养老产业，不仅关乎规划设计

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进入2013年以来，“养老”成为最热门的话题之一，各路人马纷纷进入养老地产跑马圈地，几乎每天都能听到与养老有关的大事件发生：中石化以80亿巨资高调开发养老地产、中国水电以70亿在重庆开发养老地产、远洋地产和美国公司合资推出“椿萱茂”养老服务品牌……各地政府也在不断推出各种养老产业的政策、法规和规范，似乎中国的养老产业正走向发展的快车道。

然而，清华同衡规划设计研究院建筑分院副院长陈首春认为，中国的快速老龄化并没有给我们留下太多时间，我们应该看到这繁华背后的隐忧。“政策碎片化、产业不成熟、人才严重缺乏、老年服务不成体系……诸多问题就像悬在养老产业头上的达摩克利斯之剑。”

好在一批有识之士在冷静地思考、研究这些问题。在清华同衡养老产业专家委员会成立之际，国内外法律、金融、城市规划、建筑设计、医疗、运营管理等领域的专家学者，从各自的专业视角阐释了对养老产业发展的观点，同时也在积极寻找破解产业难题之道。

“养老地产到底从哪个方面取得使用权？是按照价高者得？还是最低？或是不要钱？这涉及到资源问题、公平问题。”

（中国人民大学土地管理系主任、教授博士生导师 叶剑平）

养老地产具有以下用地特点，首先在区位选择上，不能建到深山老林去，因为一旦发病没有地方救治；另外环境要便捷，包括生态环境和其他的一些公共环境。

现在我们的住房有商品房、保障性住房和廉租屋等不同的类别。根据不同的支出或者承担能力，我想养老地产的供应也应该分成几大类：一个是完全市场型的，跟商品房一样，这就要竞争了。有房子的老人也可以通过将自有住房交给服务商，置换后半生的养老服务。但是对于政府来说应该怎么供地？完全市场型的是不是也要有一个定价过程？有一个标准？是协议还是招标的方式？所以我个人认为，它虽然是完全市场化的，但是也不像商品房那样，应该采取协议出让或者招标的方式，具体需要衡量其承担多大的社会责任。

第二类是半市场型的，相当于限价房。半市场型也要有一个定价的方式。

第三类是福利型的。这就是完全的划拨用地，甚至政府来承担。第三种个人认为就是政府的事，因为针对的是没有一定的承受能力、完全靠社会来救济的老人。

集体建设用地能不能用于养老地产？在大城市周边有很多集体建设用地被私用于养老地产的建设，这部分如何释放出来？有什么政策对应？这也是未来政府需要考虑的。既然我们已经步入老年社会，这是一个很特殊类别的产品，这类用地的配置也应该比较特殊。

最后一点就是年租制供地。目前是一次性交付土地租金，能否以租赁或者低价租赁的方式降低养老地产开发的成本，让老年人能够享受这样的一个全方位的服务？如果可以的话，在未来养老地产的发展中就又多了一个选择，可以解决养老地产的土地问题。

“无论是哪种类型的养老项目，都应该是运营在先，运作概念在后，然后是建筑施工。如果没有很好的‘运’，那‘营’就是盲目的。”

（北京吉利大学健康产业学院院长 乌丹星）

我们现在的情况是，一提到做养老就直奔规划设计而去，没有运营服务也没有服务体系。所以我们造就了一批养老地产的超级航母，但这些项目最后结果就是空城一座。中国和国外运作方式上的最大不同，就是国外首先捆绑运营团队，没有运营团队不会去做。

另外测算一定是运营做，而不是开发商做。在国外大多是基金投资，靠的是团队作战，是真正的商业运作。而我们中国的养老地产大多是个人行为，所以所有的风险都是一个公司、一个老板来承担，这是非常危险的。运营概念谁来做？谁管谁来做。管理模式有自己建自己管、自己建他管、自己建一部分外包。自建自管的优点是可以做连续的品牌化；自建他管是专业做专业的事，其他的交给别人，影响开发商整个项目的连续性；自建外包的优点是可以把管理控制住，但缺点就是服务外包之后，客户的投诉对象不是服务提供商，而是你，而且对你整个品牌是有影响的，如果你到另外一个地方复制的话，服务提供商不跟你，复制就不可能实现。

