张宝全：动线设计在商业地产领域是非常要命的

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今典集团董事长 张宝全

在19日举行的中国房地产产业链主题峰会暨第十六届CIHAF中国住交会上，今典集团董事长张宝全做了“度假地产发展之道”的主题演讲。尤其指出，动线设计在商业地产领域是非常要命的，可以说动线设计决定一切，它与商业的消费模式及顾客的消费心理密切相关。而做到这一点，如果没有很好的团队去做去配合未来的运营，后期就会造成很多意想不到问题。

那么，在房地产方面，尤其是在酒店业务大范围亏损的情况下，张宝全对经营性物业还有哪些认知和体会?

在中国的房地产领域，经常能听到“黄金时代”、“白银时代”的说法。

我理解的“黄金时代”是指地价和房价的增长已经远远超出了融资成本，这是一个“人找房”的过程。而且，在这个时期，不管投资者懂不懂房地产，几乎都会赚到钱;而到了“白银时代”，地价和房价增长已经低于融资成本，利润空间被大大压缩，而这是一个“房找人”的过程。

在“人找房”的“黄金时代”，企业和社会对于产品的品质等其它因素似乎不太在乎。而到了“房找人”的“白银时代”，不单单要求高品质的产品，而且会更在考虑其盈利性价值，所以产品的经营模式也非常重要。此外，在“白银时代”“房找人”意味着经营成本、营销成本加大，利润下降和开发难度系数也会增加，同时风险概率也大大提升。在这种情况下，寻找新的产业模式就显得尤为必要。

而无论是养老地产还是度假地产，都应该是经营性的，应该谋求赢利。因为对于经营性的地产项目所最重要的决定要素就是“地段、地段、地段”。而我个人认为养老地产和度假地产都应该是经营性的，如果只停留在概念层面而不去强调其盈利本质，其未来的发展可以说是很严峻的、再好的项目也没有多大的价值。

以红树林度假世界为例，红树林在2015年可能更会受到大家的关注。因为，在前年红树林还只有1/4的规模实现开业，前年三个月盈利，一年下来总共销售了10%的客房，每年客房分红达到1.17万元，这个增长和当年的房价和地价增幅相比，几乎是一点意思都没有;而到了去前年就高了一点，每间客房分红盈利达3.6万元，虽然这个值已经不错了，但已然和当时的地价和房价的增长相比还是不够。

而在2014年12月底新宣布的今年红树林项目每间客房的分红达15万元。这个“15万元”是什么概念，以当初开盘价2万元/平方米计算，如今的增利已经达到了10%。

那么，在其它酒店赔钱的情况下，红树林是究竟凭借什么实现了如此大的盈利?

其实，经营性地产不同于住宅光靠概念就可以取胜，它非常讲究运营，如果要想项目运营的好就要非常讲究商业模式，而在模式之中更要拥有两种资源：一个是自身的模式资源、其次是运营这个模式的人的资源。

目前，红树林有5000间客房，可以同时容纳5000人宴会、7000人开会，71个餐厅，还有水上乐园、500个影厅等等。作为度假目的地这样一个典型的经营性物业模式，必须要把当下最好的艺术、时尚、休闲、娱乐、文化等等因素整合进去。

此外，就是“人的资源”。今典集团好就好在，在传统地产非常火爆的时刻做了很多外界认为不可思议的东西，比如电影、艺术等，这其中最重要的作为就是2004年开发了亚龙湾红树林项目。这期间最重要的是通过设计取胜，这个团队一直支撑着亚龙湾项目取得今天所有的成绩。

在商业地产领域动线设计是非常要命的，可以说动线设计决定一切，它与商业的消费模式及顾客的消费心理密切相关。而做到这一点，如果没有很好的团队去做去配合未来的运营，后期就会造成很多意想不到问题。