商业地产的逻辑

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总体而言，在未来很长一段时间内，商业地产仍将面临发展的黄金机遇期。但眼前亟待解决的是因商业规划布局缺乏科学性、定位不准、缺少细分而带来的严重同质化问题。

“高效”这个词用在相亲上，总是让人感觉太过功利和实用主义，但架不住的市场需求和折腾不起的时间及精力成本，让众多大龄男女青年更热衷于参加三分钟速配，以保存体力面对更加琢磨不定的约会期。

同样，对于双方动辄都需投入巨额资金和至少两年以上人力成本的商业地产商及品牌商来说，“上错花轿嫁错郎”的损失更是谁也不想面对的，更何况中间还夹杂了大量的时间和机会成本。因此，“高效”招商所代表的合理、科学、匹配、效率、共赢成为双方共同的诉求。

近年来商业地产的确很火，不管是经济结构导向、政策诱惑，抑或是地方助推、政绩驱动、利益绑架等，商业地产已实实在在成为商业领域出镜率最高的词汇之一。一时间，原有的企业不断攻城略地，行业新军蓄势待发，几乎每个城市都有在建的城市综合体、购物中心、商业广场、商贸城项目，甚至在广州、成都、沈阳等“重灾”区，即将入市的综合体项目都已过百……这些无疑都成了“泡沫”的现实佐证。

因此有人认为商业地产已经出现严重泡沫，但在我看来，虽然目前看似商业地产入市体量过多，但很多都是补偿式建设。“泡沫”产生的原因，一方面是其心理对商业供应的适应期还没到一定程度；另外则主要是因为市场没有进行科学规划和细分，同质化现象严重。

总体而言，商业地产眼下并没有面临总量的绝对过剩。我认为，未来很长一段时间内，仍是商业地产的黄金期，具体原因有以下几点：

首先，在中国城市化快速发展的过程中，每个城市的规模都在扩大，多中心发展，以及由高铁交通催生的城市圈相互间联系更加紧密，加之人们消费力整体性提高，都将会给城市带来更多商业地产机会。

其次，虽然目前中国经济存在些许波动，但大体上的趋势有目共睹，而随着消费者收入的提高，也必将会释放新的市场潜力。

再其次，消费者的升级换代以及消费观念的变革，也会带来新的市场机遇。当下新兴消费者已逐渐成为主力，他们的观念不仅是“需要”和“够了”，还需要更丰富、高品质及个性化，这些都需要新的消费选择和途径。

最后，抛开城市发展和消费不谈，单从品牌的需求讲，整个亚洲都是最黄金的市场，而中国更是亚洲之最。相比欧美市场的饱和来说，众多国际品牌商要取得赢利性增长，中国市场潜力不容忽视，因此，大量的品牌进驻也会拉动商业地产的开发。

除此之外，商业地产还有一个问题是结构的错位。商业地产与品牌的关系就像写字楼里的男生和女生，大龄男、大龄女都有，总配不到一起去，就说明其层次或结构存在一定问题，所以最后就成了“剩男”和“剩女”。

因此，下一步，城市的商业规划与布局就更值得重视。合理规划，专业细分，避免同质化造成的土地、投资等巨额浪费和市场竞争，可以考量城市管理的战略高度与水平。

在大的市场范围，商业地产仍存在各种各样的细分机会。随着体验消费的大行其道，消费者对购物中心的要求也日渐挑剔；正如尺有所短寸有所长，人们当然不希望每到一个空间都似曾相识，在这样的消费趋势下，人们对场内的品牌组合、服务差异、空间设计、氛围营造、灯光色彩等也都会产生更强烈的差异需求。这也正是商业地产面临的客户群体的细分化趋势。

另外，商业地产的招商也是重点。招商是个承上启下的落地工作，要知道自身怎么定位，目标品牌是谁，如何实现设计师的目标产品。招商做好了，才能持续保持市场上最有活力的租户，后面的经营才会顺势而为。

最后还需说明一点的是，在商业地产的整个链条中不必追求你有他有我也必须有，更不必都去追求奢华和高端。其实无论是开发模式、项目定位、品牌招商以及团队的选择，适合自己的，它就是最好的。正如人拿武器，刀越重，可能在拼的时候会更有优势，但如果体力拿不起那么重的刀，还得量力而行。