王健林：不要幻想中国房地产会崩盘

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王健林

12月23日早晨8：45分，王健林从香港四季酒店出发，步行十分钟前往港交所，同行的还有卢志强、马蔚华、蒋锡培、曹国伟、董明珠等著名企业家。“作为一位在投行混迹了20年的老兵，我参加过无数上市仪式，但中国这么多顶尖企业家到场，这还是第一次。”中金公司投资银行业务负责人黄朝晖说。如果他们集体出现在北京街头，必然会成为一个移动的堵点，不过香港平淡接受了这些超级富豪。

年底是这些企业家最忙碌的时刻，但其中很多人，还是参加了12月20日万达在武汉汉秀与电影乐园的开幕仪式。万达对这两个项目寄予厚望，这从电影乐园入口处设计就可以看出：几乎每个点都安放着类似北京地铁口前隔离排队者的栅栏，以应对游客爆满。这两个项目确实展示了万达技术上与国际娱乐业务同行比肩的实力，特别是其宣传中称为一生必看一次的汉秀——从空中到地下，每个细节都很魔幻，尽管如此，据说因为首演，担心出现问题，只展示了难度较小的60%。也有人吐槽，这是一台寓意含糊不清的实验剧，将魔术、舞蹈、杂技和高台跳水用令人眼花缭乱的技术包装，充分体现了“有钱任性”。

武汉是来香港前王健林的最后一站，万达商业地产将刷新全球最大房地产IPO的记录，它也是香港过去三年来最大的IPO，当日平开报48.00港元，接近此前市场预估的41.8~49.6港元/股上限，以此定价计算，市值达2150亿港元。

王健林做了简单讲话，而且罕见拿了讲稿。有人问他，地房地产是否已是“夕阳行业”，他称：“摩托罗拉、诺基亚都在朝阳行业，但都不行了，再好的行业也有烂公司，再差的行业也有优秀企业。”在12月13日的中国企业领袖年会上，王健林称，从2013年下半年开始，房地产进入了一个新的调整期，这是地产行业的新常态，“从业人员不要幻想钱有多好赚，还有第二个高峰期过来。同时，对唱空的人来讲，也要放弃幻想，中国房地产这个行业规模很大，不要幻想中国房地产会崩盘。”

等待敲钟的时刻，观礼者上来与王健林合影，更多人则把相机对准了他著名的儿子王思聪。王思聪今天西装笔挺，站在父亲身边看起来克制而有礼貌。9：30分左右，王健林拿起了槌子——相比纽交所与纳斯达克的电子钟，港交所真的有一个铜锣，他比划了两下，下面有人喊：再举高一点。他调整了一下姿势，轻轻击下。

港交所今年错过了阿里巴巴，其行政总裁李小加今天发表了博客《给圣诞老人的一封信》，写道今年并非完全顺风顺水，一群“远道从阿拉伯来的朋友”(暗指阿里巴巴)原拟来港交所做客，但最终未如愿，因为若想接待他们，就需要大装修。他称，好在我们已经开始讨论，是否有必要为将来着想而作出改造。“今年是港交所重要的一年，在不同范畴都取得很大成就，包括港股市值达到26万亿元、交易所买卖基金(ETF)规模达1万亿元、新股上市集资额全球排名第二，以及沪港通更取得重大突破。”李小加说，他认为今年也是内地及香港资本市场转折一年，互联互通制度是一个突破，港交所明年着重数个市场结构改革讨论，包括竞价及波动机制等机制。

这是我今年近距离观察的第三次上市，另外两次分别是京东商城和阿里巴巴，这隐藏着一个有趣的逻辑：京东与阿里巴巴成功的背面，是线下商城的衰落。2014年，已经有大批零售商业调整为写字楼。而万达则认为，其城市综合体项目在创造城市新商圈、集聚商业氛围和实现物业增值方面依然有相当可观的前景。正如其在武汉两个项目中所暗示的，它有能力将虚拟与现实融合在一起。

IPO无疑是一个燃烧着各种欲望的现场，我很好奇企业家在这种“极端环境”下的表现。

京东在纳斯达克上市，纳斯达克是一个电子化的证券交易市场，其位于纽约时代广场的”交易中心”只是符号性存在，里面没有通常证券交易所常有的各种硬件设施，只有一个容纳不到百人的摄影棚，四周都是投影屏幕，滚动着即时行情报道。上市当日，刘强东嘴上挂着几个小泡，嗓子都哑了，从5月12号路演开始，他差不多每天要说十个小时的话，要解释一家尚未盈利公司的价值，他必须付出更多的沟通成本。京东定价为每股19美元，超过之前招股区间的上限18美元。开盘等待有些漫长，刘强东与所有投资人都盯着跳跃的数字，开盘报价曾冲到22美元以上，我从后面看到他的喉头偶尔滚动几下，后来他告诉我那是因为嗓子发干，与激动无关。

阿里巴巴在纽交所上市，似乎从纽交所的门廊与每一根立柱上，都能找到金钱穿越历史时的擦痕。站在狭窄的观礼通道，俯视下面的交易亭与交易柜台，气氛凌乱而沸腾，那天马云没有穿标配的套头衫，头发梳理得光可鉴人，还并且是三七分。阿里巴巴创造了纽交所近十年来最漫长的开盘。询价开始后，买家汹涌，但卖家很少，几乎都不卖，一直拉锯。“太久了，我也没想到这么久。”马云告诉我，“潜意识里是啥都好，只要不低于发行价。”他没有掩饰自己的兴奋，说今天全世界对中国企业的态度发生了变化。

港交所的气质更接近香港中环的金融家，行色匆匆，职业化，至少从仪式感上，它没有像纳斯达克与纽约所一样，给万达安排特殊的环节。过程紧凑，开盘前买方与卖方也没有激烈搏杀。王健林表情平静——，他甚至没怎么看交易屏上的股价。

刘强东请的客人中，主要是投资人和机构，其他企业家很少。马云和王健林的江湖更大，但我没有在两个圈子里看到一张重合的脸。

交易开始时，董明珠问我预测今天能到多少，我随口说52元。结果一度大跌近9%，截至港股收盘时间，报46.75港元破发，收跌2.6%，振幅达到9.17%，这或许也超过了万达内部预测，有高管开盘前笑言第一天不要涨太多，涨幅在2%—3%就够了。

这不是上佳时机，除了行业所处周期、估值水平，以及市场趋势等长期因素外，明天就是圣诞节，一周后就是元旦，散户往往中签即抛售，新年前也很难有大资金进场。不过对王健林而言，商业地产能够IPO就是胜利。这已经是他十年内第四次冲刺资本市场，从2011年开始，万达持有型商业现金流的压力逐渐加大，难以继续依赖高成本融资、高杠杆与期限错配，必须转向资本市场。据传，为成功上市，万达对于募集资金规模、发行价都降低了预期，还觅来12家包括科威特投资局、香港格力电器销售公司在内的基石投资者做背书，它们累计投资20亿美元(约156亿港元)，占整个IPO交易规模的62%。

“万达商业地产绿鞋前发行融资规模37.2亿美元，绿鞋后42.7亿美元，考虑到独特模式和内涵，我们认为它不绝限于房地产行业，它是全球大消费领域的一个里程碑。”黄朝晖说。

至少从表面上，王健林没有流露出商业地产已不是万达帝国的全部，万达系四大业务为“文化、旅游、金融及电商”，文化或许是一个更大的故事，内地证监会已批准万达院线在内地A股上市申请，待上市后万达将会研究是否将文化板块在港上市，不过其电商业务，仍未展示足够想象力。