万科转型让人看不懂 今年将成立五大事业部

万科郁亮

坐在深圳大梅沙万科总部里的郁亮，一定时时刻刻都想知道下面的48个业务城市在发生着什么，像哲学家一样思考着这条河里的水会流向何方。

2014年他提出“斑马论”，发问斑马究竟是黑底白纹还是白底黑纹，企图搁置为万科转型进行定义的争论。2015年，郁亮又提出“赛马说”，坦诚对万亿万科的图景并不清晰，企业也需要像人一样一点一点成长，在随时都有可能发生意外的外部环境面前，万科需要把每个新业务像赛马一样拉出来遛遛，在此之前任何谨慎的定性评价都显得极其脆弱。

万科总裁郁亮表示，“今年成立五个左右新的事业部，”来推动业务转型，在万科万亿景愿中他们为业务转型设立的目标是“传统住宅销售业务占比一半左右，一半市场来自新业务”。

万科的转型思路一直被业界不断猜测，经常有人表示：看不懂现在的万科。从本次中期业绩发布会公布的信息来看，万科的新业务尝试同样有让记者们感到迷惑的地方。比如万科尝试最早的商业地产没能进入首批事业部名单中，万科这两年讨论最多的养老地产也没有进入首批事业部名单。

据《中国老龄产业发展报告（2014）》数据，2013年中国60岁以上的老年人口2.02亿人，占全国总人口的14.9%，已经远超国际标准线，到2050年中国的老年人口4.8亿人，占全国人口的30%左右。

社会老龄化趋势不可避免，万科内部也一直把养老产业当作一个新的“风口”。2014年至今，万科在北京、青岛、杭州、上海、长春等城市试验社区养老模式，仅北京就包含了10个项目，总面积约8.7万平方米，可提供近3000张床位。据透露，青岛、上海等地的床位也供不应求。

不过万科并没有把养老板块放入首批事业部名单中。郁亮称，养老在尝试不同模式。万科面临的实际问题是如何把需求转化成有效业绩，养老业务如何成为一个可持续发展业务，“我们还在尝试试错过程中”。

而之前并没有大肆宣传的租赁业务、教育业务被推到台前，并进行了首次数据披露。万科高级副总裁、董秘谭华杰透露，万科已经建立了万科驿、万科派两个出租公寓品牌，万科驿将作为主要产品推向市场，今年万科驿会推出9个项目，总量约在1万套左右。

“我们计划2017年做到15万套。如果达到15万，是第2名到10名的总额。”谭华杰表示。出租公寓业务将集中在外来人口较多的城市，也即需求旺盛、租金较高的区域，如果按每套年平均租金5万元计算，到2017年租赁业务将为万科增加近百亿销售额。

郁亮对这个板块的业务期望很高，他认为这块业务的市场空间是难以估计的，在未来整个市场都有可能被重新定义。

从中期业绩发布会透露的情况推测，万科第一批事业部为物业、物流地产、住宅租赁、教育营地、海外业务。万科和万达的合作业务呼声很高，但进入事业部运营阶段的进程还要看具体业务发展的规模，目前并未进入落地阶段。

作为首个正式对外宣布将会独立运作的板块，万科对物业物业寄予的希望很高。郁亮定下的目标是“未来管到中国住宅面积4%”。2010年我国存量住宅的面积已经超过200亿平方米，随着这几年这一数据继续增长，万科对物业管理面积的目标可能达到10亿平米。

不过到2014年底万科旗下的物业收费面积是7000万平米，今年计划通过收购、托管等方式新增7000-8000万平米的管理面积，达到1.5亿平方米的规模。到2017年增加到5亿平方米，增长超过600%。

郁亮对转型期新业务并不事先圈定死边界，比如对于社区商业的试验，“各地赛马模式，一旦确定好模式，我们（总部）会推广。”根据发布会透露的信息，万科高层希望在2017年看到转型的阶段性成果。

郁亮多次提到“赛马”一词，对新业务的基本思路进行形容。他说，物业、物流地产、住宅租赁、教育营地、海外业务是“我们已经想明白可以大规模推广的东西，别的业务还在赛马过程中，还要再想想。”