郑友龙：建立房屋良性循环流动的基础

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建立房屋良性循环流动的基础

“住宅作为一种长期保有的资源型产品，在整体数量、户型结构的比重上要具有协调运动的能力，即流动的状态。”1月9日，农行辽宁省分行营业部信贷管理部资深独立审批人郑友龙提出上述观点。

郑友龙分析，随着全球化及国家产业经济的调整与发展，人口流动尤其是工作型人口的流动日趋活跃，流动量也不断增大，这种情况在一二线城市表现得更为突出。由于人口资源与生产要素的配置是流动的，导致工作型人口也是流动的，而居住则是这部分人口的第一需求。由此，将有较大比例的住房处于流动状态，并与流动人口比例成正相关，其流动性仅次于商旅、酒店类物业。

“房产动起来的含义是居住者的不断改变，第一类是居民改善条件换住房，第二类是上述的人口购买和租用住房，第三类是商、旅短期客流，主要是商用住房(含酒店)。”郑友龙解释。

那么，什么样的房子才能“动”起来呢?郑友龙认为，首先，从金融角度来讲，就是要增加房子的通用性和适用性，这样的房子才容易出租和出售。随着人才流动速度的加剧，自持住房并非每个人的需求，因此，有一部分房产就始终处于较快流动的状态，即不断地出租和出售。而当前房产的流动性较弱，一个很重要的原因就是，其功能设计落后，也就是房子的被选择属性较弱，这就要求房子在设计理念能为大多数人接受，产品应具有功能拓展空间，包括室内功能可拓展、社区配套完善、户型设计符合家庭人口变动趋势……而现实的情况是，我们现在的住房功能衰减速度太快，寿命期不到20年，有的甚至10年就被推倒重建，本质上就不具备长期的流动性，与社会环境和需求脱节。对于中高端客户而言，基于对改善型需求的提升，导致他们不断换房，而他们居住房屋的时间一般在5年左右，这无疑是一种资源和资金的浪费，其直接后果是，大量房屋的闲置或低效使用。

“其次，房子本身要具备先进的内涵理念和良好的建筑基因才有生命力，而这种产品也必须要符合社会经济发展趋势，即产品本身必须要节能、环保。”郑友龙解释，在房产产品生产的过程中，一定要融入科技元素，选材要符合环保标准;同时材料选择上还要具备节能甚至产生能源的功能，如太阳能发电功能;生产过程要标准化，以便于房产本身的维护和质量监控;要让住宅产品引导人们消费理念的调整与提升。

“第三，从金融安全角度讲，政府要退出市场干预，让房地产业的发展由市场自由调节，这样可以减少因政策的不确定性导致的供求关系和价格的扭曲，而价格的极端变化正是金融业的风险所在。”郑友龙建议，应取消房屋预售制，这是防范金融风险的核心之一，也有利于房地产业增加集中度，减少房屋交易成本、信贷投放及社会管理成本。“还应增加15%~20%的保障房供应，解决低收入群体的基本住房需求，与金融杠杆脱离，这也是稳定房价的基础。”郑友龙同时建议。

“如果能从宏观的角度给房地产市场一个自由的环境，从微观的角度思考如何把房产本身做好，那么，房产才有可能具备良性循环的基础，最终达到让所有的房子‘动’起来的目的;这对整个房地产市场的发展，也会起到积极的推动作用。”郑友龙说。