浙江广厦退出楼市的思考

近日，浙江广厦发出关于拟退出房地产行业的公告，公告表示，基于公司退出房地产行业的整体思路已经较为清晰，为进一步增强公司在资本市场的竞争力，提升上市公司盈利能力，公司决定在未来三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型。

事实上，浙江广厦退出房地产市场并非个案，除此之外，莱茵置业已更名莱茵达体育，华丽家族也基本退出房地产市场了；证大置业正试图谋求转型退出房地产市场。当然，潜在退出房地产市场的房企同样不在少数。

比如，媒体曾报道百强房企华光地产资金链断裂并进行破产清算，2000多业主无家可归；深圳房企佳兆业正在进行债务重组，尽力避免破产；同样遭受房源被政府锁定的深圳另一房企京基集团，也被彭博社曝出董事长陈华正在接受调查，京基的命运何去何从充满了变数；恒大55亿元收购中渝置地旗下物业，31亿元收购武汉三江航天地产67.08%股权……

既然货币政策已经呈现出宽松的特征，为何仍然改变不了楼市资金紧张的局面？为何仍有房企面临资金断裂或被收购的命运？为何仍有房企在此时退出房地产市场？2015年下半年及未来几年，还有哪些房企将退出房地产市场？

从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势已定，此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，将推动市场集中度越来越高。

2015年，在楼市基本面仍然以“去库存”为主旋律的市场背景下，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。

因此，对于金融机构来讲，强化对项目的“风险控制”是必要的。从这个角度看，浙江广厦退出房地产市场与其说是剥离不良资产并谋求转型发展新业务，不如说是断臂求生、舍卒保车。

那么，哪类房企将在2015年及未来几年退出楼市或被收购？这些即将退出的房企或被收购的房企具有哪些特征？

笔者认为，四类企业最容易在2015年下半年及未来三年被收购，这四类企业也最容易退出房地产。

具体来讲：第一类，产品类型偏高端、周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩容易在楼市下半场赶不上市场发展节奏而被淘汰；第二类，前期拿地过于激进，导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类，一部分资信不太好、贷款受限的中小企业，或陷入“政治风波”的企业，由于难以获得银行贷款，这些企业在最近几年内会面临资金断链的市场风险；第四类，非地产企业跨界进入楼市的企业，因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，这些企业势必会面临发展问题。如果上述四类房企无法及时化解这样的危机，届时，有可能因此退出房地产业或被其他房企收购。

如果上述四类开发商在销售回款上面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候就不得不进行卖股权、卖项目的操作了，如果卖项目、卖股权也无法使这类企业继续“活下去”，那么，这些中小房企极有可能成为瞬间“轰然倒下”的房企。