房地产需求的分析与预测

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    【摘要】 房地产是一种稀缺资源、重要的生产要素和生活必需品，根据我国 1996~2003 年的房地产需求量及其影响因素的数量、房地产的需求结构，建立数学模型，分析和预测 2005~2007 年的房地产需求总量及其结构，并提出几点建议。 
    1 房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业
    房地产业作为我国的一个新兴产业，经历了曲折的发展过程。1953 年前基本上还是以市场经济为主， 1953 年以后我国房地产业发展的历程可以分为 3 个阶段：
    第 1 阶段（1953~1978 年）。这一时期社会错误地把住宅作为福利产品，而否定其商品属性，否定其价值。片面强调土地的资源属性和公有制，将土地权利同土地实体视为一体，否定在社会主义阶段土地市场或土地使用权市场存在的必要性。在生产的组织上过分强调国家统一的计划经济，过早的限制家庭所有制和过分的夸大公有制的高级形式。
    第 2 阶段（1978~1992 年）。这一时期是我国不断探索社会主义市场经济，房地产商品属性逐渐恢复的过程。是对住房属性认识提高，住宅投资、分配机制转化和探索阶段。
    第 3 阶段（1992 年之后）。这一时期是房地产市场逐渐形成，并且不断完善的阶段。首先，房改目标越来越明确，按居民收入水平不同形成了 3 种住房供应方式：一是为高收入人群提供按市场价购买满足个性要求的商品房，二是为中低收入人群供应房改房或经济适用房，三是为较少数低收入人群提供廉价房。其次，房地产业作为“投资少、见效快、效益好”的重点行业，得到不断扶持。再次，金融业不断同房地产业相融合，形成了房地产金融体制，国内主要商业银行都设立了住宅信贷部；融资工具多样化，既有信贷，也有担保贷款和抵押贷款；房地产金融已成为许多银行近年来重点发展的新业务，房地产业已成为国民经济发展的新的增长点。然而当前房地产价格快速上涨，使得人们对房地产的泡沫现象产生了疑虑，影响了房地产业的发展。
    国家近来接连发布了对房地产业具有震撼力的 2 个文件：中国人民银行第 121 号文和国办发（2003）18号文。因此，分析预测未来房地产的需求和供给量，对于稳定房价、保持适度开发和建立更合理的市场规则起到积极的作用。
    2 对房地产需求与供给的分析预测
    1998~2002 年我国房地产业的需求价格弹性和供给价格弹性，如表 1 所示。可以看出，需求价格弹性和供给价格弹性都大于 1，这说明在现阶段，需求和供给都不存在瓶颈。同时，需求价格弹性大于供给价格弹性，这说明供小于求，从而房价主要是由需求决定的，因此，分析房地产的需求是关键。
 

    2.1房地产需求量的影响因素
    在构成房地产需求量中主要有以下诸因素:
    (1)从政治因素考虑影响房地产需求的主要因素有3个:一是国家或地区政局的稳定性。二是政府基本政策的导向。三是政府有关政策的连续性和透明度。
    (2)从经济因素考虑影响房地产需求的主要因素有3个：一是人口状况，包括人口的绝对量、人口的增长速度、家庭的结构和人口的移动。二是国家经济的发展水平和人均可支配收入。三是国家经济发展的周期。国家目前政局是稳定性的，政府鼓励和支持发展房地产业，而且政策具有很高的透明度和连续性，所以，主要应从经济因素考虑。在众多经济因素中经过分析判定，人口的数量、人均可支配收入、住房价格、房地产产业结构的调整和变化应为首选的影响因素。人口的数量决定了对房地产的需求上限，庞大的人口基数是对房地产需求的基础。如北京、上海、广州房地产业的持续稳定发展与这些城市的人口数量有密切关系，而人口增长速度对房地产需求有双向的影响。如果人口增长速度快，则家庭收入中的很大一部分要用于食品等最基本需求方面的支出，使住房消费支出能力减少或延缓对住房消费的需求。相反，随着国民收入水平的逐步提高，同时，在实行严格计划生育政策的情况下，居民住房支付能力在逐步上升，住房更新换代的欲望也越来越强烈。
    房地产市场有效需求受到消费者实际购买力的限制。当消费者的购买能力由强变弱时，市场对房屋的有效需求就会减少，相反，当消费者的购买能力由弱变强时，市场对房屋的有效需求就会增加。这就说明房地产的有效需求水平，是随着消费者实际购买力变化而变化的。因此，人均可支配收入决定了房地产的有效需求。
     从表1可以看出，需求的价格弹性大于0，这说明住房需求随着房价的提高而提高，表明住房的财富效应在中国非常明显。
    2.2房地产需求模式
    现建立房地产需求模型，分析各种不同影响因素对房地产需求的影响程度. http://ks.examda.com  
    经过对房地产需求量影响因素的分析，设定人口数量为X1、人均可支配收入为X2和住房价格为X3，作为自变量，房地产的需求量为Y，作为因变量。从而可以确定我国房地产需求量与人口的数量、人均可支配收入、住房价格的线性关系。1996-2003年房地产需求量及其影响因素资料见表2，通过建立多元线性回归模型，得出多元线性回归方程:
    Y=-70 290.84+0.419 223 X1+6.723 391一3.298 109 X3
  运用Eviews所得到的结果如表3，可以得到以下结论:一是F检验的结果为 254.4298，可见回归方程的效果是高度显著的。二是拟和优度的检验中R=0.990 877，说明此回归方程的拟和优度是很好的。三是房地产需求量的影响因素中人口数量X1、人均可支配收入X:与房地产需求量Y呈正相关，住房价格X:与房地产需求量Y呈负相关，其中，人均可支配收入对房地产需求量的影响最大，人口数量对房地产需求量的影响最小。