吴章焰：房地产20年从粗放到精细化

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保利(成都)实业有限公司董事长 吴章焰

作为保利(成都)实业有限公司董事长，吴章焰总是第一个到办公室。每天早上8：30，他就准时出现在公司，开始一天的工作，十年如一日，从未懈怠。

如果你认为，他的早到是因为“要亲手抓各种琐碎的细节”那你就错了，因为去过他办公室的人总会惊叹其简洁到无以复加的陈设。偌大的办公室没有多余的一张纸，这和许多文件堆积如山的董事长办公室形成鲜明对比。问及原因，吴章焰总会幽默地说，工作我都交给他们去做，他们都比我专业，我给他们做好服务就是。

不过，一旦问及企业的发展之道，他则会十分严肃地告诉你，保利的核心竞争力就是做性价比，而保利作为央企则必须对购房者负责，把保利打造成真正的百年老店。

“1998年住房市场化按揭买了首套房”

Q：请问吴总是哪一年进入行业的?当时对房地产业最直观的感受是什么?

吴章焰：我在1996年大学毕业就进入这个行业，因为当时房地产还没有开始市场化，所以那时流行的是代建模式。整个行业的发展也很粗放，各行各业的人都有转行来做房地产的。最多的还是一些包工头成功转型开发商，比如富力地产的张力，碧桂园的杨国强，合生创展的朱孟依都曾经做过包工头，后来做房地产都很成功。

Q：有专家告诉年轻人不要因为毕业就着急买房增加压力，你在毕业时有买房吗?

吴章焰：因为1998年启动的房地产市场化，让老百姓可以买房了，而且银行也提供资金上的支持，在毕业两年后通过银行贷款买到了房。可能是做这一行看的比较多，对房地产市场还是有信心。事实证明，1998年在广州单价2000多元买的房子，几年后就以每平米6500元卖了，涨幅不少。

Q：所以，相对来说房产在过去20年还是比较保值增值的产品。

吴章焰：是的。我相信一些说不要过早买房的言论更多是参考欧美平均购房年龄来计算的。但是，美国在过去20年货币几乎没有贬值，因此他们的消费者不着急购房。在我们国家，过去20年只要买了房的，基本上都能赚了。

“20年用一句话概括，就是从粗放到精细化”

Q：过去20年或许也是房地产最好的20年，在你看来这20年最大的变化是什么?

吴章焰：整个行业用一句话来概括，就是从粗放到精细的一个过程，这个变化是涵盖方方面面的。比如政策上，过去从拿地方式到销售标准，都很粗放，现在经过20年的发展已经很规范了。再比如，产品打造上，20年前基本没有什么设计，现在产品规划、设计、技术也有巨大提升。

Q：从房地产企业经营的角度上来看，是如何从粗放到精细化发展的?

吴章焰：过去房地产企业挣钱基本上都是靠土地红利，通过囤地获利就成了一种普遍的手段。但是现在不行了，一是政策不允许，二是赌地价的风险越来越大。现在，房企获利已经变成了资金实力，产品实力，运营能力，企业战略等全方位的竞争，越来越精细化。

Q：保利2007年进入成都，仅仅7年就连续五年蝉联楼市销冠，保利是如何做到的?

吴章焰：这是一个理念问题，保利把利润看得比较轻，薄利多销;而一些企业把利润看得比较重，利润薄的项目不愿意做。因此，保利在较低利润率，薄利多销的理念下，规模就会比较大。再加上保利比较重视产品定位，产品比较符合市场的需求，销售业绩就比较好。

Q：供应量大了风险也大，卖不好会造成存量过大，保利是如何保持自身的竞争力的?

吴章焰：保利坚持做性价比高的产品，但是性价比高，不等于质量低劣。保利往往在产品打造上坚持质量第一，在该用好材料的地方绝不偷工减料，因此这么多年来建立了市场口碑，现在很多回头客买保利的房子。同时，作为央企的保利地产也有责任和义务把品质做好，打造房企的百年老店。

“从黄金时代到白银时代不用太悲观，白银也能有钱赚”

Q：普遍认为2014年的市场不好做，保利在今年有哪些方面的措施来应对市场变化?

吴章焰：保利在今年更加谨慎，控制了投资节奏。目前房地产市场的利润率已经很低了，如果十套房源卖掉九套剩一套就会面临赚不到钱的境地，所以控制投资节奏十分有必要。另外保利继续保持了全产品线的做法，根据不同的地段对项目进行定位，目前来看保利的定位能力和产品研发能力还是比较高的。

Q：2014年保利创下128亿的成都市场新销售记录，你觉得保利今年赢在哪里?

吴章焰：首先是我们项目比较多，今年新开发的项目就有锦湖林语、林语溪、保利狮子湖、两河森林公园、紫薇花语5个项目，在售楼盘数量是最多的。其次，还是老百姓信任保利这个一线品牌。最后就是定位比较准，我一直有个观点存货就是定位错误的产品，所以定位决定了销售的好坏。

Q：自从2007年王石提出拐点论已经7年了，有人说今年拐点真的到了，你如何看待房地产后市的发展?

吴章焰：未来整个行业将呈现出平稳发展的态势，过去二十年那种井喷式的增长将难以再现。不过，平稳发展并不意味着唱衰，我认为房地产市场的需求仍然是存在的，许多人的自住需要仍然没有得到满足。正如说房地产从黄金时代到白银时代一样，白银也是赚的，只是没有以前那么高的利润了。