陕西省房地产发展区域冷热不均 房价上涨速度趋缓

近日，陕西省统计局发布《陕西房地产业区域发展研究报告》。报告称，陕西省房地产业经过20年的发展，人们的购房需求已经逐渐由投资和刚性需求向改善性需求偏移，购房行为更加理性。我省各地市房地产业也已经呈现出不同的发展特点。

区域发展不均衡 西安发展空间大

根据抽样数据显示：按西安可购买保障房的收入要求，家庭成员年收入情况低于每人12662元，中低以下收入家庭基本满足购买保障房的收入条件；60%以上的中高以上收入家庭可通过购买商品房满足居住要求，商品房需求旺盛，房地产发展空间依然很大，西安市场的抗压稳定性较为良好。

而我省的一些三四线城市房地产在前些年也发展得很快，但由于所处的位置，人口以自然增长为主，流动性不大，随着前期的发展，城镇居民住房状况得到初步缓解，房地产业进一步发展空间将会缩小，开发经营活动明显减缓。

铜川、延安及杨凌示范区在房价下跌同时，投资增速下降，待售面积增幅较大；陕南汉中区域，价格虽没有下降，但是投资减缓，销售下滑，待售面积增长过快，将可能预示着本区域房地产市场转“冷”的信息，房地产开发风险加大。

商品房价格与可支配收入增速基本持平

房地产价格和收入的发展不平衡。统计数据显示，我省2008年以来商品住宅的价格的平均增长速度和城镇居民可支配收入的增长速度基本持平，对于中高收入者而言，商品住宅的价格增长速度并没有向外界所说的高的超过承受能力，总体来看全省的房价和居民收入增长速度基本相匹配。

就局部地区来看，商品住宅均价和居民可支配收入增长速度的差异不是一致的，如铜川市房价增长速度明显高于收入的增长速度，势必会影响需求导致房地产开发业发展缓慢。西安市、咸阳市、汉中市、榆林市等地区居民收入增长速度高于房价的增长速度，在房地产市场较热，房价增长较快时，这些地区的人们就会选择购房，刺激房地产市场发展。

人口趋势变化导致住房需求差异化

从人口趋势变化来看住房需求市场的不均衡。2008年到2013年以来我省常住人口每年以0.5%的平均速度增长。

统计数据显示，我省的11各市（区）常住人口的变化并不均衡。人口的增长率以及结构状况也会影响房地产的需求变化，在不考虑其他影响条件下，人口的较快增长将会带动房地产市场的刚性需求，杨凌示范区、西安、延安、榆林和铜川常住人口因其地位及就业机会的增加呈增长趋势，对住房的基本需求，必将会拉动商品房的消费；而商洛、汉中、咸阳、渭南和宝鸡这些年人口呈下降趋势，人口流动到其他地方，随着人口的减少自然将会影响对房屋的需求。