房企转型之痛SOHO中国利润暴跌94%

SOHO中国

财务报告数据显示,2015年上半年实现营业额仅为3.93亿元,同比下降约92%,实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元,同比下降约94%。SOHO中国对此的解释是,这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。

经历两次转型的SOHO中国,痉挛持续不断。从原本的“开发—销售”到现在的“开发—持有”,董事局主席潘石屹[微博]不断试图在互联网领域有所建树。而承载了他殷切期望的“3Q”联合办公空间项目却并未屡屡得手。因为北京试点项目虽然基本满租,但上海试点却仅有30%到40%的出租率。

多位长期观察SOHO中国的行业观察家认为,从长期来看“3Q”项目可以为集团带来盈利,但是贡献值微弱。而从盈利占比更大的传统写字楼租赁角度看,尽管在销售领域确实是一把好手,但对于“持有”,SOHO中国依然是一个刚进门的学徒。

净利润暴跌

诸如SOHO中国这种明星企业,出现净利润暴跌着实难得一见。这或是企业家们在转型过程中极不情愿却又必须磨砺的必经之路。多个关键的财务数据显示出SOHO中国转型的阵痛。

SOHO中国半年实现集团营业额为3.93亿元,而去年同期的数据则是47.5亿元,同比下滑约92%。另一核心数据显示,权益股东应占纯利约1.35亿元,相比2014年同期该金额约为26.97亿元,下降约94%。

这种下滑的颓势源自2014年。2014年的财务数据显示,当期SOHO中国营业额约为60.98亿元,较2013年约146.21亿元下降了58.3%;毛利润为30.78亿元,与2013年81.14亿元的毛利润相比下降62.1%;净利润为40.8亿元,同比下降44.8%。

对此SOHO中国的解释是营业额下降的主要原因是公司业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变,利润下滑主要由于公司业务模式转变以至销售物业减少所致。在2012年以来,SOHO中国每次遭遇业绩下滑,身为董事长兼“企业形象代言人”的潘石屹都会将其归因为“转型”。无论是券商的分析师还是行业观察家都会对这家商业地产开发企业的转型予以肯定,但是这种由行业倒逼而来的无奈之举足以说明曾经为其支撑高业绩的“开发——散售”已经无以为继。

在十几年中,SOHO中国持续散售模式的突出问题是房产的所有者、经营者、管理者分离,利益诉求不统一,难以形成品牌和市场合力。在这种交易模式下,SOHO中国攫取了高额收益也在一定程度上透支了未来的物业增值空间。这使得购买者不易获取原本预计的投资收益。

此外,由于宏观经济环境下行带来的压力以及反腐等行政手段所致的间接影响,那些“山西煤老板”“河北钢老板”等原本青睐SOHO中国的主要客群减少了对商业不动产领域的投资。这些综合因素导致SOHO中国散售模式被迫变形。

刚进门的学徒

不能眼巴巴的看着自己创立的企业遭遇生存危机。潘石屹、张欣[微博]夫妇试图通过多种转型来扭转乾坤。8月27日,SOHO中国发布中期财务数据显示,目前公司在北京上海两地共有6个可出租项目,可供应面积为52万平方米,截至报告日的出租率为73%。上半年实现租金收入约4.39亿元,同比上升约168%;毛利率约为75%,较2014年同期提高约25%,预计下半年的租金收入将继续攀升。

由于曾经散售的模式影响,SOHO中国被观察家们视为一种“轻资产”公司,所以其手中保持了大量现金。“这对公司的发展是极为有利的。”亿翰智库上市房企研究中心主任张化东对《中国经营报(博客,微博)》记者评论说:“SOHO中国早已很少在一级土地市场进行招拍挂拿地了。这家企业更倾向从其他企业收购土地或直接购买在建项目或烂尾项目。这使得其资金压力较小。资产负债率极低。”

根据2014年年报报表显示,SOHO中国的负债率仅为59.7%,该数据远远低于行业安全系数70%。其净负债率则更低,仅为19%,而上市同业平均水平则为87%。

不过张化东认为,尽管已经转型为持有模式,但是SOHO中国在物业运营方面的路途依旧漫长。“太古地产,新鸿基等这些知名商业地产企业,其持有与运营的经验都长达20多年。经历这么久的市场锤炼,这些企业才走到了今天这一规模。所以SOHO中国刚刚转型不久,在这一领域还是一个新人。”

运营经验等问题也是为SOHO中国自身悉知。最新的中期报告认为,虽然在本报告期间内,公司新完工的投资物业表现良好,但鉴于投资物业的出租率提升尚待时日,公司的整体租金收入仍然相对较小。

3Q业务盈利贡献待考

除了由原本的战略转型为“持有”,潘石屹已经努力把这个庞大的企业引向“互联网+”的方向。今年2月,SOHO中国推出了一站式O2O(Online-to-Offline)共享办公空间3Q项目。截至今年7月,SOHO中国已开设了5个3Q中心,已经拥有超过3000个座位。在今年年末之前,潘石屹计划将3Q中心的数量增加到11个,拥有超过11000个座位。SOHO中国希望3Q中心成为本集团主要增长驱动力之一。

要求匿名的在港上市房企负责人对本报记者评论说:“SOHO中国的3Q项目创立的背景是在持有物业经验缺失的背景下,为了寻找新的业务增长点而确立的产品形态。”3Q中心是一种可以提供办公桌工位以及小型办公室整租的商业物业形态。微型企业和一些大企业的项目团队是目标客户群体。

孵化器企业AC加速器CEO徐勇对记者评论说:“传统房地产企业很多都增加共享办公空间的产品。因为当前的房地产市场已经失去了曾经的高增长,房地产企业需要寻找新的盈利增长点。此外,从去年下半年至今中国创业热潮高涨,政府对此的支持力度很大,创业需求的增长直接带动了对共享办公空间的需求量。所以很多房地产企业正在提供这种商业地产产品。”

他认为,与其他类型的共享办公空间相比,房地产企业提供的这种产品具有“硬成本更低,装修更方便豪华、基础设施完善等优势。”而其劣势在于,多数房地产企业在开发这种类似产品时更多地是追求规模。而这种共享办公空间要求更加精细化操作。“房企原本的思维与商业模式可能会干扰这种产品的研发。比如开发商可能并不很懂创业的细节。”或许让潘石屹未曾料想到的是,SOHO中国在北京的望京SOHO(楼盘资料)和上海的SOHO复兴广场各设一个试点,北京试点接近满租,而上海试点则只有30%到40%的出租率。

亿翰智库上市房企研究中心主任张化东就此评论说:“由于北京特殊的政治地位和创业氛围,使得当地的需求方对租金不敏感。而上海聚集了大量的微小私人企业,他们对办公空间的敏感度要远高于北方。”他同时指出,SOHO中国计划扩大3Q产品的规模,这或许可以为公司带来业绩贡献。“但是由于其绝对体量较低,依旧很难提供明显的收益增长。”他说,其无法代替大体量的写字楼出租。

同策咨询研究部总监张宏伟则从区域以及产业角度向本报记者表示:“3Q产品的盈利点仍然是租金。从实际意义的角度来看,3Q仍然是整批零租的模式。只不过在客户体验过程中加入了互联网因素,考虑到了比传统办公的更加便利性和资源共享。”他认为,作为试点的北京望京SOHO在当地有一定知名度,也是SOHO具有代表性的项目。而在上海复兴广场试点是个新项目,市场认知度没有望京项目那么高,市场对3Q产品的认知也低于北京。