碧桂园组建BIM团队 用互联网+做设计

7月19日在“博鳌·21世纪房地产论坛”第15届年会上，碧桂园集团助理总裁兼研发设计中心总经理、广东博意建筑设计院院长李焕端展示了一个带有“互联网+”基因的项目设计方案。李焕端表示，这些创新模式将会更多用于一二线城市项目，并计划拿出上海嘉定众筹项目中的一种两房户型进行试验。

上海嘉定项目：一次互联网+金融+地产的结合

“在互联网+的时代，我们提出的概念是，我们卖的不仅仅是房子，而是一种您会爱上的生活。”李焕端表示，碧桂园团队找到了N个突破点，包括产品私人定制、自主设计、大数据掌握客户需求、搭建社区O2O平台等。

碧桂园集团总裁莫斌今年5月份在湖南表示，中国房地产行业发展到今天，早已是“客户导向型”市场，不同于原来的“产品导向型”市场。“原来地产是供不应求，什么产品拿出来都能卖，现在是供大于求、供求平衡。”对此，莫斌希望未来碧桂园能够做到“先有客户，后建房子”，成为能够为客户“私人定制”的房企。

房地产市场从产品导向转到客户导向，是众多房企的共同看法。花样年控股集团董事局主席兼首席执行官潘军也表示，未来地产商应该担负起真正意义上提高用户体验的责任。“房子就是一个消费品，不再是投资品。未来年轻人的需求也不再是地段和房的需求，而是生活体验的需求。”

“我们提出创业就在家门口的概念，让房子可以随着业主的生活一起成长。”李焕端解释道，比如，私人定制，就为购房者提供了一个无柱空间。购房者可以把房屋做成一房的模式，也可以瞬间变成SOHO式的办公场所；随着时间的变化，组建家庭之后，房屋也可以随时变换成两房、三房。

“其实是在原有（房型）的基础上，增加一些隔墙，客户可以自己加建一点点，隔出一个像房中房一样的小空间，我们预留了这个空间给他去做。”

自主设计就是让客户成为自己房子的设计师，通过三维选房系统对被选定房屋的所在楼层、通风情况等有基本认知；再通过装修DIY系统，选定户型、装修风格和软装家私。

客户通过DIY系统实现自主设计

“个性化和标准化是不冲突的”，李焕端强调，DIY是利用云计算功能，让客户在已有产品的基础上选配出无数组合。“就是在满足客户需求的基础上再标准化。现在运用互联网，更容易做到。我们设定的所有商品都是标准化模块，（碧桂园旗下）家具公司的所有家私可以直接摆上商品库，等于在你买房的时候就装修、软装一并做了。”选定好之后，可以立即渲染出室内家装效果图和报价清单。

在个性化的同时，碧桂园也考虑到买房者希望用较少的钱获得更多使用率的诉求。“所有的房产产品，大家说得房率高低，都是体现在公摊方面。”李焕端表认为，每次在设计过程中，碧桂园团队对公共分摊部分都会一遍遍推敲，包括电防布置、楼梯布置等，出方案的时候，都有一个得房率计算，以考量方案是否达到标准。

建设成本也有一个限额标准。“我们会用最经济、安全的做法，控制含钢量，包括混凝土含量等，但并不是直接减少钢筋。”

根据碧桂园在2015年做的大数据调研，一二线城市的购房需求以刚性和改善型为主，大多数购房者认为可以承受的单价在每平米2万元以下，最好总价在200万以下，更多偏好两房户型。

标准化是产业化的一部分。据李焕端介绍，碧桂园从去年开始推广住宅产业化。碧桂园在马来西亚的森林城市项目，就是做产业化的试点区。

“现在我们在设计系统内部成立了一个BIM（建筑信息模型）团队，有差不多50人对接产业化研究。”李焕端表示，真正强大的BIM应用是在诸如4DBIM的施工模拟、5DBIM的动态成本控制等下游施工管控等方面。物业服务也是后端产业链上的重要一环。“比如在一段时间里，你的装修消费花在了哪里；每个设备都有生命周期，什么时候该维修了，通过6DBIM的运维应用都可以实现智能化的资产管理，这也是BIM真正强大的地方。”