中国城市房价分化加剧 各地政府“因城施策”

中国国家统计局近日公布的“2015年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70大中城市房价环比上涨的个数继续增加，京沪深三地房价均超去年同期。其中，北京新房价格同比增长10个月以来首现“转正”。

数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个，上涨的城市有31个，持平的城市有10个。中国国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，从上涨城市个数看，新建商品住宅价格环比上涨的城市比上月增加4个，持平的城市比上月增加1个。

一线城市依然是房价上涨的“领头羊”。在新建商品住宅价格方面，深圳以6.3%的环比涨幅连续8个月领涨全国；上海以1.9%紧随其后，北京和广州则以1.4%和1.2%的环比涨幅分列第三和第四。

同比方面，自今年3月，70大中城市新建商品住宅价格出现全面下跌后，深圳房价在4月份率先出现反弹，7月份房价同比暴涨24%；随后在6月份，上海房价在10个月后重回同比正增长序列，7月份房价同比续增3.6%；7月份，北京也自2014年10月以来，首次出现新房价格同比上涨，增幅达1.2%。

中国房地产协会原副会长朱中一认为，房价涨跌与当地去库存周期密切相关。“随着楼市成交量的回暖，一些地方的房价也逐步止跌或回升。但出现房价上涨的主要是少数热点城市，多数二线城市房价总体平稳，大部分三线城市房价仍在下降。”

易居房地产研究院最新发布的《全国35城住宅库存》研报指出，7月底，全国一二三线城市住宅库存规模环比全部下跌，整体库存已延续了5个月的下跌态势。截至2015年7月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25936万平方米，环比减少0.6%，库存水平几乎和去年同期相当。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分大城市此前投资节奏放缓，导致可售房源开始变得不足。“由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的，所以目前库存不足的局面造成了当前部分城市房价过快上涨。”

然而，在35个城市中，有三分之二的城市库存出现了同比增长。其中西宁和烟台库存上升幅度较大，同比增幅分别达到27.2%和18.0%，因而7月份上述两个城市的房价环比依然处于下降通道，其中西宁7月份领跌全国。

恒隆地产集团主席陈启宗认为，部分二线城市及绝大多数三四线城市去库存压力有增无减。现在中国住宅库存依然较多，要消化至合理水平约需一至两年的时间。

但在部分房价上涨较快的城市，政府已经开始警惕楼市过热风险。例如，为缓解当前房价上涨压力，北京市通州区近日推出“加强版限购令”。政策规定，无论是非北京市户籍家庭，还是已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭，如果无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明，则无法购买通州区商品住房。在上海和深圳，首套房贷利率优惠逐渐取消、二套房贷政策也已开始收紧，以稳定市场预期。

而在多城市库存高企、房价下行压力较大的山东省，政府则出台政策推动多渠道、多方式消化库存商品房，其中包括各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励房地产开发企业将商品房作为棚户区改造居民安置住房、公共租赁住房、电商用房、养老地产、旅游地产、众创空间等。

专家认为，以上两种截然不同的政策导向，显示出政府对于房地产市场调控的差异化手段。“这是中央"因城施策"调控各地楼市手段的典型表现之一。”中国人民银行货币政策委员会委员樊纲日前在上海表示，“热的时候，政府应采取严厉的紧缩政策，甚至行政手段;当市场逐步稳定下来、趋于正常的时候，紧缩政策就该逐步退出。”

展望未来，朱中一预计，进入三季度，中国房价涨幅将开始趋缓。“今年的后几个月，在信贷政策和各地住房公积金政策放松的支持下，自住性、改善性需求还会继续释放，今年全年的住宅销售量应该会好于去年。房价方面，除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外，多数城市的房价会总体稳定。”