楼市供需总体平衡 专家称房价不会重回大步快涨时代

统计局公布的最新数据显示，7月70个大中城市中重点城市房价继续上涨，市场因此担心楼市重回“大步快涨”时代。专家表示，随着楼市分化态势的进一步明显，以及投机性需求的持续抑制，市场基数已不可同日而语，房价快速上涨基础不复存在，未来二三线城市依然面临着去库存的压力。

【楼市回暖范围扩大】

尽管7月是楼市传统的淡季，但今年7月却有不同景象。

国家统计局18日公布数据，7月70个大中城市新建住宅(含商品住宅和保障性住宅)销售价格同比下跌3.7%，为连续第11个月下跌，但跌幅连续第三个月收窄；从环比看，7月新建住宅销售价格较上月涨0.3%，连续第三个月上涨，但涨幅较上月略缩小。一线城市环比全部上涨且涨幅仍然较高。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称：“从上涨城市个数看，新建商品住宅价格环比上涨的城市比上月增加4个，持平的城市比上月增加1个；二手住宅价格环比上涨的城市比上月减少3个，持平的城市比上月增加5个。”

除一线北上广深房价环比增幅较大之外，一些非一线城市的房地产市场销售也增长明显。有业内人士认为，这表明楼市回暖的迹象明显，回暖的范围也在不断扩大。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，总体看，全国各城市的房价走势呈现越来越分化的趋势：一线城市交易量继续上涨，房价涨幅也相对较高；二线城市的房价也大都出现微涨；三四线城市仍然无法摆脱房价持续下跌的困境。

【利好政策助推市场】

在上半年楼市新政层出不穷的刺激下，房地产市场的成交量复苏明显并不令人惊讶。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松分析称，一线城市房价对于金融政策较为敏感，并且由于一线城市供应偏紧，市场刚需强劲。当购房首付比例下调时，便能激发一部分购买需求。

“购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而在我国这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，而调控政策中影响力最大的是信贷政

策，因此信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。”中原地产首席分析师张大伟认为，在近期政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市，市场整体恢复的趋势比较明显，下一阶段市场上行行情或可预期。

“虽然现在房地产调控政策有所放松，尤其是在信贷方面给予了一些利好，但是大的调控方向并没有放松。可以说在前期的政策调控下，出现目前这种反弹和复苏是正常的。”北京科技大学企业与产业发展研究所所长何维达表示。

【三四线城市“寒意”不减】

不过，任何一个房地产市场的发展，都不会背离基本的供求关系。与一线城市的火热相反，在人口和资金持续流出的三四线城市，楼市“寒意”不减。

“三四线城市供大于求的现象仍然很严重，这些地方市场需求比较有限，尤其是投机需求对于这些城市来说应该不是一个好的选择，而老百姓的自主需求又比较有限，因此二三线、三四线城市的房地产市场今后都会逐渐冷却下来，进入供需平衡的状态。”何维达分析，按照目前的情况判断，一线城市应该说短期内会稳中有升，但是，不会出现持续的上涨，而北京、上海这类城市对于投机性需求的严格调控政策也没有看到有放缓的迹象。

何维达认为，房地产这一阶段的回暖是正常现象，但出现爆发式的上涨还是困难的。

在邓郁松看来，2013年全国家庭户均拥有住房就已经有1.0套，在这个前提下，当前我国楼市总体供需平衡的格局没有改变，总体上看价格快速上涨的基础已经不复存在。

何维达判断，如果房地产税2017年进入实施阶段之后，有可能会出现整体的房价下跌，甚至是不小的跌幅。但是在这个期限之前市场有可能会抓紧拉高炒作，因此，今年下半年包括明年的走势如何还要看进一步的数据表现。