2015年一级建造师考试《法规及相关知识》辅导资料（9）

　　（四）抵押合同的生效

　　抵押合同生效分为两种情况：抵押合同自登记之日起生效和抵押合同自签订之日起生效。

　　1．抵押合同自登记之日起生效

　　以下列财产进行抵押的，抵押合同自登记之日起生效。其登记部门也由于抵押物的不同而不同：

　　（1）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；

　　（2）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；

　　（3）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；

　　（4）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；

　　（5）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

　　2．抵押合同自签订之日起生效

　　当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。

　　[重点解析]

　　掌握抵押合同生效的两种情形。

　　（五）抵押的效力

　　债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孽息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。

　　[重点解析]

　　1．根据《最高人民法院关于适用（担保法）的若干问题的解释》第六十四条，债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的， 自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息，按照下列顺序清偿：

　　（1）收取孳息的费用；

　　（2）主债权的利息；

　　（3）主债权。

　　2．“应当清偿法定孳息的义务人”，例如应当支付房租（抵押物为房屋）的人。如果抵押权人，即债权人未通知此义务人，则无权收取此房租。

　　抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

　　转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。

　　[重点解析]

　　不允许“转让抵押物的价款明显低于其价值的”，其目的在于保护债权人（抵押权人）的合法权利不受到威胁。

　　但是这条规定还是有些问题的，例如，债务人用于抵押的房屋价值30万元，其抵押的债务为10万元。如果债务人以20万元出售了该房屋，并不影响其作为抵押的功能，债权人是没有权利，也没有必要要求其提供相应的担保。

　　但是，从考试的角度讲，我们只需要理解为此规定是为了防止不足以偿还债务就可以了。

　　抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　[重点解析]

　　注意：由于抵押人可能是债务人，也可能是第三人。此处超过债权数额的部分，是归抵押人所有，而不是债务人所有。但是，不足的部分却要由债务人清偿，而不是抵押人清偿。

　　抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。

　　抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

　　抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

　　[重点解析]

　　此处也要好好理解。“抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保”使得抵押权人也为抵押物的减少承担了风险。

　　（六）抵押权的实现

　　债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

　　抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：

　　1．抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

　　2．抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

　　[重点解析]

　　1．债务履行期届满抵押权人未受清偿的，债权人没有权利将抵押物直接折价、变卖、拍卖，而要与抵押人协议才行。

　　2．注意是与抵押人协议，而不是债务人。

　　3．注意拍卖后超出债权数额的部分归谁所有，是抵押人而不是债务人。不足部分的价款由谁清偿，是债务人，而不是抵押人。

　　4．清偿顺序必须掌握。

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