房地产市场迎来第二春 熊孩子将利好楼市三十年

中国全面放开二胎

万众瞩目的党的十八届五中全会胜利闭幕，会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。

在此之前，由于中国长期实行独生子女政策，造成当下中国的人口结构已出现严重扭曲。根据国家统计局的数据，中国人口已经进入老龄化与少子化并存的新常态。

养老难、娶妻难、招工难，即将爆发的大规模人口问题，已经被最高决策层所注意。为了应对该问题，10月29日闭幕的五中全会公报确定，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。

那么，普遍二孩政策对房地产行业有什么影响呢，很明显，这是对中国房地产市场的长期利好，这里所说的利好至少是二十到三十年，不仅房地产总量需求将增加，更是在细分领域出现绝好的投资机会。

首先是学区房需求大量增加

二孩的放开将带来就学的压力，给目前本就火热的学区房更添一把火；由于目前传统学区房，房龄较老，小区环境较差，但是价格却堪比“豪宅”。而对于这些望子成龙成凤的父母来说，既然有能力生二孩，那挤破脑门都想为孩子换一个良好的教育环境，学区房将供不应求，优质学校的学区房更是优中更优。大家知道康老师从去年开始连续购入具有国家名校学区名额的香河大爱城项目，现在大家应该看清是为什么了吧。

对此，若学区房名额不可重复用，会直接增加大量需求，供给长期也更紧张；若学区房名额可重复用，则供给会更紧张，需求也仍会相应增加；未来购房者在买房时，对项目周围是否有配套学校设置也会更加看重，尤其是好学校。所以一定紧盯优质学校的学区调整政策，就是未来最大的房产投资机会。

其次是小户型产品受挤压、大户型的需求量将增加

目前刚需产品的面积划定为90平米以下的住房产品，从市场上看，大多为一居，两居到小三居户型，刚好符合家庭居住需要，而有了二孩以后，显然这样的划分将会令空间变得局促，也许是家长没有了独立的书房空间，也许是孩子们需要玩耍嬉戏的活动空间。因此，未来小户型刚需房将受到市场挤压，其地位变得较为尴尬。

然后是改善性购房需求增加

改善性需求大部分为三到四居宽裕户型，对于生二胎的家庭来说，在拥有两个孩子以后，三居产品对他们而言将成为刚需产品。开发商也需要考虑增加婴儿房等功能房的设置。未来，四房成为二孩家庭的首选，五房则成为市场的改善性需求产品，多出的空间作为2个孩子儿童娱乐室等。

另外，想生育二孩的家庭，基本是具备较好经济基础的，且父母可能工作繁忙，老人有心无力照顾二孩，在照顾2个孩子方面，他们更愿意聘请专业保姆，因而在今后的产品设计上，会将保姆房重点列入设计范围。

我前面的文章提到，过去的二十年，是中国房地产市场第一轮黄金时期，勤劳的中国人民解决了全世界最多人口国家十三亿中国人尤其是七亿城镇居民“有房住”的温饱问题。现在，五中全会公告三十次提出全面建设小康社会，就是说中国人民正在迈入解决大多数人“住什么房”的小康阶段，这让中国房地产市场出现全面更新换代阶段，标志着中国已经正式进入房地产黄金时期的第二阶段。

但黄金时期不代表所有的房价都会上涨，未来一定是严重分化的市场格局，也就是说位置好，配套设施齐全，有人口流入，适合人未来生活模式的房产会越来越值钱，所以，一定要有眼光判断这样的房产，这才是未来房产的投资机会。