在社会经济发展转型期中的住宅产业

有人认为，前十几年是房地产行业的黄金时代，现在整个房地产行业进入了白银时代、黄铜时代。我认为这是站在不同视角进行的判断。

在国民经济快速发展的过程中，住宅产业是一个招人爱又招人恨的产业。住宅产业是国家的一个支柱产业，在国民经济GDP当中占比非常大。可是它带来一些问题，比如建筑能耗大、土地资源消耗大、粗放型的经营发展方式等问题，经常遭人诟病。笔者认为，过去十几年的发展，应该充分肯定其发展成绩，因为从2003年~2013年大概十来年间，我们中国的城镇人口的住宅建筑面积已经达到人均34平方米。北京2014年的统计数据显示，城镇人口住房面积已经达到52.4平方米，相当惊人。北京比全国要高出大概50%以上。

住宅产业的发展，改变了城市，甚至说改变了中国。今后房地产行业还会有发展。因为随着城镇化的发展，特别是二、三线城市，还有些新的地区需要发展，还给房地产行业留下了一定的发展空间。

可为什么房地产行业遇到一些困难？从党的十八大以来，我们一直提经济发展要转型，要改变经济发展方式偏于粗放的现状。从住宅建设和住宅产业发展的角度来看，笔者觉得这些问题也是亟待解决的。

有人统计过，全国每年大概5~6亿平方米的城镇开发量，很多开发商从中得到发展、历练的机会，不过问题还是比较突出的。我们的资源消耗比较大，在各个支柱产业中，住宅建设应是较为粗放的。到目前为止，我们全国住宅以毛坯房交工的大概占70%，经过各地政府包括住建部多年的努力，这个比例还是不高。装修商对其进行装修，一户下来建筑垃圾达到两吨左右。前不久，有些地区的住宅出现了楼塌，就是用户把建筑的主体结构破坏了，最后导致楼塌了。

目前，我们将进入“十三五”发展阶段，经济发展面临很大的下行压力，更大的问题是环境问题、水资源问题、土地问题等生态环境的问题。这几年建设行业、房地产开发行业等，也正在这个大的前提下进行调整。

第一类是产品转型。过去房地产开发企业盖房子、卖房子，把产品交给社会。今天要盖老年住宅，解决老年产业问题，就不光是盖房子的问题，还有很多配套的产品和服务。还有的房地产开发企业转做文化产业，比如影视等，还有的搞旅游。最近，还有一些房地产商为了推出产品，搞定制产品。产品转型容易理解，因为一般住宅发展受到限制、空置率这么高、空房这么多的情况下，要想办法应对市场。但是这个问题非常复杂，如果金融、保险问题不解决，我们就没有有效支撑。

最近笔者参加了一些“十二五”课题的验收工作，看了一些地方的老年产业项目。总的来讲，有效需求不足，企业不要把这个蓝海变成红海，还是要稳扎稳打。产品转型确实值得考虑，当然对一些小公司可能有难度。

第二类是产品的生产方式的调整。房地产开发商到各地拿地开发，遇到的最大问题是做预制，而且预制率都提出来了。笔者在调查中发现，初衷很好，考虑到当前我们国家劳动力短缺，特别是农民工二代，都不愿意做建筑工人，现在是现浇体系大量现场耗费人工的办法受到抑制，成本增加。目前，预制与现浇相比，可以提高质量、提高效率，保证交工时的满意度，从长远看是对的。但是从近期来看，大家还要转变思想，适应行业发展的新变化。

第三类是产品品质方面，无论是政府、主管部门还是房地产开发商，都在努力让住宅产品的品质符合四节一环保的要求，提升建筑品质。

国家提出推进绿色建筑，北京市已经强调全部要做一星级。有些房地产开发商觉得压力很大。笔者和编制国标的同志交流过，按照目前国家绿色建筑标准分为三级，最高级是三星级，如果按照我们现行的一些节能节地节水的规范来做，一星级基本没有多少增量，用户不用再投入更多钱，建安成本增加几乎很少，就可以达到一星。而做到三星，这是很少见的，国家目前政策是做到二星就可以财政支持。做到三星，一平方米增加300~500元的成本。

最近，国务院颁发“水十条”，今后节水方面也压力非常大，尤其是北京地区。住建部的相关负责人表示，很可能下一步要考虑套内中水。以前按照北京市规定，5万平方米以上小区要做中水设施，把污水、废水处理之后再回用，现在研究是不是要把中水系统连起来，希望做户式的中水系统。在缺水的北京地区，这项工作是迫在眉睫的，很可能变成强制性的办法。

从笔者的工作经验来看，一方面，开发商建设房子要质量过硬；另外一方面，产品的生产方式、产品的四节一环保品质的提高，是社会发展之后出现的各种问题，反推房地产开发商必须要做的。这些问题大家做起来有困难、不熟悉，可能会增加基本造价的投入，有压力。可是笔者认为，这个转变肯定是未来的发展方向，进入“十三五”以后，要求可能会更高。在房地产行业，谁先有这方面的意识，谁就占领先机。

绿地做了一个百年住宅的项目，主要是引入日本的技术，应用在中国的房地产项目之中。房地产开发企业面临技术不熟悉、增加项目资金投入、市场是否接受等多重挑战。可是项目完成之后，整个体系比精装修房子增加了400~500元，但是设备、设施和主体结构脱离，住宅内部空间灵活，可以根据住户的个性化需求随意调整，受到了消费者的好评。

绿地做的百年住宅最大的亮点，就是将机构与内部管道等脱离。因为日本房屋有集合住宅，结构是共有财产。如果一家装修，把墙凿了，不光自己受损，大家都会受到损失。因此，日本把管线设备和主体结构分开，同时又把主体结构通过一些技术措施来提高寿命。我们现在规范是50年，但实际上可以做到70~80年，是没有问题的。

而这样的项目，给用户带来的直接好处就是空间灵活，住宅内部的隔墙都是临时装上去的，里边是铝的，外边是石膏板，不同住户可以根据个性化需求定制住宅。

住宅产业化，是未来的发展方向。我觉得不走是不行的。如果房地产开发企业看准的话，还是有很大的发展空间的。目前，北京市在这方面能够先行一步，做出自己的一套结构、走在全国前列的话，就能打出一面旗帜来。笔者觉得，只要把住宅产品的品质提升上去，适应社会发展的大趋势，消费者就会满意，整个行业也会得到较大的发展空间。

□ 窦以德