YOU+社区：小户大家的部落体

中国房地产“野蛮生长”的时代已经终结，以移动互联网和大数据为新引擎的新地产时代才刚刚揭开一角。物竞天择，适者生存，新一轮的“进化”再次开启。创新与变革，时不我待。“2015•创新中国行”系列报道自4月15日起正式启动，中国建设报记者随同首开集团相关人员考察调研了广州市、深圳市区域房地产业创新和社区文化的相关内容，并同各方进行了深度交流，研判房地产新常态下的管理、业态、产品和服务创新趋势。

逻辑的改变往往会带来“格式化”的结果。

去年马佳佳在万科总部演讲时抛出了“90后不买房”的观点，且不论90后是不买房还是买不起房，如何为没有买房的城市新白领阶层提供一个“有温度的家”已然是一个巨大的市场切口。

“45岁以上不租、带孩子的不租、不爱交朋友的不租。”这是获得“雷布斯”雷军1亿元A轮融资的YOU+国际青年社区的“不租三原则”，这家青年社区因此也被冠以“YOU+社区”的光环。“我们最大的不可复制竞争力就是情怀，在这里生活的年轻人都是家友，从而营造出纯粹的粉丝部落，从入住的那一刻起你就拥有了家人和伙伴。”4月8日，由共青团北京市委、首开集团以及中国建设报社三家单位成员联合组成的考察团前往YOU+国际青年社区广州海珠宝岗店一探究竟，其联合创始人杨辉向慕名而来的团友们这样描述起YOU 社区的核心“爆点”。

小户大家

既然将青年作为主力客群，如果社区没有好玩、有趣的设计就绝对不会吸引他们跟随。

对于外来者而言，即使给你房卡也不知道在哪里刷卡，因为公寓楼的大门上没有钥匙孔，也没有刷卡器。其实，作为“机关”的刷卡器就隐藏在门口一处不起眼的门柱豁口处，这既提高了安全性，也提供了与众不同的体验感。

走进YOU 社区似乎就能感受到青春的荷尔蒙在涌动。其一楼大堂更像是一个巨大的青年会所，台球桌、游戏机、健身房、小酒吧、茶座小而精致地分布在数百平方米的公共空间里，甚至还有一处悬挂80寸投影电视的影视厅。沙发和桌椅则为青年人社交、办公提供了围合环境下相对独立的活动空间。在考察中，正好有十几个家友围坐在沙发上，兴致勃勃地谈论着周末的集体出游计划，而“大客厅”的角落里还有几个年轻人正在用笔记修改PPT文件。

从电梯上去，楼上的七层一共有100多套精装公寓，每个房间大约为15～20平方米，配备了桌椅、悬空架床、柜子与独立卫浴。

房间的设计虽然简单，但每个房间都一定有一面明亮的大窗户。更重要的是，YOU+社区允许家友在房间里随意创作，增添各种设计，甚至可以在墙上涂鸦，展现自己的个性。退房后这些设计并不要求还原，也不会扣租客的押金。

鉴于多数年轻人没有自己做饭的习惯，因此房间里没有配备厨房，而是有一个迷你食堂，提供午餐和晚餐，一顿饭大约15元。此外，还有一个公用厨房，满足家友自己做饭的需求。

对此，记者不禁想起当年卢铿执掌海尔地产时提出的“小户大家”的生活模型。所谓“小户大家”，即通过小户型居室 大面积的公共空间组合，形成小户型与大社区的结合。这样，在总价有限的“小户”基础上，给业主提供更多的公共社交空间。

这种模型建立在“80后”、“90后”这些新生代的需求之上，试图改变中国目前以家庭住宅为主流的堡垒似的钢筋水泥“堡垒丛林”式居住模式，从居住的硬件条件上创造出以网络、交往、共享为特征的新人居文化，从而弱化家居空间功能，将传统家居空间的部分功能转移到公共空间。此外，“小户大家”提出的“家居空间紧凑化、环境空间功能化、会所空间场所化、商业空间生活化、网络空间无域化”原则与YOU+社区的设计也多有吻合。

不过，公摊面积过大、物业管理复杂以及业主参差不齐的素质使“小户大家”的概念难以落地。更重要的是，那个时候还没有今天的互联网 这把利器，能够像YOU+公寓一样精准满足碎片化的个性需求。

社区自治

“很多开发商都在宣称自己的社区服务多么好，但是等到房子一卖出去，剩下的只有冷冰冰的水泥墙。”YOU+社区创始人刘洋曾这样评价一些传统居住小区的社区生态。

事实上，YOU+社区每月2000～3000元的房租并没有太多的价格优势，真正打动年轻人的地方在于这里无法复制的生活氛围。与外界的原有看法不同，YOU 社区并不需要很多的专职员工管理公寓，一般一家店只需要3名左右的员工。YOU+社区本身更像是生态圈的发起人和提供者，社区自身的日常生活则建立在契约式的“家规”之上，依靠家友自治达到彼此高度信任。

鉴于每个人都有一些好玩的特质，因此要充分吊足大家对一件事情的热情和胃口，就要找到同类，然后细分出来，让他们分成小组自娱自乐。方案是大家一起制定的，YOU 社区只是告诉他们应该组织什么，需要什么支持。例如，YOU+社区的五同会，即同乡会、同专业、同楼层、同爱好、同星座，就将家友分成了不同的微部落。

很多家友都有这样的体验：搬进YOU+社区，就认识了一群来自五湖四海、年龄相近的小伙伴，每天下班回到YOU+社区都是热热闹闹的，似乎回到了大学时代的集体宿舍。YOU+社区让家友来设计，给他们更多的权力，当人们愿意主动参与进来的时候，他就对这个房子有了情感，也就形成了强黏性。

对此，共青团北京市委有关负责人认为，YOU+社区十分尊重人性和人的体验，在线下构建了熟人圈层的微社区，又在互联网上实现了多地多人的互联互通，是很大的创新。目前北京在社会管理方面面临很大挑战，其中很多问题在于人与人之间的不信任，彼此“面对面心很远”。

同时，随着城镇化和国际化进程的加快，整个社会结构也发生了巨大变化，青年居住问题尤其受到各方高度关注，特别是“大众创业、万众创新”又给解决青年人的居住问题提出了更高要求。根据共青团北京市委对北京青年居住状况的调研，北京共拥有大约990万青年人口，外地户口的青年有500多万。其中30%拥有自住房、70%靠租房居住。“很多青年的居住环境非常糟糕，存在安全隐患，青年又是思想活跃的群体，如果长期生活在冷漠、孤独的环境里，对其身心成长将产生不利影响。”该负责人认为，YOU 社区形成了熟人圈层的社会约束和自约束，这种方式将会促进社会稳定。

杨辉告诉记者，在入住YOU+社区时有这么一条家规 社区每半年会对家友进行一次投票，如果超过30%的家友投票反对某一个租客，那么他就得离开，否则就要争取大家的原谅。去年YOU+社区凤凰店就选出一个“IT男”，他一般凌晨三四点钟回来，上午11点离开，和家友没有交流。不过这位“IT男”并不想离开YOU+社区，最终靠请家友吃冰淇淋的“贿赂”方式成功留了下来。

来自首开集团的团友表示，尽管YOU+社区目前规模还不大，但却给行业带来一次颠覆性的创新试验，传统开发商的逻辑首先就是看商业模式能不能盈利，而创新型公司的逻辑则是找出痛点、聚集“粉丝”、提升人气。“事实上，在互联网时代，谁能聚拢人气形成生态圈，谁就掌握了未来。”