享受了政府的税收和土地出让金的补贴。因此，从社会公平的角度来说，这部分房子不能建得太大，不能建得豪华。如果经济适用住房比同区位的普通商品房，其建设标准还要高，环境还要好，设施还要全，容易造成新的不公平。因此，经济适用住房的标准一定要严格控制，保障对象也实行动态管理，建立健全退出机制。　　三是改进建设方式。经济适用住房可以由政府组织建设，或者在普通商品住房的项目中委托建设。这主要看各地政府，只要政府下决心，在一部分的土地中免收土地出让金，就可以让利于低收入家庭，使他们尽快地改善住房条件。　　四是加强上市交易管理。购房满5年的经济适用住房方可上市交易，出售时应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。对于因各种原因需要转让经济适用住房的，由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素回购，继续作为经济适用住房，向符合条件的低收入住房困难家庭出售，用于解决住房困难问题。购房5年后，购房人经济条件改善的，也可以补交政府应得的收益后，取得完全产权。经济适用住房的具体建设规模由市、县政府确定。房价高、结构性突出、矛盾突出的地区，应当适当增加经济适用住房的供应，稳定社会预期。　　五是加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房仅限于距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工的基础上仍有剩余的，由政府统一向符合经济适用住房条件的职工出售，或以成本价收回作为廉租住房。任何单位不得新征用或购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。　　（二）推进棚户区改造和旧住宅小区整治　　棚户区、旧住宅区是低收入家庭聚集的地区。据对东北地区和北京市进行统计，旧住宅小区当中80%甚至90%以上为低收入家庭居住，棚户区当中99%以上是为低收入家庭居住。因此，要高度关注棚户区和旧住宅小区中的低收入家庭的住房现状。棚户区是计划经济体制产物，其房屋多为简易房屋或临时房屋，居民多为国企下岗职工。旧住宅小区相当部分的房屋设计标准低，年久失修，配套设施陈旧，环境脏、乱、差，居住人口也多以老年人和下岗职工、特困家庭居多。要加快集中成片棚户区的改造，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要做到困难住户的住房得到妥善解决，小区环境、配套设施和住房条件明显改善，困难家庭的负担控制在合理水平。在进行旧区改造的时候，要特别注意妥善安置拆迁居民，政府可以组织居民以集资合作建房方式实施改造，同时在配套设施当中给予支持，也可以通过商业方式进行改造。要力戒大拆大建，要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，积极进行维修养护、完善配套设施、环境整治和建筑节能改造。在集中成片棚户区改造方面，辽宁省和吉林省做得比较好。辽宁省2005年完成了700万平方米的规模在5万平米以上成片棚户区的改造，去年又完成了500万平方米的棚户区改造。吉林省去年一年就完成了900万平方米的棚户区改造。对于旧住宅小区的改造，江苏省的常州市和山东省的烟台市，都取得了很好的经验。其具体做法是政府补一点，原产权单位贴一点，市政公用部门出一点，个人掏一点，对旧小区的环境进行综合整治。　　（三）逐步改善农民工居住条件　　农民工转移就业是中国特色城镇化道路的重要特征。改善农民工居住条件既是维护农民工合法权益的重要措施，也是探索新型城镇化道路的重要组成部分。用工单位要向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。农民工集中的开发区和工业园区，应当按照节约用地原则，集中建设农民工集体宿舍，但不得按商品房出售。城中村是农民工集中的区域，城中村改造中要考虑农民工的居住需求，在符合城市规划和土地利用总体规划前提下，集中建设面向农民工的集体宿舍。有条件的地方，也可以比照经济适用住房优惠政策，政府引导，市场运作，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。同时还要按照《住房公积金管理条例》的规定，逐步把农民工纳入住房公积金覆盖范围。　　四、健全机制，强化政府的公共服务职能　　为切实做好住房保障工作，保证政府资源切实落实到低收入家庭，必须建立健全工作规则和实施体系，强化政府的公共服务职能，扎实有效地推进各项工作。　　（一）要加大财税等政策支持力度　　资金投入、土地供应是住房保障工作顺利实施的基础。今年的政府工作报告当中，温家宝总理明确提出要加大财税等政策支持力度。目前，在廉租住房资金方面，既存在总量不足问题，也存在资金渠道不落实问题。比如，全国还有不少城市的土地出让净收益中没有安排廉租住房资金，不少地方经济适用住房和廉租住房建设的土地供应政策得不到落实。下一步，各级政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房制度建设的资金来源，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后，要用于廉租住房制度建设，土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例要逐步提高到不低于10%。各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。采取上述措施后，资金仍有缺口的，应当由当地财政在年度预算中予以安排。对西部财政比较困难的地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。要根据经济适用住房和廉租住房建设计划，优先保证土地供应，并在年度计划明确到具体的地块。　　（二）要健全工作机制　　为保证计划的科学性，政策的合理性和可行性，城市人民政府要抓紧开展低收入家庭住房状况调查，在2007年底之前建立低收入住房困难家庭的住房档案，在此基础上，制定解决城镇低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，并纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划。建立健全廉租住房和经济适用住房申请、审核和公示办法，严格申请人家庭收入、住房状况的调查核实，强化廉租住房的年度复核工作，健全退出机制。通过健全完善的工作机制和扎实有效的工作，确保各项政策落到实处，确保各个环节公开、公正、公平。当前，土地、资金、机构和立法是搞好住房保障的关键问题。要确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位，并合理确定区位布局；要确保建立稳定、规范的资金渠道；要确保住房保障机构健全，人员到位。据统计，全国专职负责住房保障的政府工作人员共有1423名，平均每个城市有2名同志负责住房保障工作。目前住房困难的低保家庭有400多万户，按照三口之家计算，大约1200多万人。如果扩大到低收入家庭，全国有1000多万户，大约3000多万人。1423名工作人员负责1000多万户的申请、审核、公示、年度复核及退出管理，工作难以完成。解决低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任，要摆上重要的议事日程，加强领导，建立健全相应的管理机构和具体实施机构，切实抓好各项工作的落实。解决低收入家庭住房困难是一项长期的工作，要加强立法，把住房保障纳入法制化轨道。　　（三）要加强对县市的监督指导　　城市人民政府是解决城镇低收入家庭住房困难的责任主体。省级建设部门要根据省政府的部署和部门职责分工，抓好相应的政策指导，会同监察等部门强化对住房保障工作的监督检查，落实省政府对城市政府的目标责任管理，确保责任落到实处。同时要及时总结推广各地好的做法和经验，加强宣传培训，推动各地创造性的开展工作。　　同志们，住房保障工作是一项民生工程、民心工程，四川省的住房保障工作总体上走到了全国的前列。希望四川各市、州继续开拓创新，落实党中央国务院的部署，落实省委省政府富民、惠民，改善民生的决策，落实这次会议的各项要求，加快住房保障工作，使低收入家庭住房困难得到有效的解决。　　谢谢大家！