运营怎么做完全取决于前期的项目定位。现在都在喊建高端养老机构，到底什么是高端养老机构？ 高端的标志是产品从硬件到软件，管理、流程、成本控制、组建团队这些核心技术，别人跟你比不了。

首先，硬件上需要配备基本的设施，面积达到标准，空间构成4个环形。自己的房间、社区、周边环境是不是按照这样的规划设计的？有没有流线？运营概念设计要符合中国人口数量多、需求多样化的国情。不同阶段的需求不一样，要从不同的板块研究问题，同时根据老人不同的健康状况去研究一个个解决方案。

服务设施要求完备，一站式解决。美国是CCRC模式（持续照料退休社区），中国可以做MMAC模式（小型多功能养老综合体），在大社区或者小社区中建一个小的综合服务体。城市综合体，我们知道是酒店、办公楼等放在一起，老年综合体同样可以放到一个体块中实现。通过小型多功能综合体的全方位、周边辐射，能够使老人无论在城市中还是在郊外都能得到很好的服务。

中国人的消费习惯、传统习惯不容易改变，因此，产品设计必须符合他们的需求。中国80%的老人照护是家庭完成的，如果说中国和外国养老产业的发展基础为什么不一样？因为他们“从摇篮到坟墓”整个制度已经设计好了，我们没有制度上的保证，很难完成宏伟大业。

中国养老产业靠启动内需，刺激产业内涵而产生。我们有真正的市场需求潜在存在，但刚需还没有形成。中国的养老产业还处在初始阶段，与所有产业一样，中国养老产业也要走先粗犷后经济，先城市后农村，先刚需后普及，先政府后民间的路子。未来中国养老的主战场肯定是社区，所以不能够不注重社区市场开发，一定是左手牵医院，右手牵社区。养老可以从下往上做，先做市场，也可以像现在很多人做的先做项目后做市场，周期都是5年。养老是跟老人对话，他需要什么、花多少钱就是你的服务运营和管理。

“中国养老产业应该根据城市特点策划布局，按建设规模层级发展，由点及面辐射延伸。”

（北京太阳城集团董事局主席 朱凤泊）

在“十二五”规划中，一部分城市特别是发达城市、沿海城市适合做一些大的养老综合体。而在内地一些老年人口比例比较小的地方，目前没有必要特别积极地投入。我们把这种布局层级关系比喻成万寿级、千鹤级、百福级。万寿级是居家型的、短期度假性质的，千鹤级是康复型的，百福级是照料失能失智老人。以北京太阳城为例，太阳城是一个持续照料型的老年社区，在北六环之内、五环之外。这种大型养老综合体之所以放在近郊，因为考虑到地价、房价和环境等很多综合问题。中等规模的千鹤级机构以北京为例，适合放在四环、五环这样的地方，规模不大，有几万平方米。小型护理中心一定要设在市中心，老人失能之后，子女认为父母离去不远了，他们舍不得把父母送到郊区，他们想每天下班之后到就近的介助中心多陪陪父母。北京有40万失能老人，但是入住机构的不足5万，大部分失能老人还在家里。由于城市中的介助中心太少，所以做布局的时候要考虑到城市中这种失能老年家庭的需求。

如果我们把这种布局层级搭建起来还可以进行辐射，所谓辐射就是在千鹤级、百福级之间腾出一定时间、空间照顾胡同里住的老人，由此编织成一张网。如果每个城市由政府出面这样安排的话，相信是一种科学的规划。对于建国后出生的50后的养老产业如何布局？现在初老人以维护健康为主，很少依靠医疗资源。所以，我们考虑首先要为50后做健康管理，在全国范围内执行50后的“百龄计划”。

北京太阳城下一阶段要做的是将医院和度假村、俱乐部结合起来，给50后做一个生命4S店，对他们的身体进行维护。同时把散落在社会家庭当中的50后，通过健康维护的手段组织起来并建立会员制。我们基本能做到每周进行1次生命体征5项检测，通过随身科技产品传播到医院的平台上，进行健康管理及评估。同时，我们跟全国各个风景优美地方的老年公寓组成一个合作体联盟，在10年之间每年有7天异地交换，这个交换是不花钱的。如果采取这种方式，在牢牢掌握50后身体健康状况的同时，我们也抓住了客户资源，为之后老年机构床位市场对接提前做好铺垫。