社科院：楼市政策有望继续放松 首套房首付可能下调

5月7日，中国社会科学院城市发展与环境研究所发布《房地产蓝皮书》，其预计2015年政府鼓励住房消费政策力度将大于2014年，住房信贷政策有可能继续放松。

蓝皮书称，当前，库存高企、销售回落是房地产市场面临的主要问题。截至2014年末，全国商品住宅待售面积上升至40684万平方米，同比（比上年同期）增25.6%。住宅施工面积仍以5.9%的速度增长，而销售面积同比下滑9.1%，照此趋势，预计2015年待售面积仍将持续上升。

蓝皮书预计，“2015年国家和地方政府会延续或出台一些鼓励住房消费的政策，而且力度会大于2014年。从住房消费角度看，2015年的住房消费环境会好于2014年。”

国务院总理李克强在国务院常务会议上重提“稳定住房消费”，这是继2009年提出“稳定住房、汽车等大宗消费”后，相关表述再次出现在国务院常务会议的纪要当中。

“因此，鼓励满足居民合理购房需求将成为未来房地产调控政策的主要内容。预计2015年差别化住房信贷政策将继续宽松，具体而言，二套房贷最低首付款比例和利率浮动幅度下调的可能性较大。”蓝皮书说。

值得注意的是，今年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确商业住房贷款的第二套房贷，最低首付比例降至四成。同日，财政部下发通知将售房免征营业税年限从原来的5年下调至2年。

按照蓝皮书的说法，由于房地产市场分化明显，为了更好地对房地产市场进行调控，中央会继续采取因地制宜、分城施策、分类指导的原则，调控权将部分下移。

其中特别写到，地方政府担忧地方经济增长放缓，地方财政收入下降，而地方财政在很大程度上取决于土地出让收益，因此出台支持房地产市场发展政策的可能性较大，比如：降低公积金贷款门槛；增加公积金贷款额度；效仿央行“认贷不认房”，还清住房公积金贷款后再次购房申请公积金，视做首套房；降低交易契税；放宽房地产开发企业贷款；一线城市微调（完善）限购政策；重新出台认定首套住房和改善型住房的标准等。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉也认为楼市政策或继续宽松。他的观点是，既然投资需求已全面退场，刚需占主导，而改善型二套房贷的首付已经降至四成，首套房贷首付成数维持3成也可适当调整。在发达国家和地区(如美国、澳大利亚和中国香港地区)，凡是首次购房，在任何时候都可以享受最低10%的首付比例。在“以人为本”的新型城镇化背景下，未来购房的主力应是城市“新移民”。这部分人群在城市安家落户和实现购房的愿望强烈，但房价上涨了10年后，购房者很难拿得出30%的首付款。

在李宇嘉看来，二季度决策层首提“高度重视经济下行压力”，这也意味着未来总需求有望进一步扩张，楼市政策将是重点之一。下一步，楼市政策或调整首套房贷首付成数。