北京楼市进入“六环时代”

随着城区土地资源的日渐稀缺，加之城市框架拉大，北京楼市热点正在加速外移。

相关机构最新发布的统计数据显示，截至9月6日，北京楼市成交结构的90.8%位于五环外，88.3%的供应也集中在五环以外的区域。在9月即将入市的项目中，五环外楼盘数量多达8成。“六环时代已经到来。”业内专家表示，在城区后续供应放缓、市场需求活跃的背景下，五环以外将成为楼市成交的主力区域。

楼市主战场外移

受益此前多项政策组合拳的接连出台，今年金九银十备受期待，9月楼市迎来供应小高峰。来自亚豪机构的统计数据显示，9月住宅市场预计34个项目开盘，其中纯新盘20个，包括金融街·漫香林第6区、新北京中心等；老盘后期则有燕西华府、领秀慧谷等共计14个项目。

值得注意的是，在9月即将入市的项目中，有近八成位于五环外，四环内的项目仅有4个。

相关机构发布的数据显示，截至9月6日，北京楼市新增供应套数为26882套，其中五环外的供应为23743套，占据总供应量的88.3%；新增成交套数为37216套，五环外的成交数据为33794套，占据总成交套数的90.8%。有业内人士直言“北京已经跑步进入六环时代”。

数据显示，截至9月6日，北京二环内住宅库存仅不足700套，二环与三环之间存量为1714套，三环至五环间的存量为8000多套。计算得知，北京五环内库存共计10719套。而在五环以外，这个数据为59054套，比五环内足足多出将近5万套房源。

“事实上，最近几年房地产业界一直在提楼市近郊化趋势，但大家没想到竟然来得这么快。”业内人士预测，等到9月份的34个项目陆续开盘，楼市又会再次呈现明显的区域分化，大兴、房山、昌平等区域新增供应占比较大，而城六区中如丰台区仅燕西华府一个项目有新品入市。据悉，燕西华府叠拼新品将于9月下旬推向市场，依托其前期累积的较高人气和市场认可度，以及面积赠送等高附加值吸引，业内预测该项目金九或将再次迎来一波销售高峰。

“五环半”产品迎好时机

供应疲软是促成楼市向外转移的主要原因。从土地来说，“拿地难”一直是开发商业务拓展面临的重要障碍。随着五环内土地开发的日渐饱和，土地供应捉襟见肘，北京近几年新增出让的土地大多集中在五环外。另一方面，五环内在售房源处于“有减无增”的状态，整体面临供需失衡局面。随着在售房源的不断去化，区域内可售房源极为有限，买卖双方由此“被迫”不断向外转移。

纵观北京五环外的沿线区域，受强力政策拉动，通州、南城广被看好。然而，“限购升级令”空降通州给区域楼市迅速按下降温键。具体到南城而言，2009年的“南城计划”威力仍在。更为值得一提的是，在2013年政府又提出把“南城计划再续三年”，重视程度可见一斑。这将直接促成丰台、房山等区域楼市近年来的连番升温，其中西南“5.5环”尤为惹人关注。

“如果打开北京地图，就会看到北京的六环路是东西不对称的，西六环是向东凹进去的。”在给客户介绍项目时，西六环附近项目置业顾问往往会对所处区域先做如此解释。该区域紧挨青龙湖、鹰山、北宫、云岗等自然资源，依山傍水的宜居性被不少高端置业者视为理想居所；在教育配套上，预计2017年正式招生的人大附中，涵盖小学、初中和高中全程12年优质教育，多重稀缺资源使区域多个高端产品销售持续乐观。比如与青龙湖仅1500米之隔的燕西华府，今年以来多次夺得京西别墅区销冠。

在北京楼市热点外移、进入六环时代，5.5环的高端高性价比产品显然备受关注。实际上，从北京目前去库存情况来看，未来即使6环以内的区域也将呈现出供应日益缩减、需求持续飙升的局面。根据数据统计显示，目前北京住宅存量已经开始下降，仅有7万套，而按照6月回暖后的楼市成交量来看，截止到8月底，三个月共计成交20793套，平均每月去化近7000套，照此测算，北京目前的住宅去化周期仅在10个月左右。

一方面是住宅存量的不断下降，另一方面是去化周期的缩短，这样的局面将使得北京楼市持续保持乐观态势，同时也将进一步凸显城六区项目的稀缺性。