房地产行业:政策宽松继续可期 龙头公司重现买入机会

国家统计局日前发布的2015年4月份全国房地产市场运营数据显示，4月份全国新开工面积仍在继续放缓(同比下滑15%，今年1季度同比下滑18%，去年全年同比下滑11%)，拖累总在建面积增速进一步创出新低，同比仅增长6.2%，是自2013年4月(同比增17.2%的高位)以来连续第24个月增速放缓，也是有史以来的增速新低。4月单月的房地产投资增速因此仅为0.5%(导致前4月累计增速进一步下降至6%，今年一季度为8.6%，2014年全年为10.5%)，这与08年底金融危机时的低点相差无几，而与中国在2004-2013年间平均24%的年房地产投资增速相比更是难以形容的疲弱。

另一方面，销售数据已显现企稳走势。4月份全国新屋销量同比增幅转正至6%，而首季为下滑9%(1-4月累计跌幅因此收窄至5%)。这与我们此前对主要城市销售数据的监测所得出的市场正在复苏的结论相符。同期我们看到，以全国住宅销售额除以销售面积得出的全国住宅销售均价在4月份升至6963元每平米，较去年同期大增了11%(15年一季度同比下滑0.8%，14年同比增长1.4%)，我们认为这与一二线城市复苏势头更强、对销售的贡献占比增加有关，此前在去年4季度的首轮市场阶段性复苏时，我们也看到全国住宅销售均价在11和12月分别同比增长5.8%和7.7%。

而就行业资金状况而言，4月份略有好转，但整体情况尚不容过于乐观。4月份房地产到位资金同比继续下滑，但增速从3月份的16%放缓至仅为1%(今年首季同比下滑2.9%，1-4月同比下滑2.5%)。融资端显示4月情况较3月略有提高，其中，房地产贷款的同比增速从3月同比下滑31%转为4月同比增长1%，而企业自筹资金的同比下滑幅度从3月的23%收窄到4月的3%。经营现金方面，与销售相关的预付款和房屋按揭贷款因应销售的回暖，也在4月份呈现同比增幅由负转至小正(同比增1%)的态势。

在上市公司陆续颁布了4月份的合约销售数据后，我们的整理显示25家大中型上市开发商4月份平均实现合约销售额环比增长18%、同比增长17%，但前4月的累计跌幅在略有收窄后仍有5%。此外，与全年销售目标相比(25家公司的平均增长目标大概在10%左右，去年实现17%)，截止4月底，25家公司平均只完成全年销售目标的23%，这预示着在接下去的5、6月份，多数公司会加速推盘计划以争取在上半年实现一个相对较为理想的半年度达成率(一般应该在全年的四成左右)。

我们的观点:从目前的投资数据以及各项经济指标看，更多宽松政策的出台以支撑全年的经济增长无疑更加刻不容缓，政策持续宽松下的行业基本面复苏仍是今年全年的主基调，二三季度住宅销量同比增长确信可期、全国房价企稳、核心城市继续担当反弹先锋。部分投资者担心的核心城市房价若反弹过快带来的政策制约以及四季度或会面临因基数原因导致销量同比增速下降，在我们看来并不构成近忧。

中资地产股自5月初的高点平均回调的幅度大概是12%左右，年初迄今的上涨幅度因此有所收窄到略超30%。目前板块平均估值约为28%净资产值折价，0.9倍15年PB，8.3倍15年PE，仍显着低于A股同业。本周再融资潮袭来对市情绪有所影响，华润置地宣布了折价7%的总金额100亿港币规模的4亿新股配售对，其后另有两家规模较小的开发商禹州地产和金地商置分别折价12%和15%各融资了8亿和13亿港币。未来我们不能排除陆续会有一些开发商出来再融资，但我们认为核心开发商再融资的压力较小，投资者不必过于担心。日前我们看到万达和万科的强强联合，这与我们对于行业未来进一步整合分化、强者更强的大势预判相符。在近期的股价回调后，我们认为龙头公司中海外(688HK，买入)和华润置地(1109HK，增持)已显现出重新进入的价值。