地产大佬之间的游戏：地产业的整合真的来了

房地产企业整合来临

万科总裁郁亮表示，“在白银时代，行业结盟发展的时期已经来临，最好的合作不是大企业和小企业之间的整合，而是几个大企业之间的优势整合。如果不合作，未来三到五年主要城市都不会有你的影子。”

在雨润之前，孙宏斌曾频频发起收购和兼并，在业界有“并购狂人”之称。与此同时，万科、万达、恒大、保利等房企，也相继对外展示了它们的并购和整合野心。

“这只能是大象之间的游戏。”对于房地产行业未来的格局，万科高级副总裁谭华杰向21世纪经济报道记者如此表示。

房地产资深评论人薛建雄也认为，行业集中的程度将远超预期。

“大象”们的并购与整合

当前，账上现金充裕的房企“金主”，非万科、恒大、保利等莫属。

截至今年6月，万科持有货币资金达446.1亿，恒大持有815.7亿，此外，恒大在今年6月、7月相继发行了两批境内公司债，分别为50亿和150亿，后者在彼时创下了内地民企在境内发债的单笔规模最高纪录。

恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧在业绩会上透露，“这些年我们并购了很多小项目，帮助公司实现了快速发展。收购能够实现快速增长，所以我们欢迎并购，并购会创造更好的机遇。”

另外，保利地产近来也顺利通过了150亿元公司债券的发行议案。保利地产董事长宋广菊在临时股东大会上表示，“兼并收购是未来提升规模的重要方式之一，而保利地产也将积极探索。”

融创早已动手。7月底，融创以27.56亿元购得成都国嘉志得置业有限公司的销售股份及借款。时隔一月后又宣布，其旗下间接全资附属公司上海融创睿丰，以5.7亿元收购上海枫丹丽舍房地产开发有限公司24.29%股权及债权。9月初，融创公告收购天朗有关资产，并设立了联营公司；而后，又与雨润合作签订战略协议。

对此，融创中国主席孙宏斌表示，“现在经济压力比较大，并购的机会越来越多，很多公司现在其实压力特别大，尤其是小公司。”

无论是已出手并购了的，还是意在并购的，房地产行业的并购正在日益增多。

据Wind资讯数据显示，自2014年初至2015年9月7日，房地产行业并购标的交易达385宗，总价值为2731亿元（包括已完成与未完成交易），其中，2015年上半年为150宗，涉及资金963亿元，2014年为235宗，涉及并购额度1768亿元；而2013年全年为150宗，总价值为668亿元；2012年则为154宗，交易总价值仅458亿元。

对此，戴德梁行认为，未来两三年，中国地产行业将会出现大规模并购整合潮。对并购标的的角逐，一般只会发生在大型房企之间；同时，在强势房企之间，还有一场强强联盟的盛宴。这便是当下房地产行业整合的现状。万科、万达在今年开启了一场“世纪合作”。

万科总裁郁亮表示，“在白银时代，行业结盟发展的时期已经来临，最好的合作不是大企业和小企业之间的整合，而是几个大企业之间的优势整合。如果不合作，未来三到五年主要城市都不会有你的影子。”

谭华杰也指出，在这种大联盟时代，整合是只与行业“大象”有关的游戏，中小企业除了卖给大房企外，无法参与到游戏当中。今后，万科还会继续与万达以外的大企业寻求合作机会。

资深房地产研究人士薛建雄认为，当下一些逐渐退出房产界的外行房产商，就是因为他们没在任何领域进行深耕，再加上财务压力越来越大，这种企业很容易被淘汰。未来房企想活得更好，只有强强联合这条路可走。

行业集中度将超预期

郁亮曾表示，2014年万科的市场占有率为2.8%，相比发达国家龙头企业的水平，还有一倍以上的上升空间。而在“两万”合作后，两者优势互补，作为龙头房企，市占率上升空间的确会进一步加大。

对于“两万”的未来，谭华杰大胆畅想，以后的格局可能是，万科不做商业，万达也不再做住宅。他还表示，以后无论是万达的商业，还是万科的住宅，都会比同行做得更大，另外，行业集中度也会进一步提升。

“按欧美经验，以前说单个房企6%市占率是上限，而在今天看来，我认为完全可以突破这个上限。”谭华杰对21世纪经济报道记者如是表示。

据中信建投的研究，美国住宅市场集中度，主要是通过并购融合的方式提升。其中，TOP5开发商市场占有率，从1989年的7.13%提高至2004年的14.95%，到2006年又迅速上升至22.51%；在1995年至2009年期间，Lennar、PulteHomes和Horton三大开发商共进行了47次并购。

根据CRIC中国房地产测评中心的数据，2015年上半年，国内TOP10房企销售金额的集中度为19.60%；销售面积方面，TOP10房企集中度为13.49%，均比2014、2013年有明显提高，但仍未达到美国市场的集中程度。

薛建雄认为，在房地产行业并购融合趋势愈演愈烈的今天，行业集中度会发生变化是一件可以确信的事情。“中国房地产也已经到了集中的境况，换句话说，中小房企到了要被大规模舍弃的状态”，他表示。

薛建雄说，原来房地产总规模是快速上升的状态，在此过程中，各种量级的企业都有机会盈利，但如今总规模不再上升，或者说上升空间变小，则意味着大鱼要开始吃小鱼。今年前8月新开工面积也下降了，在这个下降过程中，将会有更多的中小房企被淘汰，这是一个正常的情况。

“按美国经验，将来行业的集中程度，会超过更多人预期。”薛建认为，照国内并购融合的形势发展，国内房企的集中速度会超过美国经验；但是目前的阶段还处在大规模“以大吃小”的整合阶段，国内房企还需经过十年的整合，才能达到美国的状态。

世联行则指出，目前市场上出现的是大型房企与小型房企之间的并购，而从美国成熟市场经验来看，2009年美国PulteHomes与Centex公司以换股交易的方式达成并购，合并现金以应对市场波动给企业带来的风险。中国房地产的下半场，房企之间的强强融合、优势互补也将成为提升竞争力的重要举措。