万科要做美国人生意要卖每平米26万元的房子

东53街100号

据悉，“东53街100号”项目是万科联手美国知名地产开发商RFR和Hines共同开发，并且与信达共同投资的高端住宅公寓，由福斯特（Foster）建筑事务所设计。

该项目原名“列克星敦大道610号”，是万科进入美国后的第二个项目。“东53街100号”项目位于纽约曼哈顿中城区核心地段，建筑主体包括一栋61层高的塔楼和一栋裙楼，共有94套高端住宅，高层视野可以俯瞰纽约中央公园。

单价26万元的纽约项目

“这个项目地块是曼哈顿中城区最后一块未开发的土地，所以非常稀缺。”万科美国公司的一位人士告诉记者，“因为‘东53街100号’所处位置在纽约非常核心，而且纽约现在土地也非常稀缺，再加上比较优秀的设计和品质，所以项目平均价格预计会达到26万元/平方米上下。”

对于纽约“东53街100号”项目的定价，万科美国公司的这位人士认为，其实价格相比北京，这一定价与北京核心区域的价格不相上下，“北京核心区域的房价已经看齐国际化大都市。”

万科美国公司的这位人士介绍，“东53街100号”项目是万科在2013年即与美国当地开发商签下了合作协议。

“这块地其实在美国这家开发商手上已经很久了，本该早就着手开发，但是因为前几年美国房地产市场正处在低谷，所以直到这两年美国楼市上行才开始着手开发。”这位人士告诉记者，但主导“东53街100号”项目开发的并非万科，而是美国这家本土房地产公司，“他们在美国的开发实力更强，万科美国公司在开发过程中负责给出一些建议和专业的意见。”

“东53街100号”项目是万科在美国纽约的第一个住宅项目，不过，这位万科美国公司人士也向记者透露，万科在美国纽约不久就会继续新增6个到7个左右房地产项目的开发权益。

“在纽约会继续新增6、7个左右的项目，目前正在与这些合作方商谈或着手尽职调查，相信很快就可以取得进展。”这位人士补充说。

她认为，在美国纽约这样成熟的房地产市场，房地产项目的竞争非常激烈，因此万科能够在短时间内取得7个左右的房地产项目非常难得，推进速度也非常快，“在美国，尤其是纽约这样的市场，拿到好的项目非常不容易。”

事实上，目前除了纽约“东53街100号”1个项目外，万科在美国房地产市场已经与本土开发商合作开发了8个房地产项目，其中2个项目位于美国的旧金山。

据介绍，万科在美国这8个签约项目中，4个项目已经实现动工，另有1个项目已经接近交付。

且无一例外，万科在美国的房地产项目均选择与本土开发商合作。

“万科在美国拓展地产业务和新增地产项目，主要选择的是美国核心城市的核心地段，比如纽约和旧金山，因为美国找到合适的房地产开发项目难度较大，不像国内城市这么大的开发强度。”万科美国公司的这位人士解释说。

隶属战投部的美国公司

万科自2013年启动海外业务以来，万科已经先后进入香港、美国、新加坡等市场。在可预见的时间里，万科在美国纽约和旧金山两个城市就至少会增加到14个房地产项目的规模。

今年上半年及2014年的财务报表，公司并未对海外业务及项目作进一步披露和说明，也未可知公司是否对海外地产业务和项目实现集团并表处理。

当记者问及万科美国公司未来万科计划美国房地产业务的发展规模时，其告诉记者，目前公司位于美国的地产业务也是刚刚发展，因此具体也很难估计未来美国地产业务推进的速度及规模。

但事实上，从房地产项目的新增数量来看，万科在美国的地产业务推进较快，尽管其前8个项目均是选择与其他企业合作。但万科美国公司在架构和人员配置上目前规模较小，据上述人士介绍，万科美国公司员工不过11个人，但本地化程度非常高。“现在万科美国公司只有11个人，但本地化程度非常高。公司的员工全部是美国招聘，美国公司只有两、三个人会说中文，但也不是外派，包括美国公司总经理也是在美国完成聘任。”这位万科美国公司人士进一步向记者介绍。

万科美国公司总经理李凯彦则介绍，万科美国团队是完全本地化，“人员配置精干完整，包括了投融资、财务税务等人才。”

上述万科美国公司人士还向记者透露，目前万科美国公司在万科集团的组织架构序列中，既不属于城市公司，也不属于区域本部，而是受总部直接管辖，归属在集团战略投资部管辖之下。

“我想，随着万科在美国地产业务的进一步扩大，万科美国公司会更加独立。”她说，“毕竟美国是一个很有前景的市场，万科在美国地产业务的拓展速度也比较快。”

李凯彦认为，万科进入美国市场应该包括3个目的，一是协助万科学习，比如业务多元化的能力，新兴的商业模式、先进的技术和工作方法；另外则帮助万科获得全球商机，以及利用美国市场帮助万科实现均衡资产配置的作用。

“美国房地产市场周期性很强，现在刚走出低谷期，正处在上升阶段的中段位置，所以万科投资美国接下来还是很有机会的。”万科美国公司人士说。

与万科之前在旧金山的房地产项目发展策略不同，万科纽约“东53街100号”项目也选择在国内进行推广。

“万科在美国的项目有一部分买家是来自中国，而且中国买家购买力很强。”万科美国公司人士说，“但这是城市特点不同所致。比如旧金山，项目在国内就没有进行推广，因为纽约是国际化大都市，汇聚了世界各国的购买力，中国买家也认可纽约，因此纽约项目选择在国内进行一些推广。”

除了美国的房地产市场正在复苏，万科在美国的地产业务也有着更加便利的机会。据记者了解，万科位于纽约的“东53街100号”项目获得了来自中国工商银行美国公司的开发贷款，而这也是工商银行在纽约发放的第一笔房地产开发贷款。